Определение Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СЕДЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 сентября 2022 года Дело N 8Г-14124/2022

г. Челябинск 14.09.2022

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Горлача Б.Н.,

судей Коренева А.С., Родиной А.К. -

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1463/2021 по иску Соловьева Игоря Валерьевича, Соколова Вадима Владимировича к индивидуальному предпринимателю Захарову Игорю Александровичу, Захарову Сергею Александровичу, Зорникову Михаилу Викторовичу, Решетникову Виталию Викторовичу, Решетниковой Алле Викторовне, Сажаеву Никите Игоревичу, Стробыкину Сергею Геннадьевичу, Феоктистовой Любови Аркадьевне, обществу с ограниченной ответственностью "Центр телевидения и радиовещания Екатеринбурга", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России по Свердловской области о признании договоров недействительными, права собственности на объекты недвижимости отсутствующим, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности на общее имущество здания паркинга

по кассационным жалобам Соловьева Игоря Валерьевича, Соколова Вадима Владимировича, а также Лякишевой Ирины Александровны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 20.05.2022 и дополнительное апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 07.06.2022.

Заслушав доклад судьи Коренева А.С., объяснения представителей Соловьева И.В., Соколова В.В. - Соловьева В.Г., Соловьева Д.В., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителей Захарова И.А. - Николаевой А.М., Бабченко Н.А., объяснения представителя ООО "Агроторг" - Колобова А.А., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

истцы Соловьев И.В., Соколов В.В. и ответчики Захаров И.А., Захаров С.А., Зорников М.В., Решетников В.В., Решетникова А.В., Сажаев Н.И., Стробыкин С.Г. Феоктистова Л.А. являются собственниками помещений в здании наземно-подземной автостоянки по адресу: <данные изъяты> (далее - здание стоянки).

1.

Истцы, ссылаясь на то, что нежилые помещения, принадлежащие ответчикам, относятся к местам общего пользования, приобретение ими таких помещений осуществлено в отсутствие согласия всех сособственников здания, предъявили иск с требованиями:

признать недействительным договор инвестирования в строительство паркинга от 15.08.2017 N <данные изъяты>, заключенный между ООО "Центр телевидения и радиовещания Екатеринбурга" и ИП Захаровым И.А., а также признать отсутствующим право собственности Захарова И.А. на нежилые помещения N <данные изъяты> на минус 1 уровне и N <данные изъяты> на минус 2 уровне в здании;

признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 02.07.2019, заключенный между ИП Захаровым И.А. и Зорниковым М.В., и признании отсутствующим права собственности Зорникова М.В. на объект недвижимого имущества с кадастровым номером <данные изъяты> (далее КН:1832);

признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 12.07.2019, заключенный между ИП Захаровым И.А. и Сажаевым Н.И., и признать отсутствующим право собственности Сажаева Н.И. на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты> (далее - КН:1833, КН:1825);

признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 12.12.2019, заключенный между Захаровым И.А. и Захаровым С.А., и признать отсутствующим право собственности Захарова С.А. на объект недвижимого имущества с кадастровым номером <данные изъяты> (далее - КН:1846);

признать недействительным договор мены от 25.11.2019, заключенный между Захаровым И.А. и Решетниковым В.С., а также признать отсутствующим право собственности Решетникова В.В. (наследника Решетникова В.С.) на объект недвижимого имущества с кадастровым номером <данные изъяты>, права собственности Решетниковой А.В. (наследника Решетникова В.С.) на объект недвижимого имущества с кадастровым номером <данные изъяты>, право общей долевой собственности Решетникова В.В., Решетниковой А.В. на объект недвижимого имущества с кадастровым номером <данные изъяты> (далее - КН:1845, КН:1851, КН:1840);

признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 14.06.2019, заключенный между ИП Захаровым И.А. и Феоктистовой Л.А., и признать отсутствующим право собственности Феоктистовой Л.А. на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> (далее - КН:1822, КН:1823, КН:1835);

признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 06.12.2019, заключенный между ИП Захаровым И.А. и Стробыкиным С.Г., и признать отсутствующим право собственности Стробыкина С.Г. на объект недвижимого имущества с кадастровым номером <данные изъяты> (далее - КН:1841);

истребовать имущество из чужого незаконного владения и признать право общей долевой собственности на общее имущество в нежилых помещениях N <данные изъяты> на минус 1 уровне и N <данные изъяты> на минус 2 уровне здания.

2.

В обоснование требований истцы указали, что при строительстве здания стоянки ООО "Центр телевидения и радиовещания Екатеринбурга" (далее - Застройщик) заключал с участниками долевого строительства договоры инвестирования, по условиям которого Застройщик обязался построить здание стоянки и предоставить участникам долевого строительства парковочные места (нежилые помещения), а участники долевого строительства оплачивали возведение всего здания стоянки.

Согласно проектной документации здание стоянки подлежало возведению в составе как парковочных мест, так и помещений, необходимых для эксплуатации парковочных мест, на которые в силу закона у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности как на места общего пользования. Вместе с тем, до окончания строительства Застройщик заключил с ИП Захаровым И.А. договор инвестирования от 15.08.2017, по условиям которого в собственность ИП Захарова И.А. передавались помещения, которые подлежали передаче в общую долевую собственность участников долевого строительства. При этом Захаров И.А. фактически не вкладывал денежные средства в строительство данных помещений. Впоследствии Захаров И.А. принял решение о преобразовании объектов недвижимости, в результате чего создал и поставил на кадастровый учёт нежилые помещения и парковочные места. После этого частью помещений он распорядился, часть осталась в его собственности. Поскольку нежилые помещения ответчиков образованы за счёт помещений, входящих в состав общего имущества здания стоянки, принадлежащего как истцам, так и другим участникам долевого строительства, соответственно, следует признать недействительными все указанные договоры (договор инвестирования между Застройщиком и Захаровым И.А., договоры купли-продажи), а также признать отсутствующим право собственности ответчиков на указанные объекты недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ООО "Ключавто автомобили с пробегом", ООО "Строительный двор", ООО "Агроторг", Лякишева Е.А., Толмачева И.Е., Мирсаев Т.Д., Попова А.В.

3.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 30.06.2021 исковые требования были удовлетворены частично и постановлено:

признать недействительным договор инвестирования в строительство паркинга от 15.08.2017 N 2/К, заключенный между Застройщиком и ИП Захаровым И.А.;

признаны недействительными заключенные Захаровым И.А. договоры купли-продажи от 02.07.2019 с Зорниковым М.В. (КН:1832); от 12.07.2019 с Сажаевым Н.И. (КН:1833); от 12.12.2019 с Захаровым С.И. (КН:1846); договор мены от 25.11.2019 с Решетниковым В.С. (КН:1845, КН:1851, КН:1840); от 14.06.2019 с Феоктистовой Л.А. (КН:1822, КН:1823, КН:1835); от 06.12.2019 со Стробыкиным С.Г. (КН:1841);

признать отсутствующим право собственности Зорникова М.В. на КН:1832; Сажаева Н.И. на КН:1833, Захарова С.И. на КН:1846; Решетникова В.В. (наследника Решетникова В.С.) на КН:1845; Решетниковой А.В. (наследника Решетникова В.С.) на КН:1851; Решетникова В.В. и Решетниковой А.В. (наследников Решетникова В.С.) на КН:1840; Феоктистовой Л.А. на КН:1822, КН:1823, КН:1835, Стробыкина С.Г. на КН:1841;

указано, что решение является основанием для внесения записей в ЕГРН о прекращении права собственности ответчиков на указанные объекты.

В удовлетворении остальных требований отказано.

В удовлетворении исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области отказано в полном объёме.

Дополнительным решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 28.07.2021 признано отсутствующим право собственности Сажаева Н.И. на КН:1825 с указанием, что решение суда является основанием для прекращения права собственности на данный объект.

4.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 07.06.2022 решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым за собственниками помещений в здании надземно-подземной парковски признано право общей долевой собственности на нежилые помещения КН:1852, КН:1844, КН:1847, КН:1839, указано, что решение суда является основанием для прекращения регистрации права собственности Захарова И.А. на эти помещения в ЕГРН.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Дополнительным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 07.06.2022 дополнительное решение суда первой инстанции от 28.07.2021 было отменено и в удовлетворении требований к Сажаеву Н.И. было отказано.

5.

В кассационной жалобе истцы Соловьев И.В., Соколов В.В., а также Лякишева И.А. как лицо, не привлеченное к участию в деле, просят отменить апелляционное определение в той части, в которой было отказано в удовлетворении требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело при установленной явке, поскольку все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о судебном разбирательстве в суде кассационной инстанции (ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив материалы дела и законность обжалуемого апелляционного определения в пределах доводов кассационной жалобы (ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены апелляционного определения по доводам жалобы истцов.

При этом кассационная жалоба Лякишевой И.А. подлежит оставлению без рассмотрения по существу.

Кассационный суд общей юрисдикции не проверяет законность судебного постановления в той части, в которой оно не обжалуется (ч. 2 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

6.

Судами установлено и следует из материалов дела, что Застройщик на основании разрешений на строительство от 09.11.2015, от 29.08.2017 и от 15.09.2017 возвел нежилое здание надземно-подземной автостоянки.

17.08.2017 Застройщик заключил с Захаровым И.А. договор инвестирования, согласно п. 1.1. которого Застройщик обязался передать Захарову И.А. нежилые помещения, расположенные в паркинге: NN <данные изъяты>на минус 1 (верхнем) уровне), NN <данные изъяты> (на минус 2 (нижнем) уровне), а Захаров И.А. - уплатить Застройщику 30 000 руб.

06.10.2017 Застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - надземно-подземной автостоянки с эксплуатируемой кровлей и помещением охраны на кровле.

19.01.2018 произведен кадастровый учёт здания стоянки, помещений в нём, в том числе спорных помещений.

В ходе кадастрового учёта 19.01.2018 нежилым помещениям NN <данные изъяты> (на минус 1 (верхнем) уровне) площадью 1 406,1 кв. м был присвоен кадастровый номер <данные изъяты> (далее - КН:1802), а нежилым помещениям NN <данные изъяты> (на минус 2 (нижнем) уровне) площадью 1 113,5 кв. м - кадастровый номер <данные изъяты> (далее - КН:1803).

Нежилые помещения КН:1802 и КН:1803 были сняты с кадастрового учёта 16.05.2019 в связи с преобразованием в другие помещения, в том числе в спорные.

На основании технического плана кадастрового инженера от 11.11.2019 из двух помещений (а именно КН:1826 и КН:1829) и 61 машино-места было образовано 10 помещений и 4 машино-места.

Помещения N <данные изъяты> и N <данные изъяты>, которые их составляли, фактически вошли в состав вновь образованных помещений КН:1826 (площадью 1 588,9 кв. м) и КН:1829 (площадью 1 096,9 кв. м).

После регистрации права собственности на вновь образованные нежилые помещения, часть из них Захаров И.А. продал другим ответчикам по настоящему делу по договорам купли-продажи, часть - оставил за собой.

Соколов В.В. с 07.02.2018 является собственником машино-места N <данные изъяты> площадью 16,5 кв. м на основании договора инвестирования, заключенного с Застройщиком, а истец Соловьев И.В. с 29.10.2019 собственником машино-места N <данные изъяты> площадью 16,1 кв. м на основании договора купли-продажи, по которому приобрел машино-место у ответчика Захарова И.А.

Кроме того, в производстве Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга находилось также другое гражданское дело N 2-5/2021 по иску Соловьева И.В. к ИП Захарову И.А., Захарову С.А., Зорникову М.В., Сажаеву Н.И., Решетникову В.В. с требованиями о возложении обязанности привести помещения в первоначальное состояние, восстановлении мест общего пользования, возложении обязанности освободить помещения, признании права общей долевой собственности. Решение по данному делу было постановлено 19.08.2021.

7.

Суд первой инстанции при разрешении требований руководствовался положениями п. 2 ст. 209, п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также в п. 3, 6, 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

При этом суд первой инстанции удовлетворил требования в части признания недействительным договора инвестирования между Застройщиком и Захаровым И.А., а также в части признания недействительными договоров, на основании которых Захаров И.А. продал объекты недвижимости ответчикам, а соответственно, признал отсутствующим право собственности на объекты у ответчиков Зорникова М.В., Сажаева Н.И., Захарова С.И., Решетникова В.В., Решетниковой А.В., Феоктистовой Л.А., Стробыкина С.Г.

Суд удовлетворил требования в части, поскольку пришёл к выводу, что договор инвестирования между Застройщиком и Захаровым И.А. был заключен в отношении помещений, которые входят в состав общего имущества, принадлежащего в том числе истцам. При этом часть объектов, принадлежащих другим ответчикам, образованы за счёт этого имущества, тогда как собственники помещений, которым они принадлежали на праве общей долевой собственности, не давали согласия на заключение таких сделок, а также на уменьшение общего имущества здания стоянки.

Суд исходил из того, что на основании договора инвестирования от 15.08.2017 Застройщик передал Захарову И.А. нежилые помещения, которые впоследствии были поставлены на кадастровый и им присвоены номера КН:1802 и КН:1803. Вместе с тем, согласно поэтажному плану данные помещения относятся к общим помещениям здания, представляют собой проезды, проходы, выходы на лестничную клетку.

Поскольку на данную сделку не было получение согласие собственников помещений в здании на отчуждение исходных помещений, а впоследствии преобразованных объектов КН:1822, КН:1825, КН:1832, КН:1833, КН:1835, КН:1840, КН:1841, КН:1845, КН:1851, КН:1823, КН:1846, то такие сделки являются ничтожными, а право собственности ответчиков на эти помещения - отсутствующим.

Суд не нашел оснований применить последствия пропуска срока исковой давности, поскольку об оспариваемых договорах истцы, не являвшиеся стороной сделок, узнали при рассмотрении другого гражданского дела N 2-5/2021.

При этом суд исходил из того, что необходимо учитывать функциональное назначение помещений на момент совершения спорных сделок, а не на момент судебного разбирательства.

Вместе с тем, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании за истцами права общей долевой собственности на общее имущество в нежилых помещениях NN <данные изъяты> на минус 1 уровне и NN <данные изъяты> на минус 2 уровне, поскольку пришёл к выводу, что такие объекты недвижимости в настоящее время не существуют, указанные объекты недвижимости КН:1802 и КН:1803 сняты с кадастрового учета 16.05.2019.

8.

Суд апелляционной инстанции, проверяя законность решения по апелляционным жалобам истцов и ответчика, пришёл к выводам, что требования истцов подлежат удовлетворению только в отношении тех помещений, в отношении которых в настоящее время установлено их использование как мест общего пользования с учётом их функционального назначения.

Так, суд пришёл к выводу, что помещения венткамер, помещение насосной, санузлы, пандус-въезд в паркинг, помещения для хранения, электрощитовая, лестничные площадки, а соответственно образованные из них помещения с кадастровыми номерами КН:1852, КН:1844, КН:1847, КН:1839, на которые зарегистрировано право собственности Захарова И.А., следует признать отсутствующим право собственности Захарова И.А., при этом не имеет значения, что исходные помещения КН:1802 и КН:1803 сняты с кадастрового учёта.

Проверяя законность решения в части разрешения требований в отношении остальных нежилых помещений, суд апелляционной инстанции указал на то, что недостаточно анализа поэтажных планов, являющихся приложением к договору инвестирования, поскольку необходимо устанавливать включение спорных помещений в состав общего имущества на момент ввода здания в эксплуатацию, а не в период проектирования здания.

При этом право общей долевой собственности участника долевого строительства на места общего пользования возникает не ранее как возведения всего здания, так и принадлежащего истцу нежилого помещения в данном здании, постановки помещений на кадастровый учёт, а также после регистрации права собственности на конкретный объект недвижимости (ст. 24, п. 3, 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 8.1, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).