Определение Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОСЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 февраля 2023 года Дело N 8Г-1142/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Уфимцевой Н.А.,

судей Симон Н.Б., Варнавской Л.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N по иску Хабудаев М.Ю. к Санжиева О.В. о признании расторгнутым договора, внесении изменений в ЕГРН

по кассационной жалобе Санжиева О.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 28 сентября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Симон Н.Б., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Хабудаев М.Ю. обратился в суд с иском к Санжиевой О.В. о признании расторгнутым договора купли-продажи, внесении изменений в ЕГРН.

Исковое заявление мотивировано тем, что 24 февраля 2014 г. между Санжиевой О.В. и Хабудаевым М.Ю. заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру по <адрес> в <адрес>. Однако указанный договор является неисполненной сделкой с обеих сторон договора, поскольку ни Санжиева О.В., ни Хабудаев М.Ю. не имели цели продажи квартиры при заключении указанного договора. Санжиева О.В. использовать квартиру как свою собственную не собиралась и на протяжении времени с момента заключения договора и по 2021 г. права и обязанности собственника в отношении спорной квартиры не осуществляла и не исполняла. В указанной квартире ответчик ни до заключения договора, ни после заключения договора не проживала, так как в спорной квартире до заключения договора и после, проживает Хабудаев М.Ю.

Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами формально, фактически квартира истцом ответчику не передавалась, а Санжиевой О.В. не принималась.

Санжиева О.В. в 2021 году обратилась в суд с иском к Хабудаеву М.Ю. с требованием о выселении в спорную квартиру. Истец считает, что со стороны ответчика усматривается злоупотребление правом, поскольку Санжиева О.В. не уплатила истцу денежные средства в счет стоимости приобретенной доли в квартире, перерегистрировала право собственности на принадлежавшую истцу долю. Согласно п. 5.1 договора купли-продажи от 24 февраля 2014 г. цена договора составляла 800 000 рублей, с оплатой в день подписания договора, однако оплата на момент его подписания Санжиевой О.В. не произведена.

Таким образом, условия договора не содержат смысла о совершенном действии по оплате до его подписания, не содержат сведений об исполнении обязательств по договору со стороны Санжиевой О.В. и акт приема-передачи к договору. Кроме того, в силу пунктов 3.3.1, 7.3.1 договора предусмотрено, что продавец Хабудаев М.Ю. вправе по своему усмотрению потребовать оплаты недвижимости или отказаться от исполнения договора, а также вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, если покупатель в нарушение договора отказывается принять недвижимость и/или оплатить продавцу её стоимость. В связи с тем, что ответчик не исполнила условия договора, не оплатила стоимость недвижимости, установленную договором, истец 28 марта 2022 г. направил в ее адрес уведомление об отказе от исполнения договора и его расторжении с момента получения Санжиевой О.В. уведомления.

Хабудаев М.Ю. просил суд признать расторгнутым договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, от 24 февраля 2014 г., заключенный между Хабудаевым М.Ю. и Санжиевой О.В.; внести в ЕГРН запись о прекращении (погашении) права собственности Санжиевой О.В. и восстановлении права собственности Хабудаева М.Ю. на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N. В случае истечения срока исковой давности, восстановить срок.

Решением Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 15 июня 2022 г. г. в удовлетворении исковых требований Хабудаева М.Ю. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 28 сентября 2022 г. решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 15 июня 2022 г. отменено, с принятием по делу нового решения, которым исковые требования Хабудаева М.Ю. удовлетворены.

Признан расторгнутым договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> <адрес>, от 24 февраля 2014 г., заключенный между Хабудаевым М.Ю. и Санжиевой О.В.

С указанием на решение суда как на основание для внесения в ЕГРН записи о прекращении (погашении) права собственности Санжиевой О.В. и восстановлении права собственности Хабудаева М.Ю. на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N.

В кассационной жалобе Санжиева О.В. ставит вопрос об отмене судебного постановления суда апелляционной инстанций в связи с нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

На кассационную жалобу от представителя истца Хабудаева М.Ю. - Бурловым Н.А. направлены возражения.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не возражали о рассмотрении дела без их участия, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемого судебного постановления.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Статья 379.6 ГПК РФ предусматривает, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции таких нарушений при принятии обжалуемого судебного постановления не усматривает, рассмотрение произведено в пределах доводов кассационной жалобы истца.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24 февраля 2014 г. между Хабудаевым М.Ю. (продавец) и Борбоевой (Санжиевой) О.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, п. 1.1 предусмотрено, что Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель принять и оплатить недвижимое имущество. Вид права: общая долевая собственность, ?, расположенное по адресу: <адрес>.

Пунктом 5.1 определена цена недвижимости 800 000 руб.; оплата по договору осуществляется в день подписания настоящего договора и перехода права собственности на недвижимость покупателю в соответствии с условиями Договора в сумме указанной в п. 5.1 Договора (п. 5.2). Способ оплаты по договору: передача покупателем наличных или безналичные денежные средства продавцу (п.5.4)

24 февраля 2014 г. между сторонами подписан передаточный акт к договору купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, в соответствии с которым продавец передает в общую долевую собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, назначение: жилое, этаж 1, общая площадь 45 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый N.

Продавец передает ? доли общей долевой собственности квартиры покупателю, в том виде, как она есть на день подписания настоящего акта. Состояние квартиры соответствует условиям договора, явных недостатков нет (п. 2).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из буквального толкования значения слов и выражений договора купли-продажи о произведенном расчете, пришел к выводу, что денежные средства, причитающиеся продавцу за его имущество, получены им на момент подписания договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора, который был исполнен сторонами.

Отменяя решение, суд апелляционной инстанции, не согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска, и о подтверждении факта передачи ответчиком оплаты по договору купли-продажи за долю в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 24 февраля 2014 г. в размере 800 000 рублей.

Удовлетворяя исковые требования Хабудаева М.Ю. апелляционный суд исходил из того, что фактически договор купли-продажи, заключенный между Санжиевой О.В. и Хабудаевым М.Ю. от 24 февраля 2014 г. является неисполненной сделкой с обеих сторон договора.

При этом, суд апелляционной инстанции, давая иную оценку имеющимся в деле доказательствам, в том числе условиям заключенного договора купли-продажи доли в квартире от 24 февраля 2014 г., указал, что в соответствии с п.5.1 Договора купли-продажи от 24 февраля 2014 г. цена договора составляет 800 000 рублей. В силу п.5.2 договора купли-продажи оплата по договору осуществляется в день подписания договора и перехода прав собственности на недвижимость покупателю в соответствии с условиями договора в сумме, указанной в п.5.1 договора. С учетом указанных положений договора оплата на момент его подписания не произведена, иначе формулировка договора подлежала изложению в виде "оплата по договору осуществлена (произведена) до его подписания" или "в день его подписания", то есть глагол об оплате подлежал изложению в прошедшем времени и отражал бы действие. В рассматриваемом случае имеющаяся формулировка не содержит смысла о совершенном действии по оплате до его подписания. Иных доказательств осуществления оплаты по договору купли-продажи со стороны ответчика суду не предоставлено.

При этом суд апелляционной инстанции учел и объяснения ответчика Санжиевой О.В. о том, что расписка о передаче денежных средств не составлялась. Денежные средства в размере 800 000 рублей у нее были из накоплений, родители помогли и она брала кредит. Заработная плата составляла на то время 25 000 - 30 000 рублей. На сегодняшний момент ее доля в этом <адрес>.

С учетом произведенного анализа суд апелляционной инстанции не установил доказательств оплаты покупателем Санжиевой О.В. недвижимости по договору купли-продажи от 24 февраля 2014 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с обоснованностью выводов суда апелляционной инстанций, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству и подробно аргументированы.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В п.5.2 договора купли-продажи доли в квартире, заключенного между сторонами, содержится указание о том, что оплата по договору осуществляется в день подписания договора и перехода прав собственности на недвижимость покупателю в соответствии с условиями договора в сумме, указанной в п.5.1 договора.

Таким образом, вопреки доводам кассационной жалобы выводы суда апелляционной инстанции о том, что условие об оплате сформулировано сторонами в договоре в будущем, а не прошедшем времени, что не подтверждает факт оплаты по договору купли-продажи со стороны ответчика, являются верными.

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

С учетом приведенных выше положений закона основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, при этом по смыслу ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт подтверждает только факт исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю имущества, а не удостоверяет произведение взаиморасчета сторонами.

Поскольку при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции было установлено, что с момента подписания договора купли-продажи от 24 февраля 2014 г. Санжиева (племянница Хабудаева) не использовала квартиру как свою собственную и на протяжении времени с момента заключения договора по 2021 год права и обязанности собственника она не осуществляла, не проживала, то верным является и вывод, что акт приема-передачи квартиры подписан формально, фактически квартира Хабудаевым не передавалась, а Санжиевой не принималась, фактически договор купли-продажи, заключенный между Санжиевой О.В. и Хабудаевым М.Ю. от 24 февраля 2014 г. является неисполненной сделкой с обеих сторон договора.

Выводы суда апелляционной инстанций основаны на нормах действующего законодательства и установленных по делу обстоятельствах, имеющих значение для правильного разрешения дела, нарушений требований статей 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и при оценке доказательств судом допущено не было.

Доводы кассационной жалобы фактически сводятся к иной оценке установленных обстоятельств, основаны на ошибочном толковании закона, в связи с чем не могут служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке.

Довод кассационной жалобы о том, что апелляционный суд необоснованно отклонил ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным требованиям Хабудаева М.Ю. несостоятелен.

Разрешая спор и постанавливая по делу решение, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание положения ст. 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи подлежит исчислению с момента получения ответчиком уведомления о признании расторгнутым договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В пункте 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.