Дата принятия: 09 июня 2021г.
Номер документа: 8а-3303/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июня 2021 года Дело N 8а-3303/2021
Судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Фахретдиновой Р.Ф.,
судей Зайнуллиной Г.К.,
Нафикова И.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 21 сентября 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 15 декабря 2020 г.
по административному делу по административному иску Деденко А.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственным регистраторам Грудиной И.А., Бахталовской Ю.В. о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации права и отказе в государственной регистрации права на квартиру по адресу: <адрес>, а также действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 31 мая 2016 г.
Заслушав доклад судьи Фахретдиновой Р.Ф., судебная коллегия
УС ТАНОВИЛА:
Деденко А.В. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по Ставропольскому краю), государственным регистраторам Грудиной И.А., Бахталовской Ю.В. о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации права и отказе в государственной регистрации права на квартиру по адресу: <адрес>, а также действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ
В обоснование требований указано, что 24 января 2020 г. Деденко А.В. уведомлен о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиры, расположенную по адресу: <адрес>, в связи с тем, что многоквартирный дом, в котором расположена указанная квартира, принадлежащая Деденко А.В. как пайщику ЖСК "Молодежный", полностью выплатившему паевой взнос, является объектом долевого строительства, а земельный участок находится в залоге у участника долевого строительства. 10 августа 2020 г. в государственной регистрации права собственности на указанную квартиру Деденко А.В. отказано ввиду неустранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления. В сообщении об отказе указано, что договор долевого строительства N 01 от 31 мая 2016 г. прошел государственную регистрацию 15 июня 2016 г., никем не спорен и не признан недействительным; многоквартирный дом, в котором расположена квартира, сдан в эксплуатацию, а предметом договора долевого участия может быть только помещение в строящемся многоквартирном доме, до момента ввода его в эксплуатацию. В связи с этим, Деденко А.В. просил признать незаконными действия по приостановлению и по отказу в государственной регистрации права в отношении указанной квартиры; признать незаконными действия Управления Росреестра по Ставропольскому краю по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 31 мая 2016 г.; возложить на Управление Росреестра по Ставропольскому краю обязанность осуществить регистрацию права собственности за Деденко А.В. на основании заявления от 21 января 2020 г. и представленных документов.
Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 21 сентября 2020 г., оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 15 декабря 2020 г., административный иск Деденко А.В. удовлетворен частично, действия Управления Росреестра по Ставропольскому краю, выразившиеся в отказе в государственной регистрации права собственности Деденко А.В. на спорную квартиру, признаны незаконными с возложением на административного ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на основании заявления от 21 января 2020 г. и представленных документов, в остальной части требований о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации права собственности на квартиру, а также по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве нежилого помещения от 31 мая 2016 г. отказано.
В кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, поданной через суд первой инстанции 28 апреля 2021 г. и поступившей в Пятый кассационный суд общей юрисдикции вместе с делом 11 мая 2021 г., ставится вопрос об отмене судебных актов в части удовлетворенных требований Деденко А.В. как незаконных, принятии в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении административного иска в полном объеме.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме. На основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.
Такие нарушения судами первой и апелляционной инстанций не допущены.
Как установлено судами, ЖСК "Молодежный" создан 15 марта 2016 г. на основании решения общего собрания как добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
31 марта 2016 г. ЖСК "Молодежный" заключил договор безвозмездного срочного пользования с последующим выкупом земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, с его собственником - Чуриным М.Ю. Вид целевого назначения земельного участка был установлен "средне- и многоэтажные здания многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением в нижних этажах объектов делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения при условии поэтажного разделения различных видов использования".
Согласно постановлению администрации г. Невинномысска Ставропольского края от 15 апреля 2016 г. N 719 ЖСК "Молодежный" выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.
В соответствии с проектной декларацией в отношении многоквартирного жилого дома целью проекта является строительство за счет членов кооператива многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>Б, для последующей его передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в собственность членов кооператива.
Между ЖСК "Молодежный" (застройщиком) и Антоновым А.В. (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 31 мая 2016 г. N 1 в отношении нежилых помещений площадью 390 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> договор зарегистрирован в установленном порядке 15 июня 2016 г. за N 26-26-022-26/022/020/2016-679.
Впоследствии Антонов А.В. передал свои права на указанные нежилые помещения Столяровой Н.Н. на основании заключенного между ними договора уступки прав требования от 14 сентября 2016 г. N 1.
7 февраля 2018 г. между ЖСК "Молодежный" и Деденко А.В. заключен договор паенакопления N 47/0218, согласно которому в целях удовлетворения потребностей пайщика Деденко А.В. в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в объекте строительства, пайщик вступил в ЖСК при условии выполнения в полном объеме обязательств по оплате вступительного, членского, паевого и дополнительного (целевого) взносов в размере, порядке и сроки, установленные Уставом, внутренним положением ЖСК и договором.
Из акта приема-передачи помещения от 12 февраля 2018 г. N 27 следует, что ЖСК "Молодежный" передал Деденко А.В. жилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>.
