Определение Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СЕДЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 сентября 2022 года Дело N 8Г-13993/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гречкань Н.И.,

судей Зориной С.А., Чернецовой С.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по кассационной жалобе администрации города Муравленко на решение Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 2 сентября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 мая 2022 года, вынесенные по гражданскому делу N 2-355/2021 по иску администрация города Муравленко к Зайцеву Анатолию Дмитриевичу об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности, выселении.

Заслушав доклад судьи Зориной С.А. об обстоятельствах дела и доводах кассационной жалобы, заключение прокурора Голованова А.И., полагавшего необходимым отменить апелляционное определение, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Муравленко обратилась в суд с иском к Зайцеву Анатолию Дмитриевичу об изъятии путем выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, прекращении права собственности на данное жилое помещение, выселении.

В обоснование иска истец указал, что ответчик Зайцев А.Д. является собственником вышеуказанного жилого помещения с 8 февраля 2021 года. Распоряжением Администрации г. Муравленко от 30 декабря 2019 N 2232 многоквартирный признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам в срок до 31 декабря 2021 года предложено осуществить снос дома. 4 июня 2020 г. Администрацией г. Муравленко издано постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Ответчику направлен проект соглашения о выкупе изымаемого жилого помещения с возмещением его стоимости в размере 466 600 рублей, который определен в соответствии с отчетом об оценке от 6 июля 2020 года. Ответчик отказался от получения возмещения.

Решением Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 2 сентября 2021 года исковые требования администрации города Муравленко удовлетворены, у Зайцева А.Д. изъято для муниципальных нужд жилое помещение в виде комнаты N <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>; установлено возмещение (выкупная цена) за жилое помещение в виде комнаты N <данные изъяты>, площадью 10,1 кв.м, расположенной по адресу: <данные изъяты>, в размере 720 400 руб. Прекращено право собственности Зайцева А.Д. на жилое помещение после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенного судом к взысканию с администрации города Муравленко. Зайцев А.Д. выселен из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения после фактической выплаты возмещения за вышеуказанное жилое помещение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 мая 2022 года изменено в части, постановлено изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, путем его выкупа у Зайцева Анатолия Дмитриевича с установлением выкупной стоимости в размере 1 140 761 руб. В остальной части это же решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить судебные постановления, ссылаясь на их незаконность.

Представитель истца, ответчик в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, о причинах неявки не сообщили. При этом информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Заслушав прокурора, проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены апелляционного определения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Зайцев А.Д. является собственником жилого помещения площадью 10,1 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Распоряжением администрации г. Муравленко от 30 декабря 2019 г. N 2232 на основании заключения межведомственной комиссии от 24 декабря 2019 года N 73, дом по адресу: <данные изъяты> признан аварийным и подлежащим сносу.

Требование о сносе дома за счет собственных средств в срок до 31 декабря 2021 г. собственниками выполнено не было.

Постановлением Администрации г. Муравленко N 396 от 04 июня 2020 г. принято решение об изъятии жилых помещений в доме по адресу: <данные изъяты> у собственников, в том числе, и жилого помещения, принадлежащего ответчику.

10 ноября 2020 года Администрацией г. Муравленко в адрес ответчиков направлено уведомление о необходимости согласования условий выкупа за жилое помещение, принадлежащее сносу, вместе с ним направлен проект соглашения о возмещении за жилое помещение, в котором сумма возмещения указана в размере 466 600 руб. Данный размер определен на основании отчета об оценке от 06 июля 2020 года N 134-10/93.

От предложенного возмещения и от подписания соглашения на указанных условиях ответчик отказался.

Ответчиком в обоснование довода о несогласии с размером возмещения предоставлен отчет об оценке ООО "Экспертно-оценочная палата" N 59 от 2 августа 2021 г., согласно которому рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием составляет 720 400 руб. на 02 августа 2021 года.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что процедура выкупа аварийного жилого помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности, соблюдена, многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом для муниципальных нужд (ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), ответчику предлагалось снести дом, заключить соглашение о выкупе.

При определении размера выкупной цены суд первой инстанции руководствовался заключением ООО "Экспертно-оценочная палата", указав, что данное заключение содержит описание произведенного исследования, заключение соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки.

Указав, что в случае, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, а также указав, что в заключении ООО "Экспертно-оценочная палата" экспертом от 24 января 2022 года определена лишь рыночная стоимость квартиры, однако, не определен размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт комнаты, суд апелляционной инстанции назначил по делу судебную оценочную экспертизу по определению возмещения за изымаемое жилое помещение.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО "Центр независимой экспертизы и оценки "Арус" от 18 марта 2022 года, рыночная стоимость комнаты N <данные изъяты>, площадью 10,1 кв.м, по адресу: <данные изъяты>, с учетом доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, и учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме на дату проведения оценки 18 апреля 2022 составляет 1 410 461 руб., из которых рыночная стоимость комнаты - 671 550 руб., доля общего имущества в многоквартирном доме - 182 163 руб., доля в праве на земельный участок под многоквартирным домом - 32 935 рублей, убытки, причиненные собственникам в связи с его изъятием 81 322 руб., размер убытков за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома на дату заключения первого договора приватизации комнаты составляет 442 491 руб.

Из пояснительных записок к данному заключению от эксперта ООО "Центр независимой экспертизы и оценки "Арус" Разгоняевой Т.В. от 18 мая 2022 года следует, что рыночная стоимость комнаты N <данные изъяты>, площадью 10,1 кв.м, составляет 1 140 761 руб.; величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома на дату приватизации первого жилого помещения в доме -22 января 2009 года - 147 255 руб.; на дату приватизации комнаты -23 марта 2010 года составила 172 791 руб.

Руководствуясь заключением судебной оценочной экспертизы ООО "Центр независимой экспертизы и оценки "Арус", суд апелляционной инстанции изменил решение суда, взыскав в пользу ответчика возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1140761 руб.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы суда апелляционной инстанции об определении выкупной стоимости с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, доводы кассационной жалобы в данной части заслуживают внимания.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Кроме того, в соответствии с позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 г. выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Как следует из позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 12.03.2019 N 577-О, учитывая, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме предполагает устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества (включая отдельные элементы строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома), в том числе их восстановление или замену, и результатами его проведения являются не только поддержание многоквартирного дома в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, но и улучшение эксплуатационных характеристик как здания в целом, так и всех расположенных в нем помещений, а значит, увеличение их рыночной стоимости, исполнение бывшим наймодателем публичной обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, нуждавшегося в таком ремонте на дату приватизации первого расположенного в нем жилого помещения, отвечает интересам всех собственников помещений данного дома, что в полной мере согласуется с конституционным принципом равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации). При этом сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения.

Возложение же на бывшего наймодателя обязанности по проведению капитальных ремонтов многоквартирного дома, потребность в которых будет возникать на момент приватизации каждого последующего помещения в таком доме, повлечет за собой неосновательное обогащение собственников тех помещений, при приватизации которых нуждаемость дома в работах по капитальному ремонту отсутствовала.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, нуждавшегося в таком ремонте, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, само по себе признание дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о безусловном праве собственника жилого помещения на выплату ему компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В силу приведенных положений собственник жилого помещения вправе требовать выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при установлении следующих юридически значимых обстоятельств: если на момент приватизации первого жилого помещения дом нуждался в его проведении и снижение уровня надежности здания произошло вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта.

При этом выводы суда относительно юридически значимых обстоятельств, в частности о необходимости проведения капитального ремонта должны быть основаны на фактических обстоятельствах дела и быть определенными.

Принимая за основу заключение эксперта, суд апелляционной инстанции фактически указанные обстоятельства не устанавливал и не дал оценки приведенному в пояснительной записке к заключению эксперта расчету величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, согласно которому срок службы конструктивных элементов определен экспертом от 20 до 80 лет, в связи с чем на 22 января 2009 г. - дату приватизации первого жилого помещения, необходимое количество замен элементов дома в ходе капитального ремонта определено экспертом от 0,21 до 0,83.

С учетом изложенного, обжалуемое апелляционное определение подлежит отмене, поскольку оно принято с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита прав и законных интересов заявителя, что согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого судебного постановления с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами материального права, установленными по делу

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 мая 2022 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка