Определение Судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ДЕВЯТОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 марта 2022 года Дело N 8Г-1284/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Соловьевой О.В.,

судей Хребтовой Н.Л., Наконечной Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тетериной Ольги Александровны к ООО "Специализированный застройщик - Альтамира", ООО "Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ" о признании соглашения договором долевого участия в строительстве, замене стороны в соглашении правопреемником, государственной регистрации соглашения,

по кассационной жалобе ООО "Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ",

на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 21 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 12 ноября 2021 года, которыми исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Хребтовой Н.Л., выслушав объяснение представителя Тетериной О.А. Мельника К.А., возражавшего против отмены судебных постановлений, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тетерина О.А. обратилась в суд с указанным иском к ООО "Специализированный застройщик - Альтамира", ООО "Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ", с учетом уточнения исковых требований просила суд признать соглашение об условиях предпродажного бронирования N 26/П-З, заключенное 24 января 2020 года между Тетериной О.А. и ООО "Специализированный застройщик - Альтамира", договором долевого участия в строительстве; признать ООО "Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ" правопреемником ООО "Специализированный застройщик - Альтамира" в соглашении об условиях предпродажного бронирования N 26/П-З, заключенного с Тетериной О.А. 24 января 2020 года; возложить на ООО "Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ" обязанность произвести государственную регистрацию соглашения об условиях предпродажного бронирования N 26/П-З, заключенного 24 января 2020 года между Тетериной О.А. и ООО "Специализированный застройщик - Альтамира".

Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 21 декабря 2020 года исковые требования Тетериной О.А. удовлетворены частично. Соглашение об условиях предпродажного бронирования N 26/П-З, заключенное 24 января 2020 года между Тетериной О.А. и ООО "Специализированный застройщик - Альтамира", признано договором долевого участия в строительстве. ООО "Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ" признано правопреемником ООО "Специализированный застройщик - Альтамира" в соглашении об условиях предпродажного бронирования N 26/П-З, заключенного 24 января 2020 года с Тетериной О.А. С ООО "Специализированный застройщик - Альтамира" в бюджет муниципального образования городской округ "Город Хабаровск" взыскана государственная пошлина в размере 150 рублей 00 копеек. С ООО "Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ" в бюджет муниципального образования городской округ "Город Хабаровск" взыскана государственная пошлина в размере 150 рублей 00 копеек.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 3 марта 2021 года (с учетом апелляционного определения от 22 марта 2021 года об исправлении описки) решение суда первой инстанции отменено в части: признания соглашения об условиях предпродажного бронирования N 26/П-З, заключенного 24 января 2020 года между Тетериной О.А. и ООО "Специализированный застройщик - Альтамира", договором долевого участия в строительстве, признания ООО "Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ" правопреемником ООО "Специализированный застройщик - Альтамира" в соглашении об условиях предпродажного бронирования N 26/П-З, заключенном 24 января 2020 года с Тетериной О.А., с принятием в указанной части нового решения об отказе в иске. В остальной части решение оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29 июля 2021 года отменено апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 3 марта 2021 года, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 12 ноября 2021 года решение Центрального районного суда города Хабаровска от 21 декабря 2020 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "СЗ - Управление инвестиционных программ" просит отменить решение Центрального районного суда города Хабаровска от 21 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 12 ноября 2021 года, в удовлетворении исковых требований Тетериной О.А. отказать.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке. В судебное заседание суда кассационной инстанции стороны не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

В соответствии с частью 5 статьи 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и выслушав объяснения представителя истца, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения судами при рассмотрении дела не допущены.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Данный закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

С целью обеспечения единообразия правовых подходов Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

В примере 1 Обзора разъяснено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Аналогичные разъяснения приведены в письме Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2013 г. N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Разрешая спор и удовлетворяя требования Тетериной О.А. о признании соглашения об условиях предпродажного бронирования от 24 января 2020 года договором участия в долевом строительстве, суды руководствовались положениями Федерального закона N 214-ФЗ и разъяснениями по его применению и исходили из того, что из содержания соглашения вытекает, что стороны имели в виду именно участие в долевом строительстве, так как между сторонами согласованы условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, цене договора, порядке оплаты. Суды отклонили доводы ответчика об отсутствии оснований для перехода прав и обязанностей застройщика ООО "СЗ-Альтамира" к новому застройщику ООО "СЗ - Управление инвестиционных программ" как основанные на неправильном толковании закона и противоречащие фактическим обстоятельствам дела. Суды пришли к выводу о том, что приобретение ООО "СЗ - Управление инвестиционных программ" прав на земельный участок, предоставленный для строительства жилого комплекса, получение данной организацией заключения о соответствии застройщика и проектной документации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьям 3.2, 20 и 21 Федерального закона N 214-ФЗ, является основанием для перехода прав и обязанностей застройщика от ООО "СЗ-Альтамира" к ООО "СЗ - Управление инвестиционных программ".

Судебная коллегия кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судебных инстанций, полагает их законными и обоснованными, соответствующими правильно примененным нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

В кассационной жалобе ООО "СЗ - Управление инвестиционных программ" указывает на то, что соглашение об условиях предпродажного бронирования не содержало условий об определении объекта долевого строительства в части плана объекта и проектных характеристик, не содержало условий о гарантийном сроке, об условиях привлечения денежных средств участников долевого строительства, об исполнении обязанностей по уплате взносов в компенсационный фонд, а также о сроках и порядке оплаты объекта долевого строительства. По мнению заявителя, несогласованность данных условий влечет признание договора незаключенным.

Данные доводы отклоняются, поскольку не имеют юридического значения для определения существа сделки. Суды с учетом действительной воли сторон установили фактическое заключение сторонами договора долевого участия в строительстве под видом соглашения о предпродажном бронировании.

Кроме того, в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Таким образом, возражения застройщика относительно невключения условий договора не имеют юридического значения.

Доводы кассационной жалобы о том, что строительство многоквартирного дома ведется с использованием счетов-эскроу, в связи с чем в силу пункта 4 статьи 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ правила о залоге земельного участка в пользу участника долевого строительства не применяются, не могут повлечь отмену судебных постановлений в кассационном порядке.

Данные обстоятельства судами первой и апелляционной инстанции установлены не были. Новые обстоятельства, которые не были предметом проверки судов первой и апелляционной инстанции, не могут учитываться при принятии решения по кассационной жалобе.

Доводы кассационной жалобы о том, что сама истец не квалифицировала соглашение о предпродажном бронировании как договор участия в долевом строительстве, правильно отклонены судом первой инстанции.

Совершение истцом действий по направлению заявления о готовности заключить договор долевого участия в строительстве от 8 апреля 2020 года, отказ истца от подписания предложенного ответчиком проекта соглашения о расторжении соглашения N 26/П-З, обращение в суд с данным иском - свидетельствуют об обратном.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда города Хабаровска от 21 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 12 ноября 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "СЗ - Управление инвестиционных программ" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка