Определение Судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТРЕТЬЕГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 августа 2022 года Дело N 8Г-10463/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Александровой Ю.К.,

судей Нестеровой А.А., Беспятовой Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Череповца к Пелтопера М.Н., Сенаторову А.Н. об изъятии объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов, встречному исковому заявлению Сенаторову А.Н. к Комитету по управлению имуществом города Череповца, Пелтопера М.Н. о признании договора аренды земельного участка незаключенным, встречному исковому заявлению Пелтопера М.Н. к Комитету по управлению имуществом <адрес>, Сенаторову А.Н. о возложении обязанности заключить договор аренды,

по кассационной жалобе Сенаторову А.Н. на решение Череповецкого городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Нестеровой А.А., судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Комитет по управлению имуществом города Череповца обратился в суд с иском к Пелтопере М.Н. и Сенаторову А.Н. об изъятии путем продажи с публичных торгов, принадлежащего им на праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N

Требования мотивированы тем, что в период действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от ДД.ММ.ГГГГ N, на котором расположен указанный объект недвижимого имущества, строительство не было завершено.

Сенаторов А.Н. обратился в суд со встречным иском с учетом уточнений к Комитету по управлению имуществом города Череповца и Пелтопера М.Н. о признании незаключенным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401006:96, ссылаясь на неподписание договора аренды.

Пелтопера М.Н. обратилась в суд со встречным иском к Комитету по управлению имуществом города Череповца о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401006:96 на новый срок, указав в обоснование на несоответствие отказа в заключении договора аренды по ее заявлению требованиям пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Череповецкого городского суда Вологодской области от 18 июня 2021 года в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Череповца, Сенаторову А.Н., Пелтопера М.Н. отказано. С Сенаторову А.Н. в пользу ФБУ Вологодская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ взысканы расходы за услуги эксперта в размере 3840 руб. С Комитета по управлению имуществом <адрес> в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки и экспертизы собственности" взысканы расходы за услуги эксперта в размере 25000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 9 февраля 2022 года постановлено:

"Решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 18 июня 2021 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Череповца и распределения судебных расходов.

Принять в отмененной части новое решение.

Изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, площадью застройки 209,5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, у Сенаторову А.Н. и Пелтопера М.Н. в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с Сенаторову А.Н. и Пелтопера М.Н. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки и экспертизы собственности" расходы на проведение судебной экспертизы по 12500 рублей с каждого.

Взыскать с Сенаторову А.Н. и Пелтопера М.Н. государственную пошлину в доход местного бюджета по 225 рублей с каждого.

В остальной части решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 18 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сенаторову А.Н. - без удовлетворения".

В кассационной жалобе Сенаторову А.Н. просит отменить названные судебные акты как незаконные. В кассационной жалобе указывается, что Сенаторову А.Н. не подписывал договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и фактически не исполнял его условия. Выражается несогласие с заключением эксперта ООО "Центр независимой оценки и экспертизы стоимости", поскольку рыночная стоимость объекта незавершенного строительством сильно занижена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, в связи с чем считает необходимым проведение повторной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По настоящему делу таких нарушений с учетом доводов кассационной жалобы не установлено.

Как следует из судебных постановлений и материалов дела, Сенаторову А.Н. и Пелтопера М.Н. принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве каждому) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0401010:4051, площадью 209,5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности - 8,1%.

Данный объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером N, площадью 966 кв.м, с видом разрешенного использования - индивидуальный жилой дом, который относится к землям неразграниченной государственной собственности.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Комитетом по управлению имуществом <адрес>, Гавриленко С.Н. приобрела право застройки земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> и Гавриленко С.Н. был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на два года.

Право собственности Сенаторову А.Н. на объект незавершенного строительства зарегистрировано на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Гавриленко С.Н.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> и Сенаторову А.Н. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N на срок до ДД.ММ.ГГГГ для строительства индивидуального жилого дома.

