Определение Судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТРЕТЬЕГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 сентября 2022 года Дело N 8Г-10619/2022

Санкт-Петербург 12 сентября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Александровой Ю.К.,

судей Беспятовой Н.Н., Нестеровой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-816/2021 по иску Светлогорского межрайонного прокурора, действующего в интересах МО "Янтарный городской округ" к администрации МО "Янтарный городской округ", Манчевскому Вениамину Сергеевичу, Гратию Андрею Михайловичу о признании кафе самовольной постройкой и его демонтаже, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, признании недействительными записи в ЕГРП, истребовании из чужого незаконного владения земельного участка

по кассационной жалобе Гратия Андрея Михайловича на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 8 ноября 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 15 февраля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К., объяснения представителя Гратия А.М. - Гусаровой Т.Ю., действующей на основании ордера N 39 от 9 сентября 2022 года, прокурора Бахтиной Н.И., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Светлогорский межрайонный прокурор, действующий в интересах муниципального образования "Янтарный городской округ" обратился в суд с иском к администрации муниципального образования "Янтарный городской округ", Манчевскому В.С. и Гратию А.М., указав, что прокуратурой проведена проверка исполнения требований земельного законодательства администрацией муниципального образования "Янтарный городской округ". В ходе проверки установлено, что земельный участок с кадастровым номером N площадью 1 590 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "общественное питание", расположенный по адресу: <адрес>, в 313 метрах на юго-запад от д. N по ул. <адрес>, был поставлен на государственный кадастровый учет 8 февраля 2011 года. В период с 14 марта 2011 года по 18 апреля 2013 года земельный участок находился в аренде у ООО "Строительство и реконструкция". Впоследствии по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды и на основании договора аренды от 2 апреля 2018 года земельный участок предоставлен в аренду Бунину Д.Н. сроком на 20 лет. В соответствии с договором уступки права аренды земельного участка от 4 июля 2018 года права и обязанности по договору аренды Буниным Д.Н. переданы Гратию А.М.

21 декабря 2018 года Гратий А.М. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU39319000-002/2013 от 21 января 2013 года, декларации об объекте недвижимого имущества от 10 октября 2018 года и технического плана от 12 октября 2018 года зарегистрировал на земельном участке с кадастровым номером N построенное в 2013 году нежилое здание кафе площадью 40,2 кв.м с кадастровым номером N, а также зарегистрировал право собственности на данный объект недвижимости.

При этом по информации, представленной администрацией муниципального образования "Янтарный городской округ", документы, послужившие основанием для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта на земельном участке с кадастровым номером N в администрации отсутствуют.

На основании постановления администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" от 26 декабря 2018 года N в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 393, статьи 3920 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду регистрации права собственности на объект недвижимости договор аренды от 2 апреля 2018 года N 21-02/2018-1 расторгнут, а земельный участок с кадастровым номером N предоставлен Гратию А.М. в собственность за плату, о чем заключен договор купли-продажи от 26 декабря 2018 года N.

В соответствии с соглашением об отступном от 1 февраля 2019 года Гратий А.М. передал Манчевскому В.С. в собственность земельный участок с кадастровым номером N и нежилое здание - кафе площадью 40,2 кв.м с кадастровым номером N.

Проверкой установлено, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 2 апреля 2018 года вид разрешенного использования земельного участка - "под строительство кафе". Какие-либо сведения о том, что на земельном участке расположены объекты капитального строительства, в указанном договоре отсутствуют.

Фактическое отсутствие объектов капительного строительства в 2016 году на указанном земельном участке подтверждается сведениями, содержащимися в поискового-информационной картографической службе Яндекса.

Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 21 января 2013 года выдано на объект, который по состоянию на дату заключения договора аренды 2 апреля 2018 года уже не существовал, и, как следствие, нежилое здание кафе с кадастровым номером N создано без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений.

Принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию здания кафе с кадастровым номером N. земельный участок с кадастровым номером N был предоставлен в собственность Гратию А.М. с нарушением требований части 1 статьи 3920 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, совместно с представителем Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области проведено обследование объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N, в результате чего установлено, что на территории земельного участка расположено шесть объектов, которые обладают признаками некапитальных строений. Наличие на спорном земельном участке объектов капитального строительства проверкой не установлено.

Учитывая изложенное, ссылаясь на положения статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор указывает, что договор купли-продажи от 26 декабря 2018 года N 954/2018, заключенный между администрацией объектов капитального строительства "Янтарный городской округ" и Гратием А.М., является недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно, не влечет юридических последствий для сторон с момента его заключения.

Поскольку договор купли-продажи от 26 декабря 2018 года N 954/2018 является ничтожным, заключен с нарушением императивно установленной процедуры и не влечет юридических последствий для сторон с момента его заключения, заключение впоследствии между Гратием А.М. и Манчевским В.С. соглашения об отступном от 1 февраля 2019 года также незаконно, то есть указанная сделка ничтожна в силу несоответствия требованиям закона.

При этом прокурор считает, что Манчевский С.В. не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку приобрел земельный участок по ничтожной сделке, в момент ее совершения мог и должен был знать о порочности приобретения земельного участка Гратием А.М.

Заключение договора купли-продажи земельного участка от 26 декабря 2018 года N 954/2018 повлекло уменьшение имущественной базы муниципального образования "Янтарный городской округ", что в свою очередь может повлиять на невозможность исполнения муниципальным образованием "Янтарный городской округ" расходных обязательств.

Учитывая изложенное, прокурор просил признать кафе с кадастровым номером N самовольной постройкой; обязать Манчевского В.С. демонтировать кафе в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу; признать договор купли-продажи земельного участка от 26 декабря 2018 года N 954/2018 недействительным; применить последствия недействительности сделки, признав соглашение об отступном от 1 февраля 2019 года, заключенное между Гратием А.М. и Манчевским В.С., недействительным; прекратить право собственности Манчевского В.С. на земельный участок с кадастровым номером N и кафе с кадастровым номером N; признать недействительными записи в ЕГРП о праве собственности Манчевского В.С. на земельный участок с кадастровым номером N и кафе с кадастровым номером N и исключить из ЕГРП записи о регистрации права собственности; истребовать из чужого незаконного владения Манчевского В.С. земельный участок с кадастровым номером N и обязать передать администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" земельный участок по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 8 ноября 2021 года исковые требования прокурора удовлетворены.

Кафе с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, признано самовольной постройкой.

На Манчевского В.С. возложена обязанность демонтировать кафе с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Договор купли-продажи земельного участка от 26 декабря 2018 года N 954/2018 признан недействительным.

Применены последствия недействительности сделки - признано недействительным соглашение об отступном от 1 февраля 2019 года, заключенное между Гратием А.М. и Манчевским В.С.

Прекращено право собственности Манчевского В.С. на земельный участок с кадастровым номером N и кафе с кадастровым номером N.

Признаны недействительными записи в ЕГРП о праве собственности Манчевского В.С. на земельный участок с кадастровым номером N и кафе с кадастровым номером N, из ЕГРП исключены записи о регистрации права собственности.

Истребован из чужого незаконного владения Манчевского В.С. земельный участок с кадастровым номером N с возложением на ответчика обязанности передать администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" земельный участок по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 15 февраля 2022 года решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 8 ноября 2021 года изменено, абзацы 2-7 его резолютивной части изложены в следующей редакции:"Признать самовольной постройкой объект недвижимости с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>.

Обязать Манчевского В.С. демонтировать указанный объект недвижимости в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Признать недействительными договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N от 26 декабря 2018 года N 954/2018, заключенный между администрацией муниципального образования "Янтарный городской округ" и Гратием А.М., а также соглашение об отступном от 1 февраля 2019 года, заключенное между Гратием А.М. и Манчевским В.С.

Применить последствия недействительности указанных выше сделок, возвратив земельный участок с кадастровым номером N в распоряжение муниципального образования "Янтарный городской округ".

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности Манчевского В.С. на земельный участок с кадастровым номером N и объект недвижимости с кадастровым номером 39:22:010007:1231, а также основанием для снятия объекта недвижимости с кадастровым номером N с государственного кадастрового учета".

В остальной части решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 8 ноября 2021 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Гратий А.М. ставит вопрос об отмене судебных постановлений, как незаконных.

Ответчик Манчевский В.С., представитель администрации "Янтарный городской округ", представитель УФСГРКиК по Калининградской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились, о причине неявки не сообщили.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемых судебных актов.

Согласно статье 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений не допущено судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Судом первой инстанции установлено, что 2 марта 2011 года между администрацией муниципального образования "Янтарный городской округ" и ООО "Строительство и Реконструкция" был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого Обществу на срок со 2 марта 2011 года по 2 марта 2014 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером N площадью 1 590 кв.м с видом разрешенного использования "под строительство кафе", расположенный по адресу: <адрес>.

По соглашению сторон от 7 февраля 2013 года договор аренды земельного участка был расторгнут.

Постановлением администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" от 16 января 2018 года N 11 право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N выставлено на открытый аукцион, победителем которого стал ФИО1

2 апреля 2018 года между администрацией муниципального образования "Янтарный городской округ" и Буниным Д.Н. заключен договор аренды земельного участка N 21-02/2018-1, по условиям которого арендатору сроком на 20 лет предоставлен земельный участок, образованный из земель населенных пунктов, в границах согласно кадастровой выписке на земельный участок от 6 октября 2017 года N 39/ИСХ/17-611615 со следующими характеристиками: местоположение: <адрес>, в 313 метрах на юго-запад от д. N по ул. <адрес>; кадастровый N; площадь 1590 кв.м; вид разрешенного использования "под строительство кафе"; категория земель "земли населенных пунктов"; ограничение прав на земельный участок и обременения, предусмотренные статьей 56, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 2 105 600 рублей.

