Определение Судебной коллегии по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО КАССАЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 июня 2022 года Дело N 8а-12683/2022

Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Рахманкиной Е.П.,

судей Войты И.В., Жудова Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Яровского Дмитрия Дмитриевича на решение Московского городского суда от 18 августа 2021 года (дело N 3а-1283/2021) и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 02 декабря 2021 года (дело N 66а-4963/2022) по административному делу по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "Альянс" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Войты И.В., выслушав объяснения представителя ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" по доверенности Абросимовой П.А., поддержавшего кассационную жалобу, судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее по тексту - ООО "Альянс", Общество, административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что утвержденная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как арендатора объекта недвижимости и плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ административные исковые требования удовлетворены, установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Этим же решением с ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" взысканы расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме N рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционные жалобы ГБУ "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования", Департамента городского имущества <адрес> - без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель ГБУ "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" по доверенности Яровский Д.Д. просит об отмене состоявшихся по делу судебных актов, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, нарушение норм процессуального права. В обоснование кассационной жалобы указано, что положенное в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы, не соответствует требованиям федерального законодательства об ФИО2 и оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральным стандартам оценке. В рамках доходного подхода к аналогам N и N экспертом необоснованно применена понижающая корректировка на линию застройки ("красную линию") в размере "-20%". Использованный экспертом процент недозагрузки в размере 13% (для офисной части) и 14% (для складской части) противоречит рыночным данным актуальным на дату оценки. При расчёте стоимости складской части улучшений экспертом ошибочно использована доля стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, в размере 0,78, которая соответствует высококлассной офисной недвижимости. Согласно использованному экспертом Справочнику, указанная величина для производственно-складских объектов составляет 0,70. В рамках сравнительного подхода, примененная экспертом корректировка на район расположения к цене предложения аналога N в размере "-15,3%" не может быть признана достоверной. в рамках административного дела NаN Московский городской суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей. В заключении эксперта стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила N рублей, что на 36% ниже установленной судом стоимости на ДД.ММ.ГГГГ. Расходы на производство экспертизы явно завышены.

Определением судьи ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ кассационная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в связи с чем, на основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя административного ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Судебный акт подлежит безусловной отмене кассационным судом общей юрисдикции в случаях, указанных в части 1 статьи 310 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

При изучении доводов кассационной жалобы приведенных выше оснований к отмене судебных актов не имеется.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу положений пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На оснсовании пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" предусмотрено, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа предельно допустимой простоты расчёта арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ N-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за землю осуществляется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Альянс" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>

Актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" N-ЗУ от ДД.ММ.ГГГГ утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей.

В обоснование предъявленных требований административным истцом представлен отчёт об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "СпецФинКонсалтинг", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей.

С учётом возражений Департамента городского имущества <адрес> относительно допустимости отчёта об оценке в качестве доказательства по административному делу, а также ходатайства о назначении экспертизы, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта N-СЭ от ДД.ММ.ГГГГ ООО "ФИО2" отчёт об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "СпецФинКонсалтинг" не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, нарушения при составлении отчёта повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N рублей.

Диапазон расхождения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N и его рыночной стоимости составил 2,2 раза.

Разрешая административный спор и устанавливая размер кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об ФИО2 и оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведёФИО3 ФИО2, указание на использованные методы оценки и проведёФИО3 расчёты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

ФИО2 рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом ФИО7, отвечающим требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N -Ф3 "О государственной судебно-ФИО2 деятельности в Российской Федерации", имеющим стаж работы в области оценки свыше 5 лет, являющимся действующим членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ по оценке недвижимости, застраховавшим ответственность и предупреждёФИО3 об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного отчёта по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёФИО3 расчётами, итоговое суждение о рыночной стоимости земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Изложенные в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости <адрес> на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости. Каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости, применены соответствующие понижающие и повышающие коэффициенты, и характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объекту ФИО2. Данных о том, что экспертом в общей стоимости единого объекта недвижимости ошибочно использована доля стоимости улучшений, соответствующая высококлассной офисной недвижимости, а также о том, что это повлияло или могло повлиять на итоговые выводы, административным ответчиком не представлено.

Судебная коллегия находит выводы суда первой и апелляционной инстанций верными, основанными на правильном применении и толковании норм материального права, с соблюдением норм процессуального права.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Приведенная в судебных актах оценка заключения эксперта, как доказательства по данному административному делу, соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, о чём подробно мотивировано в обжалуемых судебных актах.

Доводы кассационной жалобы о несоответствии заключения эксперта требованиям федерального законодательства об оценочной и ФИО2 деятельности, а также федеральным стандартам оценки, по существу, были предметом рассмотрения в судах обеих инстанций и обоснованно признаны несостоятельными с приведением убедительных мотивов в судебных актах.

Оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имелось

Порядок возмещения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости предусмотрен главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" и в абзацах 2 и 3 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться, как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N-П, кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов. В то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, то есть в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытой рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При этом имеющиеся различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и создают определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ N-О, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и её установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что истец, административный истец, чьё требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается ответчиком, административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Тем самым право на присуждение судебных расходов поставлено целиком в зависимость от процессуальной позиции ответчика, административного ответчика. В результате истец, административный истец, чьи требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворены судом, вынуждены во всех без исключения случаях при отсутствии возражений со стороны ответчика, административного ответчика в полной мере нести расходы, связанные с необходимостью определения экономически обоснованной налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, тогда как освобождение ответчика, административного ответчика от бремени несения судебных расходов зависит от его собственного усмотрения.

Вместе с тем этими выводами не исключается учёт при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Исходя из смысла пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N, значимый с точки зрения государственной кадастровой оценки диапазон отклонений составляет 30 %.

Судом установлено, что расходы на проведение судебной оценочной экспертизы составили 288 000 рублей.

С учётом изложенного, разрешая вопрос о распределении между сторонами расходов по оплате труда эксперта в указанном размере, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что применительно к обстоятельствам настоящего административного дела расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером N, установленной по результатам массовой государственной кадастровой оценки, с рыночной стоимостью объекта недвижимости, определёФИО3 судом, является кратным (2,2 раза), что обоснованно признано судом первой инстанции фактом, свидетельствующим о нарушении методики проведения государственной кадастровой оценки применительно к объекту недвижимости, принадлежащему административному истцу на праве аренды, а потому судебные расходы в сумме 288 000 рублей подлежат отнесению на административного ответчика - ГБУ "Центра имущественных платежей и жилищного страхования", утвердившего кадастровую стоимость.

Вопреки доводам кассационной жалобы размер взысканных судом судебных расходов соответствует критериям разумности, подтвержден представленным в материалы дела счётом на оплату N от ДД.ММ.ГГГГ, а также обоснованием стоимости экспертизы (в частности, о проведении экспертизы в течение 96 нормо-часов, 18 рабочих дней).