Право собственности Пелтопера М.Н. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N зарегистрировано на основании решения Череповецкого городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о разделе имущества супругов.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и Сенаторову А.Н., Пелтопера М.Н. заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N; по соглашению сторон условия договора распространены на правоотношения, возникшие в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В течение срока действия договора аренды строительство объекта с кадастровым номером N не завершено, что послужило основанием для обращения органа местного самоуправления в суд с требованием о его продаже с публичных торгов в порядке, установленном статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требований о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов и заключения договора аренды на новый срок, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 239.1, 421, 422, 425, 431, 432, 434, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона 25 октября 2001 года N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), исходил из установленного при разрешении спора факта нахождения спорного земельного участка в границах охранной зоны памятников истории и культуры, невозможности использования расположенного на нем объекта незавершенного строительства в целях воссоздания историко-градостроительной и природной среды объекта культурного наследия, а также длящегося характера арендных правоотношений, возникших до 1 марта 2015 года, что исключает применение при разрешении спора положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признав доказанным факт исполнения договора аренды его сторонами, приняв во внимание выводы судебной экспертизы о невозможности дать ответ на поставленный вопрос о выполнении подписи на договоре указанным арендатором или иным лицом, суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания договора аренды незаключенным.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отказе в признании договора аренды незаключенным, но полагал при этом заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы Комитета по управлению имуществом города Череповца ввиду следующего.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-Ф3 в редакции Закона N 171-ФЗ, действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 года).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЭ в редакции (действующей с 1 марта 2015 года), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Поскольку собственниками объекта незавершенного строительства Сенаторовым А.Н. и Пелтоперой М.Н. реализовано право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды от 27 июля 2017 года, строительство объекта недвижимости не завершено, что арендаторами не оспаривалось, на момент обращения Комитета по управлению имуществом города Череповца с иском срок действия договора аренды истек, вывод суда первой инстанции о неприменении к правоотношениям сторон положений пункта статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации основан на неправильном толковании норм материального права.

Нахождение земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401006:96 в границах охранной зоны памятников истории и культуры, утвержденных распоряжением Исполнительного комитета Вологодского областного Совета народных депутатов от 22 июня 1990 года N 307-р, не препятствует продаже расположенного на нем объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Согласно ответу Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области на запрос суда апелляционной инстанции проектная документация относительно застройки земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401006:96, основанная на историко-архивных данных, в органе охраны объектов культурного наследия не рассматривалась; при предоставлении соответствующей документации возможно строительство на существующем фундаменте задания.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Череповца об изъятии объекта незавершенного строительства в целях его реализации путем продажи с публичных торгов с принятием в отмененной части нового решения об удовлетворении иска.

Отклоняя доводы Сенаторова А.Н., суд апелляционной инстанции указал, что проект договора аренды от 27 июля 2017 года направлялся в адрес Сенаторова А.Н., был получен 19 мая 2017 года его представителем по доверенности и 16 июня 2017 года возвращен с подписью арендатора в Комитет по управлению имущества города Череповца.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 9 августа 2017 года была произведена регистрация обременения земельного участка в виде права аренды, для проведения регистрации Сенаторов А.Н. представил копии страниц своего паспорта; договор аренды с отметкой о регистрации 28 августа 2017 был получен представителем Сенаторова А.Н. по доверенности.

Факт внесения арендной платы в период действия договора подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.

В силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Поскольку Сенаторову А.Н. пользовался земельным участком с кадастровым номером N и вносил арендную плату, тем самым, исполнял условия договора, у него с учетом приведенных норм законодательства и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации отсутствует право ссылаться на то, что указанный договор не был заключен.

Кроме того, принадлежность Сенаторову А.Н. подписи от его имени в договоре аренды от 27 июля 2017 года заключением судебной экспертизы не опровергнута.

Суд апелляционной инстанции также отклонил доводы апелляционной жалобы Сенаторова А.Н. об отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, поскольку предусмотренные статьей 79 и 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях экспертов вытекают из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам, мотивированы, нарушений норм материального или процессуального права со стороны суда и судебной коллегии по доводам кассационной жалобы не усматривается.

Доводы заявителя по существу повторяют его позицию при разбирательстве дела в судах обеих инстанций, являлись предметом всесторонней проверки суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, получили надлежащую оценку с подробным правовым обоснованием и, по сути, касаются фактических обстоятельств дела и доказательственной базы по спору. Вновь приведенные в кассационной жалобе они не могут повлечь отмену судебных постановлений.

Доводы кассационной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, основаны на ошибочном толковании норм права.

В силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебных актов кассационным судом общей юрисдикции.

Предусмотренных статьей 379.7. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных постановлений не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 18 июня 2021 года с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 9 февраля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 9 февраля 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка