Определение Судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОСЬМОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июня 2022 года Дело N 8Г-10719/2022

г. Кемерово "28" июня 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гордиенко А.Л.,

судей Папушиной Н.Ю., Попова А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 54RS0008-01-2021-000658-36 по иску Глазычев Ю.Д., Глазычева К.Ю. к Мэрии г. Новосибирска, Сметанин А.А., Гобрусенко Д.А., Стефанской З.Н., Вагнер В.А. о признании недействительными договоров аренды земельных участков по кассационной жалобе представителя Глазычев Ю.Д., Глазычева К.Ю. - Литвинова Е.А. на решение Первомайского районного суда г. Новосибирска от 08 октября 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 01 февраля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Папушиной Н.Ю.,

установила:

Глазычев Ю.Д., Глазычева К.Ю. обратились в суд с иском к Мэрии г. Новосибирска (далее - Мэрия) о признании недействительными договоров аренды земельных участков. В обоснование требований истцами указано, что ДД.ММ.ГГГГ Глазычева С.Н. и Мэрией был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 823 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора был определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ г. N права и обязанности арендатора переданы Глазычев Ю.Д.

На указанном участке истцом был установлен фундамент из блочных панелей, в связи с трудным финансовым положением истец приостановил строительство, оплата по договору вносилась по 2014 г.

Мэрия, не расторгая договор с истцом, без проведения торгов и без издания соответствующего постановления заключила на вышеуказанный участок договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ со Сметанин А.А.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ Мэрией и Арестова Н.В. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 823 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Срок договора был определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ N права и обязанности арендатора были переданы Глазычев Ю.Д.

На указанном участке истцом также был установлен фундамент из блочных панелей, в связи с трудным финансовым положением истец приостановил строительство, оплата по договору вносилась по 2014 г.

Мэрия, не расторгая договор с истцом, без проведения торгов и без издания соответствующего постановления заключила на вышеуказанный участок договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ с Вагнер В.А.

Пискун В.В. и Мэрией ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 823, расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора были переданы истцу Глазычев Ю.Д.

На указанном участке истцом был установлен фундамент из блочных панелей, в связи с трудным финансовым положением истец приостановил строительство, оплата по договору вносилась по 2014 г.

Мэрия, не расторгая договор с истцом, без проведения торгов и без издания соответствующего постановления заключила на вышеуказанный участок договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ со Стефанской З.Н.

Глазычева К.Ю. и Мэрией был заключен договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка площадью 823 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора был определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора переданы Глазычев Ю.Д.

На указанном участке истцом был установлен фундамент из блочных панелей, в связи с трудным финансовым положением истец приостановил строительство, оплата по договору вносилась по 2014 г.

Мэрия, не расторгая договор с истцом, без проведения торгов и без издания соответствующего постановления заключила на вышеуказанный участок договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ с Горбусенко Д.А.

Полагают, что Мэрией при заключении договоров аренды с Сметанин А.А., Гобрусенко Д.А., Стефанской З.Н., Вагнер В.А. был нарушен запрет на отчуждение земельных участков без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих истцу, а потому таковые являются ничтожными. В свою очередь, ответчики не являются лицами, обладающими правом на первоочередное предоставление земельных участков, поскольку в настоящее время военнослужащие не отнесены к гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства, а потому вышеуказанные договоры не могли быть заключены без проведения торгов. Кроме того, в нарушение требований земельного законодательства Мэрией г не было издано соответствующее постановление о предоставлении спорных земельных участков ответчикам.

На основании изложенного истицы просили суд признать недействительными договоры аренды земельных участков:

- N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Мэрией и Сметанин А.А., в отношении земельного участка, общей площадью 823 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, (4);

- N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Мэрией и Гобрусенко Д.А., в отношении земельного участка, общей площадью 823 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, (3);

- N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Мэрией и Стефанской З.Н., в отношении земельного участка, общей площадью 823 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, (7);

- N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Мэрией и Вагнер В.А., в отношении земельного участка, общей площадью 823 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, (5).

Определением Первомайского районного суда г. Новосибирска от 10 июня 2021 г. к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Сметанин А.А., Гобрусенко Д.А., Стефанской З.Н., Вагнер В.А.