Согласно пункту 5.4 вышеуказанного договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования (под строительство кафе); к строительству объекта приступить после получения разрешения на строительство; разработать проектную документацию в соответствии с градостроительным планом земельного участка и требованиями государственных стандартов системы проектной документации для строительства, техническими условиями на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Приложением N к договору аренды является кадастровая выписка о земельном участке от 9 октября 2017 года, в соответствии с которой какие-либо строения и сооружения на нем отсутствуют.

4 июля 2018 года между Буниным Д.Н. (цедентом) и Гратием А.М. (цессионарием) заключен договор уступки права аренды земельного участка, в соответствии с которым цедент уступил цессионарию права и обязанности по договору от 3 апреля 2018 года N 21-02/2018-1 аренды земельного участка с кадастровым номером N. Плата за уступаемое право договором не предусмотрена.

25 июля 2018 года произведена государственная регистрации уступки права аренды земельного участка Гратию А.М.

10 октября 2018 года Гратием А.М. изготовлена декларация об объекте недвижимости - нежилом здании кафе площадью 40,2 кв.м, расположенном на земельном участке с кадастровым номером N, в которой ответчик указал, что строительство объекта завершено в 2018 году.

19 октября 2018 года Гратий А.М. обратился в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав в связи с созданием на указанный объект недвижимости.

Уведомлениями от 29 октября 2018 года и от 30 ноября 2018 года действия по заявлению Гратия А.М. были приостановлены ввиду отсутствия разрешительных документов.

Гратий А.М. представил в Управление Росреестра по Калининградской области дополнительные документы, и 21 декабря 2018 года на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера N поставлено нежилое здание кафе площадью 40,2 кв.м, введенное в эксплуатацию по завершении строительства в 2013 году, завершенное строительством в 2018 году. Произведена государственная регистрация права собственности Гратия А.М. на основании представленных им документов: договора аренды земельного участка от 2 апреля 2018 года, договора уступки права аренды земельного участка от 4 июля 2018 года и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21 января 2013 года.

Постановлением администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" N 954 от 26 декабря 2018 года на основании заявления Гратия А.М. и представленной им выписки из ЕГРП от 21 декабря 2018 года Гратию А.М. в собственность за плату в размере 1 622 346 рублей 17 копеек предоставлен земельный участок общей площадью 1590 кв.м с кадастровым номером N с видом разрешенного использования "общественное питание", также расторгнут ранее заключенный договор аренды земельного участка N 21-02/2018-1 от 2 апреля 2018 года.

26 декабря 2018 года между администрацией муниципального образования "Янтарный городской округ" и Гратием А.М. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 2 апреля 2018 года, а также договор N 954/2018 купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым покупатель приобретает право собственности на земельный участок с кадастровым номером N с момента государственной регистрации права (пункт 4.3).

При этом только на следующий день, 27 декабря 2018 года, администрацией муниципального образования "Янтарный городской округ" Калининградской области издано постановление N 956 "Об уточнении вида разрешенного использования земельного участка", в соответствии с которым вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N изменен на "общественное питание".

Сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N внесены в ЕГРН 11 января 2019 года.

12 марта 2019 года произведена государственная регистрация соглашения от 26 декабря 2018 года о расторжении договора аренды земельного участка, а также права собственности Гратия А.М. на земельный участок с кадастровым номером N.

Таким образом, право собственности на земельный участок с кадастровым номером N в силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.3 договора купли продажи от 26 декабря 2018 года у Гратия А.М. возникло с 12 марта 2019 года.

1 февраля 2019 года Гратий А.М. (должник) заключил с Манчевским В.С. (кредитором) соглашение об отступном, предметом которого являлось прекращение обязательства должника перед кредитором по возврату суммы займа в размере 2 200 000 рублей, полученной по договору от 1 июля 2018 года, путем предоставления взамен отступного в виде права собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью 1 590 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в 313 метрах на юго-запад от <адрес>, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования "общественное питание", и построенное на данном земельном участке нежилое здание кафе с кадастровым номером N общей площадью 40,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, в 313 м на юго-запад от <адрес>.

В подтверждение наличия между Гратием А.М. и Манчевским В.С. заемных обязательств указанные лица заключили договор займа от 1 июля 2018 года, по условиям которого Манчевский В.С. в порядке оказания финансовой помощи в срок до 1 февраля 2019 года передал Гратию А.М. денежные средства в размере 2 200 000 рублей на приобретение земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 590 кв.м, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования "общественное питание", и строительство на нем кафе с кадастровым номером N общей площадью 40,2 кв.м.