Определение Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОСЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 июля 2022 года Дело N 8Г-12312/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Жуленко Н.Л.

судей Попова А.А., Благодатских Г.В.

с участием прокурора пятого отдела (апелляционно-кассационного) (с дислокацией в г. Кемерово) апелляционно-кассационного управления Главного гражданско-судебного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Симоненко Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 38RS0033-01-2020-003490-89 по иску общества с ограниченной ответственностью "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" к Просвирниной Лидии Иннокентьевне, Шереметьевой Олесе Михайловне о взыскании задолженности за наем жилого помещения и электроэнергию, признании утратившей право пользования

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" на решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 29 апреля 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 24 декабря 2021 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Попова А.А., заслушав заключение прокурора Симоненко Е.В., возражавшей против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" (далее ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза") обратилось в суд с иском к Просвирниной Л.И., Шереметьевой О.М. о взыскании задолженности за наем жилого помещения и электроэнергию, признании утратившей право пользования.

В обоснование исковых требований указано, что ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" является собственником общежития N - жилого 5- этажного кирпичного здания с подвалом общей площадью 4126,8 кв.м, в том числе жилой 1285 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N. Указанный жилой дом относится к частному жилищному фонду коммерческого использования.

Комнату N (квартиру N) занимают ответчики Просвирнина Л.И. и Шереметьева О.М., за которыми вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска признано право пользования указанным жилым помещением на основании договора найма, а также признан заключенным договор найма жилого помещения между Просвирниной Л.И. и ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза".

Ответчики не вносили плату по тарифам, применяемым к договору социального найма. Истец самостоятельно устанавливал размер платы своим собственным распоряжением, а ответчик вносила плату по размеру, установленному истцом, и этот размер платы не согласовывался с ответчиком.

Приказом директора ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" N 48 от 28 декабря 2012 г. установлена плата за наем жилого помещения с 1 января 2013 г. в размере 3 руб. за 1 кв.м.

Приказом директора ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" N Н\2019 от 20 августа 2019 г. установлена плата за наем жилого помещения с 1 сентября 2019 г. в размере 300 руб. за 1 кв.м, жилого помещения.

Об установлении платы в размере 300 руб. Просвирнина Л.И. уведомлена путем направления в ее адрес 23 августа 2019 г. уведомления с приложением двух экземпляров договора найма.

Размер платы до 1 сентября 2019 г. и после этой даты не соответствует размеру платы по договору социального найма. Правоотношения сторон не являются правоотношениями по договору социального найма.

Здание по адресу: <адрес>, никогда не принадлежало на праве собственности Российской Федерации либо муниципальному образованию, было построено Облпотребсоюзом за счет собственных средств, в связи с чем, не относится к государственному либо муниципальному имуществу.

Между сторонами ни на момент 2005 г. (даты вынесения решения суда о признании за ответчиками права пользования на условиях договора найма), ни на сегодняшний день не могли сложиться правоотношения по договору социального найма. Следовательно, к правоотношениям сторон применимы условия договора коммерческого найма, условия оплаты жилого помещения в соответствии с нормами статей 671, 678, 682 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Помимо платы за пользование жилым помещением истцом начисляется также плата за пользование электроэнергией на основании показаний индивидуального прибора учета.

Расчет задолженности произведен за период с 1 сентября 2019 г. по 31 декабря 2020 г., по состоянию на 31 декабря 2020 г. размер задолженности составляет <данные изъяты> руб.

Шереметьева О.М. не осуществляет права и обязанности нанимателя (члена семьи нанимателя) жилого помещения, поскольку не проживает в нем, не состоит на регистрационном учете, не оплачивает за жилое помещение и полагает отсутствующей у нее обязанность по оплате за жилое помещение. Она утратила право пользования жилым помещением, договор найма с ней фактически расторгнут.

С учетом изменений предмета иска в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" просило признать Шереметьеву О.М. утратившей право пользования квартирой, находящейся по адресу: <адрес> (пом. 2), общей площадью 60,5 кв.м, кадастровый N, взыскать с Просвирниной Л.И. задолженность по оплате за наем жилого помещения и электроэнергию за период с 1 сентября 2019 г. по 31 декабря 2020 г. в размере <данные изъяты> руб.

Решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 29 апреля 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 24 декабря 2021 г., исковые требования удовлетворены частично.