Решением Первомайского районного суда г. Новосибирска от 08 октября 2021 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 01 февраля 2022 г. решение Первомайского районного суда г. Новосибирска от 10 июня 2021 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителя Глазычев Ю.Д., Глазычева К.Ю. - Литвинова Е.А. изложена просьба об отмене обжалуемых судебных постановлений, как принятых с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению автора жалобы, судами неверно определены существенные для дела обстоятельства, что привело к вынесению неправильных судебных постановлений. Так, суды не учли, что истец приобрел право аренды сразу на несколько земельных участков с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, после чего стал возводит один объект - индивидуальный жилой дом на четырех земельных участках; фундамент был расположен на трех участках, в том числе на земельном участке с кадастровым номером N, а выступающая крыша на четвертом земельном участке, что отчетливо отражено на топографической съемке от ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, в материалы дела представлена выписка из Единого государственного объекта недвижимости (далее - ЕГРН) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, принадлежащий на праве собственности истцу Глазычева К.Ю. Регистрация права собственности на указанный объект незавершенного строительства состоялась на основании решения Центрального районного суда г. Новосибирска от 11 февраля 2015 г. Однако указанному обстоятельству суды оценки не дали, как не учли и то, что до 2014 г. Глазычев Ю.Д. своевременно и в полном объеме вносил арендные платежи.

Заявитель также настаивает на том, что спорные земельные участки не могли быть предоставлены ответчикам, поскольку в материалах дела отсутствуют даже доказательства их статуса военнослужащих; такая справка имеется только в отношении Сметанин А.А. В равной степени суды, как считает автор жалобы, не учли и то, что соответствующие постановления о предоставлении земельных участков ответчикам Мэрией не издавались, т.е. их передача в пользование осуществлена с существенным нарушением закона.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://8kas.sudrf.ru), не явились, об отложении судебного разбирательства не просили. Учитывая разъяснения, данные в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 г., принимая во внимание характер спора, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для её удовлетворения, исходя из следующего.

Согласно положениям части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Правилами части 1 статьи 379.6 ГПК РФ определено, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судами установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Мэрия заключила договоры аренды земельных участков на территории города Новосибирска:

- N с Глазычева С.Н., по которому передала в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N, расположенный в границах <адрес>, площадью 823 кв.м. для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома по <адрес>, [4]. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-22 т. 1);

- N с Арестова Н.В., по которому передала в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N, расположенный в границах <адрес>, площадью 823 кв.м. для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома по <адрес>, [5]. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25-30 т. 1);

- N с Пискун В.В., по которому передала в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N, расположенный в границах <адрес>, площадью 823 кв.м. для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома по <адрес>, [7]. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33-38 т. 1);

- N с Глазычева К.Ю., по которому передала в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N, расположенный в границах <адрес>, площадью 823 кв.м. для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома по <адрес>, [3]. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42-47 т. 1).

Все договоры аренды были зарегистрированы в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеются соответствующие отметки на договорах.

ДД.ММ.ГГГГ Глазычева С.Н., Арестова Н.В. и Пискун В.В. переуступили свои права и обязанности арендаторов по вышеуказанным договорам Глазычев Ю.Д., о чем были составлены соответствующие письменные соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков (л.д. 23-24, 31-32, 39-41 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ Глазычева К.Ю. переуступила свои права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору Глазычев Ю.Д., о чем было составлено соответствующее письменное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 30-31 т. 2).

Государственная регистрация письменных соглашений о переуступке прав и обязанностей была произведена Управлением Росреестра по Новосибирской области 09 июня 2008 г., о чем имеются соответствующие отметки на соглашениях.

По окончании срока действия всех договоров, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, договоры аренды между Мэрией и Глазычев Ю.Д. не перезаключались.

Регистрационные записи от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН о регистрации договоров аренды земельного участка N (<адрес>, [7]), земельного участка N (<адрес>, [3]), земельного участка N (<адрес>, [5]), земельного участка N (<адрес>, [4]), были прекращены ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Мэрии (л.д. 230 т. 1, л.д. 46, 113, 178 т. 2).

ДД.ММ.ГГГГ Мэрия заключила договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N с Казючиц Н.Ф., по которому передала в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N, расположенный в границах <адрес>, площадью 823 кв.м. для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома по <адрес>, [7]. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 235-240 т. 1). Договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 158-164 т. 1).

По дополнительному соглашению N от ДД.ММ.ГГГГ Казючиц Н.Ф. уступил свои права и обязанности арендатора по договору N от ДД.ММ.ГГГГ Стефанской З.Н. (л.д. 245-248 т. 1). Уступка права зарегистрирована в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Мэрия заключила договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N с Гобрусенко Д.А., по которому передала в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N, расположенный в границах <адрес>, площадью 823 кв.м. для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома по <адрес>, [3]. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 52-58 т. 2, л.д. 8-11 т. 3). Договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 150-157 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ Мэрия заключила договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N с Иванов Д.А., по которому передала в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N, расположенный в границах <адрес>, площадью 823 кв.м. для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома по <адрес>, [5]. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 118-123 т. 2, л.д. 19-22 т. 3). Договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 164-171 т. 1).

По дополнительному соглашению N от ДД.ММ.ГГГГ Иванов Д.А. уступил свои права и обязанности арендатора по договору N от ДД.ММ.ГГГГ Вагнер В.А. (л.д. 128-130 т. 2). Уступка зарегистрирована в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Мэрия заключила договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N со Сметанин А.А., по которому передала в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N, расположенный в границах <адрес>, площадью 823 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома по <адрес>, [4]. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33-36 т. 3). Договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 142-149 т. 1).

Из акта осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ведущим специалистом отдела контроля исполнения договоров и использования земельных участков управления по земельным ресурсам Мэрии, на момент осмотра земельного участка по адресу <адрес>, [3], на момент осмотра на участке имеются незаглубленные в почву фундаментные блоки, сложенные в форме фундамента (примерные размеры 8 х 8м) - предназначение не установлено, а также земляные навалы. Строительная техника отсутствует. Земельный участок огорожен металлическим (строительным) забором. Доступ на земельный участок ограничен. Содержание акта подтверждено фототаблицей к нему (л.д. 16-18 т. 3).

Согласно акту осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ведущим специалистом отдела контроля исполнения договоров и использования земельных участков управления по земельным ресурсам Мэрии, на момент осмотра земельного участка по адресу <адрес>, [5], на момент осмотра на участке имеются незаглубленные в почву фундаментные блоки, сложенные в форме фундамента (примерные размеры 8 х 8м) - предназначение не установлено, а также древесно-кустарниковая растительность. Строительная техника отсутствует. Земельный участок огорожен металлическим (строительным) забором. Доступ на земельный участок ограничен. Содержание акта подтверждено фототаблицей к нему (л.д. 26-28 т. 3).

Акты аналогичного содержания представлены в отношении земельного участка по адресу <адрес>, [4] и в отношении земельного участка по адресу <адрес>, [7] (л.д. 38-40, 49-51 т. 3).

В отношении земельного участка по адресу <адрес>, [7] также составлен акт осмотра земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ главным специалистом отдела муниципального земельного контроля управления по земельным ресурсам Мэрии Якимовым А.А. В результате осмотра земельного участка установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером N объектов недвижимости при визуальном осмотре не обнаружено. Каких-либо пристроек, сооружений, частей относящихся конструктивно к кирпичному двухэтажному строению, расположенному на смежных земельных участках с кадастровыми номерами N на момент осмотра нет. Земельный участок с кадастровым номером N огорожен, доступ ограничен (л.д. 60-63 т. 3).

Согласно вступившему в законную силу решению Центрального района г. Новосибирска от 11 февраля 2015 г. по заявлению Глазычев Ю.Д. к Управлению Росреестра по Новосибирской области о признании незаконным отказа от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект, на государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект были предоставлены договоры аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, а также информация о наличии, местоположении, составе, техническом состоянии, оценке и принадлежности недвижимости. Сведений о том, что данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером N, материалы дела не содержат.

Из топографической съемки усматривается, что объект с кадастровым номером 54:35:082265:795 располагается на земельных участках с кадастровыми номерами N, которые не являлись предметами оспариваемых договоров (л.д. 61 т. 3).

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 71 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).