Определение Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СЕДЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 сентября 2022 года Дело N 8Г-14126/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Марченко А.А.,

судей Ишимова И.А., Храмцовой О.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N 2-43/2022 по исковому заявлению администрации г. Екатеринбурга к Трусову Михаилу Сергеевичу, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, признании недействительными сделок, применении последствий недействительности сделки

по кассационной жалобе Трусова Михаила Сергеевича на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 16 марта 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 24 июня 2022 года.

Заслушав доклад судьи Ишимова И.А., судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Трусову М.С., Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, в котором просила:

- признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности Трусова М.С. на жилой дом площадью 44,6 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>;

- признать недействительным заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Трусовым М.С. договор от 17 марта 2021 года N Т-49/0270 аренды земельного участка площадью 1329 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, имеющего кадастровый номер <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство;

- применить последствия недействительности договора аренды в виде возвращения сторон в отношения из договора аренды земельного участка от 02 октября 2020 года N Т-36635/0940, заключенного между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Трусовым М.С., признав соглашение о расторжении указанного договора аренды, заключенное между ответчиками 17 марта 2021 года, недействительным.

Требования мотивированы тем, что расположенный на арендованном Трусовым М.С. земельном участке объект не является жилым домом, в связи с чем отсутствовали основания для расторжения договора аренды от 02 октября 2020 года и заключения договора аренды от 17 марта 2021 года, предусматривающего меньший размер арендной платы.

В ходе судебного разбирательства судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, АО "Екатеринбургская электросетевая компания".

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 16 марта 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 24 июня 2022 года, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Трусов М.С. просит отменить судебные акты. Указывает, что на дату регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом в нем были действующие канализация, отопление, электроосвещение, водоснабжение. Считает, что суды установили для него дополнительные требования, необходимые для регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, ухудшив тем самым его правовое положение. Ссылаясь на упрощенный порядок получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, положения Градостроительного кодекса РФ (далее - ГсК РФ), полагает несоответствующим ст. 55 ГсК РФ вывод суда о незаконченности строительством индивидуального жилого дома при отсутствии автономного источника водоснабжения и незаконченности процедуры технологического присоединения к центральным сетям электроснабжения, так как названные обстоятельства не относятся к причинам, позволяющим признать объект индивидуального строительства несоответствующим требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Не содержат требований о подтверждении законченности процедуры технологического присоединения дома к сетям электроснабжения, наличии автономного источника водоснабжения и положения п. 39 ст. 1 ГсК РФ, в котором приведены параметры объекта индивидуального жилищного строительства. Государственный регистратор прав также не проверяет представленные на регистрацию документы на предмет соблюдения в регистрируемом объекте названных условий. Отсутствует раздел, в котором отражается факт законченности технологического присоединения к каким-либо сетям, в техническом плане. Отмечает, что согласно правовой позиции Верховного Суда РФ несоответствие индивидуального жилого дома требованиям СП 55.13330.2016 не может являться основанием для отказа в выдаче уведомления о соответствии построенного или реконструируемого объекта требования законодательства, а, следовательно, не может являться основанием для признания дома незаконченным строительством. Кроме того, требования СП 55.13330.2016 применяются на добровольной основе, а нормы ГсК РФ, Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) и Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не содержат требования о проведении проверки объекта при постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на него на соответствие требованиям, предусмотренным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом". При этом названное Положение в силу п. 3 этого Положения не применимо к спорным правоотношениям до постановки на кадастровый учет индивидуального жилого дома и регистрации права собственности на него 11 января 2021 года, так как объект может быть признан непригодным для проживания только после его ввода в эксплуатацию. Обращает внимание, что ст. 39.16 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) не содержит такого основания для отказа в предоставлении земельного участка, как несоответствие возведенного жилого дома требованиям СП 55.13330.2016 или упомянутому выше Положению. Отмечает, что понятие "инженерные системы" относится к внутридомовым системам, наличие которых в спорном объекте никто не оспаривал, а понятие "сеть инженерно-технического обеспечения" - к наружным сетям. Указывает, что кадастровые работы, выполненные при подготовке технического плана, и действия регистрационного органа по постановке объекта на кадастровый учет никем не оспорены. Не соглашается с указанием суда апелляционной инстанции на положения абз. 3 ст. 19 Закона РФ "О недрах", в силу которого не допускается использование скважины для обеспечения водой трех домов, так как фактически эти дома расположены на трех земельных участках и являются единым землепользованием. Оспаривает выводы проведенной по делу судебный экспертизы, ссылаясь на то, что эксперт применил нормативные акты в недействующей редакции, а также нормы и требования, которые не обязательны к исполнению. Также эксперт необоснованно использовал понятие "автономность" как обязательное условие законченности строительства индивидуального жилого дома, в то время как положения, на которые сослался эксперт, требования об автономности сетей не содержат. Полагает неверным вывод суда апелляционной инстанции на самовольное подключение дома к электрическим сетям, поскольку имело место временная схема электроснабжения через единую сеть к единому прибору учета. Считает, что администрацией выбран неверный способ защиты права на получение арендной платы.