Шереметьева О.М. признана утратившей право пользования квартирой, находящейся по адресу <адрес> (пом. 2), общей площадью 60,5 кв.м.

В удовлетворении исковых требований ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" к Просвирниной Л.И. о взыскании задолженности за наем жилого помещения и электроэнергию за период с 1 сентября 2019 г. по 31 декабря 2020 г. в размере <данные изъяты> руб. отказано.

ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" подана кассационная жалоба, в которой считают указанные судебные акты незаконными, необоснованными и подлежащими отмене в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности с Просвирниной Л.И.

Не согласны, что суд с учетом ранее принятых Куйбышевским районным судом г. Иркутска судебных решений (2005 г. и 2020 г.) о признании за ответчиком права пользования жилым помещением и отказа в понуждении к заключении договора найма пришел к выводу, что отнесение спорного жилого помещения к жилищному фонду коммерческого использования не порождает у граждан, проживающих в таком жилом помещении, права пользования им на условиях коммерческого найма.

Спорное жилое помещение никогда не относилось к государственной или муниципальной собственности, не было приватизировано, а было построено предприятием собственного хозяйства за собственный счет. Размер платы за наем всегда устанавливался наймодателем самостоятельно, без согласования с нанимателем либо какими-то органами и организациями (кроме учредителя). Ранее данный порядок установления платы за наем не оспаривался нанимателем, при этом размер платы за наем, уплачиваемый ответчиком в настоящее время, был установлен более 17 лет назад и не покрывает расходы истца по содержанию здания, кроме того, с момента установления истцом платы за наем существенно изменились обстоятельства, в том числе экономическая ситуация.

Считает, что суд необоснованно указал, что истец не представил экономически обоснованный расчет подлежащей взысканию платы за наем, поскольку такая обязанность у истца отсутствует.

На кассационную жалобу от Просвириной Л.И. направлены возражения.

В судебном заседании, проведенном путем использования систем видеоконференц-связи, Просвирина Л.И. и ее представитель Сивакова А.А., допущенная к участию в качестве представителя, Шереметьева О.М. возражали относительно доводов кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами обеих инстанций при принятии обжалуемых судебных постановлений не усматривается.

Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей устанавливается соглашением двух или нескольких лиц, что в соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ, признается договором.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (ч. 3. ст. 420 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. ст. 674, 683 ГК РФ).

Статьей 682 ГК РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, с учетом положений ст. ст. 421, 671, 682 ГК РФ, понуждение к заключению коммерческого найма не допускается, договор коммерческого найма предусматривает обязательное условие его заключения - это соглашение сторон по всем существенным условиям, при этом согласно ст. 682 п. 1 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" является собственником здания N - жилого 5-этажного кирпичного здания с подвалом общей площадью 4126,8 кв.м, в т.ч., жилой - 1285 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20 февраля 2018 г. по делу N А19-23136/2017 общежитие N, расположенное по адресу: <адрес>, признано многоквартирным жилым домом. Нумерация комнат общежития изменена на нумерацию квартир. Комната N- <адрес>, комната N - <адрес>.

Постановлением Четвертого Арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2020 г. отменено решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 февраля 2018 г. об установлении юридического факта о признании общежития N многоквартирным жилым домом.

Решением Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 25 марта 2005 г. по делу N 2-15/2005 отказано в удовлетворении иска ООО "Иркутский промкомбинат облпотребсоюза" к Просвирниной Л.И., А.О.М., С.Е.М. о признании не приобретшими права пользования жилым помещением, понуждении к снятию с регистрационного учета, выселении из комнаты N по <адрес>.

Исковые требования Просвирниной Л.И., А.О.М. удовлетворены частично. Признан заключенным договор найма жилого помещения между Просвирниной Л.И., А.О.М. и ООО "Иркутский промкомбинат облпотребсоюза" на жилое помещение - комнату N, расположенную по адресу: <адрес>, за ними признано право пользования жилым помещением.

Вступившим в законную силу решением суда за Просвирниной Л.И., Шереметьевой О.М. признано бессрочное право пользования спорным жилым помещением на условиях договора найма.