21 января 2020 г. Деденко А.В. обратился в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением N 26/160/001/2020-323 о государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты> в том же многоквартирном доме, представив справку ЖСК "Молодежный" от ДД.ММ.ГГГГ N о внесенной им в полном объеме сумме паевого и дополнительного взносов в размере 601 550 рублей за указанное жилое помещение.
24 января 2020 г. государственным регистратором прав Управления Росреестра по Ставропольскому краю Грудиной И.А. государственная регистрация права собственности Деденко А.В. приостановлена на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", о чем в адрес заявителя - административного истца направлено соответствующее уведомление N 26/160/001/2020-328.
В качестве основания приостановления государственным регистратором указано, что помещения в одном строящемся многоквартирном доме после заключения договора участия в долевом строительстве застройщиком с первым участником долевого строительства могут быть приобретены гражданами только в порядке, установленном подпунктом 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Кроме того, государственным регистратором прав указано, что застройщик ЖСК "Молодежный" был вправе привлекать денежные средства граждан только как участников долевого строительства, поскольку многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, является объектом долевого строительства. Договор долевого строительства от 31 мая 2016 г. N 1 прошел государственную регистрацию 15 июня 2016 г., никем не спорен и не признан недействительным.
10 августа 2020 г. государственным регистратором прав Управления Росреестра по Ставропольскому краю Грудиной И.А. принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности Деденко А.В. на спорную квартиру по тем основаниям, что истек срок приостановления осуществления государственной регистрации прав и не устранены причины, послужившие такому приостановлению, о чем в адрес Деденко А.В. регистрирующим органом направлено сообщение N 26/160/001/2020-328.
Отказывая Деденко А.В. в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконными действий административного ответчика по государственной регистрации договора долевого строительства от 31 мая 2016 г. N 1 и по приостановлению государственной регистрации права собственности в отношении квартиры, суд первой инстанции пришел к выводу, что административным истцом пропущен установленный процессуальным законодательством трехмесячный срок для обращения в суд, поскольку действия по приостановлению государственной регистрации совершены 24 января 2020 г., тогда как административный иск поступил в суд 7 мая 2020 г., а доказательств уважительности причин пропуска такого срока им не представлено. При этом ранее Деденко А.В. также обращался с заявлением о государственной регистрации своего права собственности на основании справки о выплате пая с заявлением от 22 октября 2018 г., по которому 1 ноября 2018 г. государственной регистрации права была приостановлена по тем же основаниям, что помещения в одном строящемся многоквартирном доме, после заключения договора участия в долевом строительстве застройщиком с первым участником долевого строительства, могут быть приобретены гражданами только в порядке долевого участия; сообщением от 1 февраля 2019 г. Деденко А.В. было отказано в государственной регистрации права на указанную квартиру по этим же основаниям. Наличие указанных обстоятельств позволило судебным инстанциям прийти к выводу о том, что об оспариваемых действиях регистрирующего органа по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 31 мая 2016 г. N 1 Деденко А.В. стало известно еще в 2018 г., при его первом обращении с заявлением о государственной регистрации его права собственности в отношении этой же квартиры, что также повлекло к отказу в удовлетворении данной части требований административного иска.
Кроме того, отказывая Деденко А.В. в удовлетворении требований о признании незаконными действий административного ответчика по регистрации договора участия в долевом строительстве от 31 мая 2016 г., суды указали, что проверка законности его регистрации являлась предметом судебного разбирательства при рассмотрении других дел, вынесенные судебные решения по которым вступили в законную силу.
Так, решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 2 июля 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 22 октября 2019 г., в удовлетворении административных требований ЖСК "Молодежный" к административному ответчику Управлению Росреестра по Ставропольскому краю о признании действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 31 мая 2016 г. N 1 и возложении обязанности на Управление Росреестра по Ставропольскому краю провести правовую экспертизу указанного договора отказано.
Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 18 декабря 2019 г. по административному делу по административному иску ЖСК "Молодежный" к Управлению Ставропольского края по строительному и жилищному надзору г. Ставрополь, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю требования ЖСК "Молодежный" о признании незаконным бездействия контролирующего органа и обязании провести проверку самоуправных действий регистрирующего органа по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве нежилого помещения от 31 мая 2016 г. N 1 и договора уступки права требования от 14 сентября 2016 г. N 1 оставлены без удовлетворения.
Кроме того, решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 31 октября 2018 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12 марта 2019 г., по иску Столяровой Н.Н. к ЖСК "Молодежный" за Столяровой Н.Н. признано право собственности на нежилые помещения, переданные ей Антоновым А.В. на основании договора уступки права требования от 14 сентября 2016 г. N 1 по договору участия в долевом строительстве нежилого помещения от 31 мая 2016 г. N 1.
В признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации права Деденко А.В, было отказано за пропуском срока обращения в суд.
В вышеуказанной части решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 21 сентября 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 15 декабря 2020 г. Управлением Росреестра по Ставропольскому краю и иными лицами не обжалуются.
Удовлетворяя требования Деденко А.В. в части, суд первой инстанции признал отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру незаконным, исходя из того, что таким отказом права и интересы административного истца нарушены, и возложил на административного ответчика обязанность зарегистрировать право Деденко А.В. на спорную квартиру.
