Определение Судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТРЕТЬЕГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 августа 2022 года Дело N 8Г-11971/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Шевчук Т.В.,

судей Нагуляк М.В., Яроцкой Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело делу N 2-4207/2021 по иску Зеликова Р.А. к Китовой А.С. о признании недействительным договора субаренды нежилого помещения и применении последствий недействительности сделки по кассационной жалобе Зеликова Р.А. на решение Новгородского районного суда Новгородской области от 9 ноября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 6 апреля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Шевчук Т.В., судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Зеликов Р.А. обратился в суд с иском к Китовой А.С. о признании недействительным договора субаренды нежилого помещения N 02/2021 от 01 марта 2021 года и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с ответчика денежных средств, уплаченных в счет арендных платежей, взыскании расходов на ремонт и компенсации морального вреда.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком договор субаренды N, по условиям которого получил во временное пользование часть встроенного нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный объект недвижимости находился в пользовании Китовой А.С. на основании договора аренды, заключенного с ООО "Издательство "Алфавит". Данный договор заключен сроком на один год, однако не прошел государственную регистрацию, в связи с чем, производный от него договор субаренды N от ДД.ММ.ГГГГ, также не зарегистрированный в установленном порядке, является недействительным ввиду несоответствия требованиям ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Новгородского районного суда Новгородской области от 09 ноября 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 06 апреля 2022 года, исковые требования Зеликова Р.А. оставлены без удовлетворения

В кассационной жалобе Зеликов Р.А. ставит вопрос об отмене решения Новгородского районного суда Новгородской области от 09 ноября 2021 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 06 апреля 2022 года, как постановленных с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебное заседание кассационной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, извещены. Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции на основании части 5 статьи 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении жалобы.

Согласно статье 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Романишин В.И. и ООО "Издательство "Алфавит" заключили договор N, по условиям которого в безвозмездное пользование Обществу на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ передано нежилое помещение, площадью <адрес> кв.м (кадастровый N), расположенное по адресу: <адрес>.

Пунктом 7 договора Обществу предоставлено право сдавать полученное имущество в аренду по своему усмотрению на срок, не превышающий срока действия настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ между Романишиным В.И. и ООО "Издательство "Алфавит" заключено дополнительное соглашение к договору N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым срок передачи нежилого помещения в безвозмездное пользование установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Издательство "Алфавит" (арендодатель) и Китова А.С. (арендатор) заключили договор аренды (поименован как договор субаренды N) нежилого помещения.

Пунктом 1.5 Договора определен срок его действия - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В этот же день ДД.ММ.ГГГГ между Китовой А.С. (арендодатель) и Зеликовым Р.А. (арендатор) заключен договор субаренды, по условиям которого арендатор предоставил субарендатору во временное пользование часть встроенного нежилого помещения площадью 31,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый N), сроком с даты подписания акта приема-передачи до ДД.ММ.ГГГГ.

Объект аренды передан истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 432, 433, 651, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что, договор аренды и договор субаренды были заключены его участниками сроком на один год, однако не зарегистрированы в установленном порядке. Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам.

Как установлено судом и подтверждается представленными материалами, в рамках договора аренды, заключенного между ООО "Издательство "Алфавит" и Китовой А.С., стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, объект недвижимости был фактически передан во владение арендатору.

В свою очередь, Зеликов Р.А., являющийся субарендатором на основании самостоятельных правоотношений с ответчицей, права которой на спорное имущество не противопоставляются его правам, не может рассматриваться в качестве "третьего лица", в связи с чем он не вправе ссылаться на отсутствие регистрации договора аренды.

Таким образом, суд резюмировал, что отсутствие государственной регистрации договора аренды в данном случае не может служить основанием для вывода о его не заключенности.

Судом принято во внимание, что договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Китовой А.С. и Зеликовым Р.А., фактически исполнялся сторонами и повлек для них соответствующие правовые последствия, в связи с чем, не может быть признан недействительным как ввиду отсутствия его государственной регистрации, так и ввиду отсутствия регистрации договора аренды.

С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции, отклонив доводы апелляционной жалобы по мотивам, указанным в апелляционном определении.

Вместе с тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку спор относительно момента заключения договора аренды, подлежащего государственной регистрации, заявлен не стороной договора аренды, то к сложившимся правоотношениям подлежат применению положения об отсутствии юридических последствий совершенной сделки, не прошедшей государственной регистрации.

Судами установлено, что договор аренды между ООО "Издательство "Алфавит" и Китовой А.С. заключен на срок, предусматривающий государственную регистрацию, но договор аренды не был зарегистрирован сторонами сделки, соответственно, такой договор считается не заключенным и не влечет правовых последствий для Зеликова Р.А., не являющегося стороной данного договора аренды.

В соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из положений пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Установив, что договор аренды между ООО "Издательство "Алфавит" и Китовой А.С. не был заключен, то у Китовой А.С. не возникло право по распоряжению имуществом и передаче его в субаренду Зеликову Р.А. и такая сделка является недействительной с момента ее заключения.

Судами ошибочно сданы выводы о том, что исполненная Китовой А.С. и Зеликовым Р.А. сделка не может быть признана недействительной, поскольку они прямо противоречат положениям пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, согласно которым, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Приведенные нормы материального права не были приняты во внимание судом первой инстанции, что повлекло принятие неверного решения. Не были исправлены нарушения и судом апелляционной инстанции.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 6 апреля 2022 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 390 и 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 6 апреля 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка