Определение Судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТРЕТЬЕГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 сентября 2022 года Дело N 8Г-14903/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Какурина А.Н.

судей Петровой Ю.Ю., Черлановой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-938/2020 по иску администрации ГО "Город Калининград" к Волкотрубу А.Г. о признании самовольными постройками объектов неоконченного строительства, обязании в течение года снести самовольные постройки и по встречному иску Волкотруба А.Г. к администрации ГО "Город Калининград" о признании права собственности на объекты незавершенного капитального строительства

по кассационной жалобе Волкотруба Анатолия Григорьевича на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 30 июня 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 11 мая 2022 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Петровой Ю.Ю., объяснения Волкотруба А.Г., представителя Волкотруба А.Г. - Хоменя А.В., действующего на основании ордера, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

решением Центрального районного суда г. Калининграда от 30 июня 2020 г. в удовлетворении исковых требований администрации ГО "Город Калининград" к Волкотрубу А.Г. о признании самовольными постройками объектов неоконченного строительства, обязании в течение года снести самовольные постройки отказано, в удовлетворении встречного иска Волкотруба А.Г. к администрации ГО "Город Калининград" о признании права собственности на объекты незавершенного капитального строительства отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 9 июня 2021 г. решение Центрального районного суда г. Калининграда от 30 июня 2020 г. отменено в части отказа в удовлетворении иска администрации городского округа "Город Калининград" к Волкотрубу А.Г., в данной части принято новое решение, которым исковые требования администрации ГО "Город Калининград" удовлетворены, с признанием самовольными постройками неоконченных строительством объектов, возведенных Волкотрубом А.Г. на земельных участках с КН 39:15:120707:146 и КН 39:15:120707:147, расположенных по ул. Кировоградской в г. Калининграде; с возложением на Волкотруба А.Г. обязанности снести указанные выше самовольно возведенные объекты в течение 1 года с момента вынесения апелляционного определения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 29 сентября 2021 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 9 июня 2021 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 11 мая 2022 г. решение Центрального районного суда г. Калининграда от 30 июня 2020 г. отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации городского округа "Город Калининград" к Волкотрубу А.Г., в данной части принято новое решение, которым исковые требования администрации городского округа "Город Калининград" удовлетворены, с признанием самовольными постройками неоконченных строительством объектов капитального строительства, возведенных Волкотрубом А.Г. на земельных участках с КН N и КН N, расположенных по <адрес>, с обязанием Волкотруба А.Г. снести указанные самовольно возведенные объекты в течение одного года с момента вынесения апелляционного определения.

В кассационной жалобе Волкотруб А.Г. ставит вопрос об отмене судебных постановлений, как вынесенных с нарушением требований закона.

Представитель истца администрации ГО "Город Калининград", представители третьих лиц Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области, Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области о времени и месте рассмотрения дела были извещены направлением судебных повесток, полученной 29 августа 2022 г. и 30 августа 2022 г. соответственно, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь положениями ст.379.5 ГПК РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие истца, третьих лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых решения суда в части, не отмененной апелляционным определением, и апелляционного определения не находит.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения норм материального права и процессуального права не были допущены судом первой инстанции в неизмененной части и судом апелляционной инстанции.

Судами установлено и следует из материалов дела, что постановлением администрации городского округа "Город Калининград" от 23 января 2018 г. N проведен аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков КН N, площадью <данные изъяты> кв.м и КН N, площадью <данные изъяты> кв.м по <адрес> под строительство блокированных жилых домов.

По результатам проведенного аукциона между Волкотрубом А.Г. и администрацией заключены договоры аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N.

Из условий договоров следует, что участки предоставляются под строительство блокированных жилых домов (п.1.2) сроком аренды - 18 месяцев, установленным по N (п.п.1.1, 2.1). Условия аренды - использование участков в соответствии с постановлением администрации и требованиями действующего законодательства (п.3.1), установлен порядок внесения арендной платы, размер платежей. Согласно п.3.5 договора арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов. Пунктом 5 договоров предусмотрены обязанности арендатора по разработке проектной документации в соответствии с ГПЗУ и требованиями законодательства, получению разрешения на строительство, использованию участков в соответствии с целями использования, своевременного и в полном объеме внесения арендной платы.

Судом установлено, что указанные условия договора и требования закона Волкотрубом А.Г. не исполнены.

Из акта муниципального контроля физического лица от ДД.ММ.ГГГГ N составленного Комитетом муниципального контроля администрации городского округа "Город Калининград" следует, что доступ на земельные участки является свободным.

По результатам проведенного департаментом строительного надзора министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области установлено, что на арендуемых Волкотрубом А.Г. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ЗУ с КН N и КН N находятся:

- объект капитального строительства, с устроенным фундаментом, двумя надземными этажами, возведенными и оштукатуренными наружными стенами; устроена сложная скатная кровля, дверные и оконные проемы заполнены, оборудовано несколько входных групп (Объект N 1 на ЗУ с КН:N).

- кроме того, на названном ЗУ с КН:N находится часть объекта капитального строительства с устроенным фундаментом, возведенными наружными стенами до отметки второго этажа, частично до отметки третьего этажа (наружные стены третьего этажа - из газосиликатных блоков), не устроенной кровлей, не заполненными дверными и оконными проемами, оборудованное несколькими входными группами (объект N 3).

- На ЗУ с КН N находится объект капитального строительства с визуально определенным количеством надземных этажей - 2; устроен фундамент, возведены и оштукатурены наружные стены; устроена скатная кровля, дверные и оконные проемы заполнены, оборудовано несколько входных групп (объект N 2),

- также на ЗУ с КН:N находится часть объекта капитального строительства с устроенным фундаментом и возведенными наружными стенами до отметки второго этажа, частично до отметки третьего этажа, кровля не устроена, дверные и оконные проемы не заполнены.

Визуально работы по строительству указанных трех объектов капитального строительства не завершены.

Приведенные обстоятельства зафиксированы в акте от 16 октября 2019 г. N.

В рамках акта N заместителем начальника департамента строительного надзора Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области Шевченко С.В. сделан вывод о неправомерности размещения одного объекта в рамках двух земельных участков. Отмечено, что объекты N 1 и N 2 являются блокированными жилыми домами, возводятся в границах земельных участков с видом разрешенного использования под строительство блокированных жилых домов. Строительная деятельность осуществляется без соответствующего разрешения, что подтверждается информацией Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области.

Проектная документация для строительства на момент проверки не представлена.

Представленными в дело актами муниципального земельного контроля и актами проверок установлено, что в нарушение закона ответчиком возведено строительство блоксекционного дома на двух участках, что противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации, а возведение на одном из участков индивидуального жилого дома (неоконченного строительством) не соответствует виду разрешенного использования земли - под блокированную жилую застройку.

Администрация городского округа "Город Калининград" обратилась в суд с иском к Волкотрубу А.Г. о признании самовольными постройками объектов неоконченного строительства с возложением обязанности в течение года снести самовольные постройки, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то обстоятельство, что возведенные ответчиком объекты капитального строительства являются жилыми домами блокированной застройки, не окончены возведением, при этом в нарушение закона возведены без разрешения на строительство, что подтверждается информацией агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области. Кроме того, объект N 3 одновременно расположен на двух смежных земельных участках с КН 39:15:120707:146 и КН N, что свидетельствует о нарушении градостроительного законодательства.

Возражая против заявленных требований, Волкотруб А.Г. обратился со встречным иском о признании права на неоконченные строительством объекты, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то обстоятельство, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ им произведен сбор и оформление разрешительной документации, в том числе, получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), технических условий (ТУ) от энергосберегающих организаций и заключение с ними договоров, в том числе, газоснабжения, а также осуществлена разработка проектной документации, произведены строительные работы, возведены три незавершенных строительством объекта капитального строительства общей стоимостью более <данные изъяты> млн. руб.

Учитывая, что изначально строительство было начато на участках, предоставленных в аренду именно для этих целей, Волкотруб А.Г. просил признать за ним право собственности на незавершённый строительством капитальный объект - блокированные жилые дома со степенью готовности 80%, расположенные на земельном участке с КН N; признать за ним право собственности на незавершённый строительством капитальный объект - блокированные жилые дома со степенью готовности 80%, расположенные на земельных участках с КН N и КН N; а также признать за ним право собственности на индивидуальный жилой дом со степенью готовности 80%, расположенный на участке с КН N.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации города к Волкотрубу А.Г., суд первой инстанции исходил из возведения ответчиком спорных построек в период действия договора аренды, который в связи с фактическими действиями сторон продлен на неопределенный срок. Суд первой инстанции указал, что получение разрешения на строительство для возведения блок - секций не требуется, поскольку доказательств нарушения градостроительных и иных обязательных норм при возведении построек не допущено.

Судом апелляционной инстанции в целях проверки доводов встречного иска Волколтруба А.Г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой на земельных участках с КН N и КН N расположено 3 объекта исследования.

Так, объект N 1 (расположен на участке с КН N) представляет собой неоконченный строительством индивидуальный двухэтажный жилой дом с подвалом, степень строительной готовности 63%.

Объект N 2 (расположен на участке с КН N) представляет собой неоконченный строительством двухэтажный блокированный жилой дом, состоящий из трех блоков автономных жилых секций, степень строительной готовности 53,3%.

Объект N 3 (расположен на участке с КН N и участке КН N) представляет собой неоконченный строительством блокированный жилой дом переменной этажности (2-3 этажа), состоящий из пяти блоков автономных жилых секций, степень строительной готовности 46,5%.

Отвечая на вопросы судебной коллегии, эксперт указал, что указанные объекты требованиям строительных, противопожарных, градостроительных и иных обязательных норм и правил, предъявляемых к домам соответствующей застройки - блокированной жилой застройки и индивидуальным жилым домам в целом соответствуют.

При этом экспертом установлены несоответствия при возведении построек и указано, что в проектной документации не предусмотрены автоматические установки пожаротушения и устройство кранов для внутриквартирного пожаротушения домов "2" и "3" - что эксперт предлагает устранить путем выполнения проектного решения, в ходе продолжения строительства смонтировать автоматические установки пожаротушения и краны для внутриквартирного пожаротушения; отсутствуют сформированные земельные участки под каждой блокированной секцией и домом ИЖД, а также индивидуальный жилой дом расположен на земельном участке с разрешенным использованием "под строительство блокированных жилых домов" - для устранения данных нарушений эксперт предлагает провести межевание земельных участков, сформировав отдельный земельный участок под каждую блок - секцию и жилой дом с постановкой этих участков на государственный кадастровый учет, индивидуальный жилой дом (дом N "1") расположен на земельном участке с видом разрешенного использования "под строительство блокированных жилых домов" - для устранения данного недостатка эксперт рекомендует изменить вид разрешенного использования сформированного под дом земельного участка на другой вид - "для индивидуального жилищного строительства".

Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации городского округа "Город Калининград" к Волкотрубу А.Г. и удовлетворяя данные исковые требования, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями п.п. 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из установления в ходе рассмотрения дела факта отсутствия у ответчика прав на земельные участки под спорными постройками ввиду прекращения арендных правоотношений и отсутствия у ответчика преимущественного права на выкуп земельных участков без торгов.

Признавая ошибочными выводы суда первой инстанции о продлении арендных правоотношений, ввиду незаявления ни одной из сторон о прекращении договора аренды, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями п.п. 1, 2, подп. 2 п. 5 ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 1 марта 2015 г.), ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", исходил из того обстоятельства, что сторонами срок аренды спорных участков был определен до 4 октября 2019 г., договоры аренды заключены после вступления в силу указанных выше изменений в земельное законодательство (1 марта 2015 г), соответственно, истечение срока договора аренды спорного участка не ставится в зависимость от волеизъявления сторон по договору, выраженного в письменной форме и направленного за определенный срок в виде уведомления об отказе от договора.

Судом апелляционной инстанции приняты во внимание, что согласно п. 2 договоров срок аренды установлен конкретной датой, договоры действуют до окончания срока действия или досрочного расторжения, в силу п. 3 договора арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Суд апелляционной инстанции также указал на отсутствие оснований для применения положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок, как договоров, заключенных в отношении участка государственной или муниципальной собственности, с обязательным соблюдением установленной процедуры (проведение торгов).

Оснований для продления договоров соглашением сторон судом апелляционной инстанции не установлено, поскольку ответчик, что им не оспаривалось в суде апелляционной инстанции, правом на предоставление ему участка вновь не воспользовался, с заявлением о предоставлении участков для завершения строительства не обращался, в установленном земельным законодательством порядке на предоставлении земельных участков не настаивал.

Обращение Волкотруба А.Г. в период действия договоров аренды по вопросу объединения земельных участков, по мнению суда апелляционной инстанции, об обращении с заявлением о предоставлении земли для завершения строительства не свидетельствует.

С учетом изложенного, представленные Волкотрубом А.Г. в суд апелляционной инстанции платежные поручения, подтверждающие внесение арендной платы, оценены судом апелляционной инстанции как не свидетельствующие о пролонгации арендных отношений, об их продлении на неопределенный срок.

Признавая ошибочными выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указал на непредоставление ответчиком доказательств получения разрешения на строительство.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, несмотря на выводы эксперта об устранимости всех перечисленных нарушений, предложенный экспертом вариант устранения нарушений земельного и градостроительного законодательства не может быть признан приемлемым и допустимым.

Суд апелляционной инстанции, установив осуществление ответчиком самовольного строительства на земельных участках с КН N и КН N, расположенных по ул. Кировоградской в г.Калининграде по истечению срока действия договора аренды, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований администрации городского округа "Город Калининград" о признании самовольными постройками неоконченных строительством объектов капитального строительства, возведенных Волкотрубом А.Г. на земельных участках с КН N и КН N, расположенных по <адрес>, с обязанием Волкотруба А.Г. снести указанные самовольно возведенные объекты в течение одного года с момента вынесения апелляционного определения.

Суд апелляционной инстанции указал, что предложенный экспертом вариант устранения недостатков строительства не основан на законе, поскольку изменение разрешенного использования земельного участка муниципальной собственности, равно как и его раздел (размежевание) является не обязанностью, а правом собственника земли - муниципалитета, на что согласие администрацией ГО "Город Калининград" не дано, а наоборот заявлен иск о сносе построек в целях использования земли по муниципальному усмотрению.

Принимая во внимание удовлетворение исковых требований администрации городского округа "Город Калининград", доказанности факта самовольного возведения ответчиком спорных объектов, осуществления строительства блок - секций и индивидуального жилого дома без получения разрешения на строительство, в отсутствие в оформленных в установленном законом порядке прав на землю, при доказанности нарушения градостроительных норм и правил, возведении блок - секций с нарушением градостроительных отступов, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска Волкотруба А.Г.

Суд апелляционной инстанции принял во внимание, что суд первой инстанции, установив факт самовольного возведения Волкотрубом А.Г. спорных объектов (что нашло свое подтверждение и в суде второй инстанции) и отказав одновременно как в иске о их сносе, так и в иске о признании права собственности на эти самовольные объекты, возведенные на публичном земельном участке, не разрешилвопрос о правовой судьбе объектов незавершенного строительства.

Поскольку срок действия заключенного сторонами договора аренды двух земельных участков истек, арендные отношения не пролонгированы на неопределенный срок и не продлены, Волкотрубу А.Г. отказано в иске о признании за ним права собственности на самовольно возведенные строения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении иска о сносе самовольных построек, поскольку неопределенность в статусе спорного объекта приведет к тому, что Волкотруб А.Г. не сможет оформить права на земельный участок, занятый им, достроить этот объект, который в недостроенном виде останется на публичном участке ввиду отказа администрации города в иске о его сносе.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит выводы суда апелляционной инстанции основанными на правильном применении норм материального права и сделанными без нарушений норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы Волкотруба А.Г. о чрезвычайно коротком сроке аренды предоставленных для строительства земельных участков, за который невозможно осуществить сбор необходимых документов для строительства и возвести объекты капитального строительства не дают оснований для отмены судебных постановлений, поскольку указанный срок был согласован сторонами при заключении договоров аренды, при этом истец, оценивая свои возможности, от договоров аренды не отказывался, с заявлением к администрации о предоставлении земельных участков для завершения строительства не обращался.