Суд апелляционной инстанции с такими выводами суда первой инстанции согласился, указав, что справка ЖСК "Молодежный" от 12 февраля 2018 г. N 36 о полной выплате паевого взноса за квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, является документом, подтверждающим возникновение у административного истца права собственности на указанное жилое помещение независимо от государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимость; указанная квартира передана Деденко А.В. и находится у него в фактическом владении, спор о праве на указанное жилое помещение между Деденко А.В. и ЖСК "Молодежный" отсутствует, в связи с чем решение об отказе в государственной регистрации от 10 августа 2020 г. N 26/160/001/2020-328 нельзя признать законным. Учитывая, что ЖСК "Молодежный" являлся застройщиком многоквартирного жилого дома, в состав которого входят как жилые, так и нежилые помещения, а также принимая во внимание, что договор долевого участия на нежилые помещения в строительстве этого дома изначально заключен с лицом, не являющимся членом кооператива (участником долевого строительства), указание государственного регистратора на то, что помещения в одном многоквартирном доме после заключения договора долевого участия в долевом строительстве застройщиком с первым участником долевого строительства могут быть приобретены гражданами только в порядке, установленном подпунктом 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", является несостоятельным и не могло быть положено в основу решения об отказе в государственной регистрации права собственности Деденко А.В.
Судебная коллегия полагает выводы судов первой и апелляционной инстанции в обжалуемой части соответствующими обстоятельствам дела, судебные акты принятыми с соблюдением норм материального и процессуального права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Таким образом, лица, полностью внесшие свой паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса, а не с момента государственной регистрации права.
Согласно положениям части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции на дату заключения договора паенакопления 7 февраля 2018 г.) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости урегулировано статьей 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и не содержит ограничений в отношении организационно-правовой формы застройщика - юридического лица.
Таким образом, положения части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о допустимых способах привлечения денежных средств распространялись только в отношении денежных средств граждан и только в связи с правом на жилые помещения.
Между тем, ранее зарегистрированный договор долевого участия в строительстве имел своим предметом нежилые помещения в многоквартирном доме, разрешение на строительство которого было выдано ЖСК "Молодежный" и предусматривало включение в состав дома как жилых, так и нежилых помещений.
Установив существенные для правильного разрешения дела обстоятельства и учитывая, что Деденко А.В. является выплатившим паевой взнос членом ЖСК "Молодежный", осуществлявшим функции застройщика многоквартирного дома, суды обоснованно признали незаконным оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации и возложили на административного ответчика обязанность по ее проведению.
Доводы жалобы о наличии зарегистрированного ареста на основании определения Невинномысского городского суда Ставропольского края от 23 июля 2019 г. подлежат отклонению, поскольку были предметом проверки суда первой инстанции, на запрос которого межмуниципальным отделом Управления Росреестра по Ставропольскому краю по Петровскому, Туркменскому и Благодарненскому районам дан ответ от 24 августа 2020 г. N 2614/03519/20 о том, что сведения о поступившей в орган регистрации копии определения Невинномысского городского суда Ставропольского края от 23 июля 2019 г. в отношении квартиры с кадастровым номером <данные изъяты> в книгу учета арестов не вносились.
Более того, как на момент вынесения оспариваемого отказа в государственной регистрации 10 августа 2020 г., так и на момент вынесения обжалуемого решения суда 21 сентября 2020 г. гражданское дело по иску, в обеспечение которого был наложен арест на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, рассмотрено по существу, вступившим 3 декабря 2019 г. в законную силу решением суда в его удовлетворении отказано, кассационная жалоба истца также оставлена без удовлетворения. При этом в силу части 3 статьи 144 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохранялись до вступления в законную силу решения суда, то есть до 3 декабря 2019 г. Кроме того, определением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 13 января 2020 г. арест был снят.
Ссылка заявителя жалобы на то, что административным ответчиком не был нарушен прядок государственной регистрации, предусмотренный статьей 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не может быть положена в основу отмены судебных актов, поскольку судебными инстанциями проверка обжалуемого решения об отказе в государственной регистрации проведена не только с точки зрения процедуры ее проведения, но и с точки зрения ее соответствия закону, в частности, положениям пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, доводы административного ответчика о несоблюдении ЖСК "Молодежный" требований, предъявляемых подпунктом 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не состоятельны, поскольку статья 2 названного Федерального закона (в редакции, применяемой к спорным правоотношениям с учетом выдачи разрешения на строительство многоквартирного дома до 1 июля 2018 г.) содержит основные понятия, используемые в нем, и каких-либо запретов не содержит.
Изложенные в жалобе доводы о том, что административным истцом избран неверный способ защиты права, которое может быть восстановлено путем признания права собственности на объект недвижимого имущества в судебном порядке, подлежит отклонению, поскольку Деденко А.В. как административный истец и заявитель, обращающийся в орган кадастрового учета и государственной регистрации прав, обладает возможностью обжалования действий органа государственной власти, предмет и основания административного иска определяет самостоятельно.
Иные доводы, которые могли бы свидетельствовать об ошибочных выводах судов первой и апелляционной инстанций, в кассационной жалобе не приведены.