Администрация г. Екатеринбурга в возражениях на кассационную жалобу просит обжалуемые судебные постановления оставить без изменения.

Ответчик Трусов М.С., представители ответчиков администрации г. Екатеринбурга, Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, представители третьих лиц Управления Росререстра по Свердловской области, лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, АО "Екатеринбургская электросетевая компания" в судебное заседание кассационной инстанции не явились, извещены, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, не просили об отложении рассмотрения дела. Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. Судебная коллегия в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия, проверяя в соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ законность обжалуемых судебных постановлений, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии судебных актов, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, не усматривает приведенные выше основания для их отмены.

Судами установлено и из материалов дела следует, что 02 октября 2020 года между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Трусовым М.С. на основании протокола о результатах аукциона от 16 сентября 2020 года N 168 был заключен договор аренды земельного участка N Т-363/0940, по условиям которого Трусову М.С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный в г. Екатеринбурге по ул. Молодежи, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства. Размер арендной платы в год составил 937000 руб.

12 января 2021 года Трусовым М.С. в упрощенном порядке зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 44,6 кв.м, кадастровый номер объекта <данные изъяты>, расположенный на указанном выше земельном участке. Адрес местоположения жилого дома: <данные изъяты> год завершения строительства 2020.

03 февраля 2021 года Трусовым М.С. подано заявление о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> для целей эксплуатации существующего объекта недвижимости на праве аренды на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. К заявлению прилагалась выписка из ЕГРН.

17 марта 2020 года между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Трусовым М.С. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка в связи с регистрацией права собственности на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> и предоставлением спорного земельного участка в аренду на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и заключением договора аренды от 17 марта 2021 года N Т-49/0270.

Также 17 марта 2021 года на основании ст.ст. 37, 39.6, 39.8, 39.12, 39.20 ЗК РФ, договора аренды от 02 октября 2020 года, выписки ЕГРН от 27 февраля 2021 года на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, заявления Трусова М.С. между им и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области заключен договор аренды земельного участка N Т-49/0270

По условиям данного договора Трусову М.С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 1329 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: <данные изъяты>, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства. В пункте 1.2 договора аренды указано, что на участке расположен жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 44,6 кв.м. Срок аренды установлен до 02 февраля 2070 года. Согласно расчету размер арендной платы за период с 03 февраля 2021 по 31 декабря 2021 года составил 3920,64 руб.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции с учетом положений ст.ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ, а также вида разрешенного использования спорного земельного участка - индивидуальная жилая застройка исходил из того, что на момент заключения договора аренды на земельном участке должно располагаться капитальное строение - оконченный строительством индивидуальный жилой дом, обладающий соответствующими признаками.

Приняв во внимание требования ст.ст. 15, 16 ЖК РФ, п. 2 ст. 168 ГК РФ, Положение о признании помещения жилым помещением, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47, разъяснения, содержащиеся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исследовав представленные в деле доказательства, в том числе акт обследования земельного участка и акты осмотра объекта капитального строительства, проектную документацию на жилой дом, технический паспорт, технический план, договорную документацию, а также заключение эксперта СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области Хвастуновой Е.А., суд пришел к выводу, что на момент регистрации спорное строение не соответствовало проектной документации, техническому паспорту (должно было быть - центральное электроснабжение, водоснабжение автономное - скважина на спорном участке), требованиям пп. 12, 13 Положения о признании помещения жилым помещением, следовательно, представляло собой объект незавершенного строительства, который был зарегистрирован в упрощенном порядке без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и использовать который в качестве жилого невозможно. Признав, что земельный участок передан в аренду ответчику с нарушением требований действующего законодательства, что посягает на публичные интересы, касающиеся использования земельных участков, суд усмотрел основания для удовлетворения исковых требований администрации г. Екатеринбурга.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы районного суда, также признав, что исследуемый объект на дату регистрации права собственности являлся объектом незавершенного строительства, поскольку не были выполнены автономные подключения к основным инженерным сетям, таким как хозяйственно-питьевое водоснабжение и электроснабжение, а в отсутствие технологического подключения к электроснабжению данный объект можно считать неотапливаемым, так как отопление объекта предусмотрено электроконвекторами. Объект невозможно эксплуатировать по назначению без подведенных автономных коммуникаций.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций с учетом подлежащих применению норм материального и процессуального права, имеющихся в деле доказательств и установленных обстоятельств правильно разрешилиспор.

Согласно п. 10 ст. 1 ГсК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В пункте 39 ст. 1 ГсК РФ под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Исходя из названных выше норм, объект незавершенного строительства, являясь объектом капитального строительства, не относится строению, сооружению, а также зданию, в том числе объекту индивидуального жилищного строительства (жилому дому).

В порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

На основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, по смыслу приведенных выше правовых норм объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в ст.ст. 39.6 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в аренду без проведения торгов.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в аренду только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в аренду на основании приведенных норм ЗК РФ. Право на приобретение в аренду земельного участка собственник объекта незавершенного строительства приобретает только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Следовательно, наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства в соответствии с положениями ЗК РФ не предполагает право владельца такого объекта на приобретение в аренду данного участка для целей эксплуатации здания.

В силу ч. 3 ст. 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Как разъяснено в п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", иная оценка кассационным судом общей юрисдикции доказательств по делу и установление новых фактов не допускаются. Однако, если судами первой и (или) апелляционной инстанций допущены нарушения норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств (например, судебное постановление в нарушение требований статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основано на недопустимых доказательствах), кассационный суд общей юрисдикции учитывает эти обстоятельства при вынесении кассационного определения.

Таким образом, ч. 3 ст. 390 ГПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями параграфа первого главы 41 данного кодекса, регламентирующими производство в кассационном суде общей юрисдикции, предоставляет этому суду при проверке судебных постановлений право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяет ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела, подменяя тем самым суды первой и апелляционной инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства.

Из приведенных положений процессуального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что оценка доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных судами первой или апелляционной инстанций, не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

По настоящему делу суды первой и апелляционной инстанций, оценив все представленные в деле доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом их относимости, допустимости и достаточности, установили, что возведенный ответчиком на предоставленном ему в аренду земельном участке для индивидуального жилищного строительства объект на момент регистрации права собственности на него как на жилой дом не соответствовал проектной документации, техническому паспорту, в частности не имел центральное электроснабжение, автономное водоснабжение автономное (скважину), следовательно, представлял собой объект незавершенного строительства, который невозможно эксплуатировать по назначению без подведенных соответствующих инженерных коммуникаций.

Несогласие ответчика с данным выводом, основанное на иной оценке представленных в деле доказательств, а также своем субъективном понимании положений действующего законодательства, не может служить основанием для переоценки установленных судами обстоятельств, поскольку, как указывалось выше, в силу ч. 3 ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции в силу своей компетенции должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Соответственно, не имеется оснований для повторного обсуждения вопроса о допустимости, относимости, достоверности и достаточности доказательств, положенных в основу судебных постановлений, либо отвергнутых судами, включая те из них, на которые заявитель ссылается в кассационной жалобе.

Доводы кассационной жалобы ответчика о том, что суды установили для него дополнительные требования, необходимые для регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, ухудшив тем самым его правовое положение, отклоняются судебной коллегией, как надуманные. Обжалуемыми судебными актами никаких дополнительных требований на ответчика не возложено, а только установлен факт незавершения им строительства жилого дома на момент его регистрации в качестве такового.

Вопреки доводам кассационной жалобы вывод суда о том, что возведенный ответчиком объект на момент его регистрации являлся объектом незавершенного строительства, не противоречит положениям п. 1 ст. 39, ст. 55 ГсК РФ, поскольку указанное обстоятельство связано с фактическим техническим состоянием объекта, а не с правовой оценкой данного объекта как несоответствующего требованиям законодательства.

Также не опровергает установленный судом факт незавершенности строительством объекта на момент его регистрации возражения ответчика, основанные на неправильном применении судами требований СП 55.13330.2016, Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47. Оспариваемый вывод суда сделан исходя из степени готовности спорного объекта, определенной с учетом представленных в деле документов, в том числе проектной и технической документации, заключения эксперта, по результатам анализа которых суд пришел к выводу, что данный объект невозможно эксплуатировать по назначению - как жилой дом.

Регистрация права собственности ответчика на спорный объект как на жилой дом в упрощенном порядке без проведения проверки соответствия регистрируемого объекта требованиям оконченного строительством жилого дома не может являться препятствием для оспаривания фактического технического состояния данного объекта недвижимости, в том числе посредством заявления требования о признании права собственности на такой объект отсутствующим, для разрешения которого также необязательно отдельно оспаривать кадастровые работы, выполненные при подготовке технического плана, и действия регистрационного органа по постановке объекта на кадастровый учет.