Просвирнина Л.И. отклонила письменное предложение заключить договор коммерческого найма жилого помещения, в связи с чем истец обращался в суд с иском о понуждении к заключению договора. 9 июня 2020 г. Куйбышевским районным судом г. Иркутска вынесено решение, вступившее в законную силу 19 октября 2020 г., по гражданскому делу N 2-195/2020 по иску ООО "Иркутский промкомбинат облпотребсоюза" к Просвирниной Л.И. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, в удовлетворении иска отказано. Согласно указанному решению суда, истец просил суд понудить ответчика заключить договор коммерческого найма спорной квартиры.

Приказом директора ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" N от 28 декабря 2012 г. установлена плата за наем жилого помещения с 1 января 2013 г. в размере 3 руб. за 1 кв.м, на основании решения собственника жилого помещения от 28 декабря 2012 г.

Приказом директора ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" N Н\2019 от 20 августа 2019 г. установлена плата за наем жилого помещения с 1 сентября 2019 г. в размере: 200 руб. кв.м, без санузла, 300 руб. кв.м, с санузлом.

Из представленных в материалы дела актов за 2019-2020 гг. следует, что Просвирниной Л.И. оглашались расчеты платы за жилое помещение, от получения которых она отказывалась.

Согласно справке N 4-С6-003410 от 27 февраля 2020 г. МКУ "Сервисно-регистрационный центр" г. Иркутска, Просвирнина Л.И. с 21 ноября 1995 г. зарегистрирована по адресу: <адрес>. По данному адресу зарегистрирован один человек.

По квитанциям Просвирнина Л.И. оплатила за наем и электроэнергию за август 2019 г. 2910,99 руб. и 415,14 руб., за сентябрь 2019 г. - 3634 руб. и 569,43 руб., за октябрь 2019 г. - 3634 руб. и 450,66 руб., за ноябрь 2019 г. - 3 634 руб. и 477,30 руб., за декабрь 2019 г. - 3634,17 руб. и 338,55 руб.

Также из представленного истцом расчета иска следует, что Просвирнина Л.И. ежемесячно вносила плату за наем жилого помещения, а также электроэнергию. По объяснениям ответчика, плату она вносила на основании представляемых бухгалтерией сведений о размере платы.

Разрешая спор и принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" к Просвирниной Л.И. о взыскании задолженности за наем жилого помещения и электроэнергию за период с 1 сентября 2019 г. по 31 декабря 2020 г. в размере <данные изъяты> руб., суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что с учетом принятых ранее судебных решений по спорам между этими сторонами, отнесение указанного жилого помещения к жилищному фонду коммерческого использования не порождает у граждан, проживающих в таком жилом помещении право пользования им на условиях договора коммерческого найма.

Проверяя законность решения суда в апелляционном порядке в указанной части, суд второй инстанции согласился с его выводами, оставив решение суда первой инстанции без изменения, указав недопустимость одностороннего изменения размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для признания выводов судов незаконными. Выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на установленных при рассмотрении дела обстоятельствах и требованиям закона не противоречат.

По делу установлено, что на момент возникновения у общества права собственности на спорное жилое помещение, семье Просвирниной Л.И. было предоставлено в 1995 г. Иркутским облпотребсоюзом как лицу, состоявшему в трудовых отношениях с Иркутским облпотребсоюзом, и нуждающемуся в улучшении жилищных условий. При этом, предоставив ответчикам в пользование жилое помещение, Иркутский облпотребсоюз не установил срок их проживания. Сведений о заключении между сторонами договора коммерческого найма в письменной форме в установленном законом порядке, материалы дела не содержат, как не содержат и сведений, свидетельствующих о таком заключении с прежним собственником. Выставляемые к оплате истцом счета, содержащие плату за наем спорной квартиры из расчета 300 руб. за 1 кв.м. ответчиком не оплачивались. При этом судами установлено, что до повышения платы за наем жилого помещения с 1 сентября 20219 г. ответчиком исполнялись условия договора найма по более низким расценкам оплаты за жилое помещение.

Факт отсутствия письменного договора найма не позволяет прийти к другому выводу и не свидетельствует о наличии у истца права одностороннего изменения условий договора.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Судебная коллегия полагает, что изменение ООО "Иркутский Промкомбинат Облпотребсоюза" платы за наем жилого помещения является существенным изменением обстоятельств договора, поскольку для Просвириной Л.И. оплата за жилое помещение значительно увеличивается.

Как указано выше, одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 1 ст. 682 ГК РФ).