Определение от 11 декабря 2009 года №82-13754/2009

    4
 
А82-13754/2009
 
 
Арбитражный суд Ярославской области
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
    г. Ярославль      Дело № А82-13754/2009-18
 
11 декабря 2009 года
 
 
    Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Сорокиной С.Р.,
 
    рассмотрев в предварительном  судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Алексеева Владимира Николаевича
 
    к Мэрии города Ярославля,
 
    кКомитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля,
 
    с участием третьих лиц - Общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки "НИКА", Общества с ограниченной ответственностью "Ярэксперт", Общества с ограниченной ответственностью НП "Агентство оценки".
 
    о признании недействительным постановления мэра г. Ярославля № 1431 от 26.05.2009г. «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль ул. Первомайская, д. 10»,
 
 
    при участии
 
    от заявителя –Алексеев В.Н. –предприниматель, Зенин А.В. –представитель по доверенности от 01.02.2007г.,
 
    от ответчика 1 (Мэрии города Ярославля) –Кудряшова О.Б. –юрисконсульт юридического отдела –по доверенности от 11.02.2008г. № 2/50-448,
 
    от ответчика 2 (Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля)–Кудряшова О.Б. –юрисконсульт –по доверенности от 05.05.2009г. № 800,
 
    от третьего лица (ООО «Бюро оценки «НИКА») –Алексеев С.Б. –директор, оценщик,
 
    от третьего лица (ООО «Ярэксперт») –Григорьев А.В. –генеральный директор по протоколу № 3 от 16.03.2009г., Григорьева Л.А. –представитель по доверенности от 11.12.2009г.,
 
    от третьего лица (ООО НП «Агентство оценки»)–не явился,
 
 
    установил:
 
    Индивидуальный предприниматель Алексеев Владимир Николаевич обратился в суд с заявлением к Мэрии города Ярославля и Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля о признании недействительным постановления мэра г. Ярославля № 1431 от 26.05.2009г. «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль ул. Первомайская, д. 10» в части объекта продажи и в части установления рыночной стоимости (цены продажи) имущества в размере 11130000 руб. (пункт 1 постановления) и обязании мэрии г. Ярославля внести изменения в указанное постановление в части объекта продажи и в части цены в соответствии с Отчетом об оценке № 3458/09 от 24.04.2009г., выполненным ООО «Ярэксперт».
 
    Заявитель в предварительном судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, представил письменное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: копии экспертного заключения Российского общества оценщиков (исх. № 38/893 от 21.08.2009 года) на отчет №132/05/09 от 05.05.2009 года ООО « Бюро оценки «НИКА» «По определению рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилые помещения 1 этажа ( лит.Б) № 40-46 общей площадью 108 кв.м., расположенные по адресу: г. Ярославль, ул. Первомайская, д. 10 по состоянию на 21 апреля 2009 года» на 8 л.; копии экспертного заключения Российского общества оценщиков (исх. № 38/1146 от 30.09.2009 года) на отчет №3458/09 от 24.04.2009 года ООО «Ярэксперт» «Оценка рыночной стоимости помещений 1-го этажа № 40-46,51, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Первомайская, д. 10 по состоянию на 21 апреля 2009 года» на 16 л.; копии экспертного заключения Российского общества оценщиков (исх. № 38/1147 от 30.09.2009 года) на отчет № 1951 исправленный (прошедший экспертизу в экспертном совете РОО) от 29 июля 2009 года ООО Новое Поколение «Агентство оценки» «Об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Первомайская, д. 10 по состоянию на 21 апреля 2009 года» на 14 л; копии экспертного заключения некоммерческого партнерства « Ярославская региональная коллегия оценщиков» № 5\2009 от 06.11.2009 года на отчет № 132/05/09 от 05.05.2009 года ООО «Бюро оценки «НИКА» «По определению величины рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилые помещения 1 этажа (лит. Б) № 40-46 общей площадью 108 кв.м., расположенные по адресу: г. Ярославль, ул. Первомайская, д. 10) по состоянию на 21 апреля 2009 года» на 6л.; копии экспертного заключения некоммерческого партнерства «Ярославская региональная коллегия оценщиков» № 4\2009 от 15.10.2009 г. на отчет № 3458/09 от 24.04.2009 года ООО «Ярэксперт» « Оценка рыночной стоимости помещений 1-го этажа № 40-46,51, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Первомайская, д. 10 по состоянию на 21 апреля 2009 года» на 10л.; копии положения об Экспертном совете Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» со списком членов РОО на 3 л.; копии отчета ООО НП «Агентство оценки» № 1951 исправленного (прошедшего экспертизу в экспертном совете РОО) об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул.
Первомайская, д. 10 по состоянию на 21 апреля 2009 года на 133 л.
 
    Ходатайство судом удовлетворено.
 
    Представитель ответчиков в предварительном судебном заседании заявленные требования не признал.
 
    Третье лицо (ООО «Бюро оценки «НИКА») поддержал позицию ответчиков.
 
    Третье лицо (ООО «Ярэксперт») представил письменный отзыв, согласно которому пояснил следующее. В отчете ООО «Бюро оценки «НИКА» искажена информация о земельном участке, относящегося к оцениваемым помещениям. На стр. 11 отчета оценщик сообщает о том, что земельный участок находится в муниципальной собственности, и в тоже время права собственника объекта недвижимости на землю никак не закреплены. В настоящее время объект недвижимости и земельный участок находятся в муниципальной собственности. Тем самым оценщик нарушил Федеральный стандарт оценки №1, п. 19. Неправомерный отказ от оценки земельного участка или права аренды земельного участка привел в дальнейших расчетах при определении стоимости сравнительным и доходным подходам к завышению результата, так как в данных подходах определена стоимость помещений с учетом земельного участка. В настоящем же случае результаты оценки предполагается использовать для отчуждения объекта оценки в порядке, предусмотренном федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008г. Преимущественным правом выкупа оцениваемых помещений является арендатор. Договор аренды земельного участка выделенного для эксплуатации помещений заключен с арендатором помещений, соответственно при переходе права собственности на помещения, не будет происходить переход права аренды на земельный участок. В связи с этим стоимость права аренды на земельный участок не может быть включена в итоговую стоимость выкупа помещений. Во-вторых, в отчете ООО «Бюро оценки «НИКА» на стр. 7 произведено описание оцениваемых помещений, при этом отсутствует информация об имеющихся ограничениях и обременениях, относящихся к объекту оценки и существенно влияющих на стоимость. Тем самым нарушены следующие нормативные документы: ФСО №1, п. 19, также нарушен п. 18 ФСО №1. В-третьих, оцениваемые помещения относятся к недвижимости специального назначения. К недвижимости специального назначения относят объекты, предназначенные только для строго определенного или для очень ограниченного вида использования. В данном случае оценщик в качестве эффективного использования может рассматривать только сохранение его существующего варианта при условии его жизнеспособности...». Подтверждением подпадания рассматриваемого объекта недвижимости под специальный вид назначения является наличие обременении, связанных с объектом оценки, в   виде   охранных   обязательств в следующих   документах   приведенных   в   отчете ООО «Ярэксперт»: охранное обязательство от 03.09.2004 г. п. 1.1 стр. 77 Отчета - «...использование помещений под общественные уборные»; охранное обязательство от 31.08.2007 г. п. 1.1 стр. 114 Отчета - «... для эксплуатации общественного туалета»; акт осмотра от 27.08.2007 г., пункт 4, стр. 116 Отчета - «...для эксплуатации общественного туалета»; технический паспорт БТИ стр.80, 83, 88, 91 Отчета, договор аренды п.1.1, стр.55 Отчета - «.. .для использования под туалет»; постановление мэра г. Ярославля от 09.12.2002 г. №3899, стр.98 Отчета - «для эксплуатации нежилого помещения (общественный туалет); дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 04.02.2007 г. №1, стр.100 Отчета - «...для эксплуатации общественного туалета», сроком до 31.12.2024 г.; дополнительное   соглашение   к   договору   аренды   недвижимого   имущества от 17.02.1999г. № 5, стр.72 Отчета - «...для использования под туалет»; дополнительный протокол к договору аренды недвижимого имущества №2 от 11.09.2000г. стр. 62 Отчета - «... для использования под туалет», сроком до 31 декабря 2011 г.
 
    Не один из этих документов или ссылки на данные документы в отчете ООО «Бюро оценки «НИКА» не приведены.
 
    В-четвертых, в отчете ООО «Бюро оценки «НИКА» на стр. 18, произведен отказ от использования затратного подхода при определении стоимости оцениваемых помещений, что является грубейшей ошибкой приведшей к завышению результата. Использование затратного подхода дало бы возможность оценить стоимость прав на земельный участок, определить величину износа объекта оценки, что необходимо было бы учесть в сравнительном и доходном подходе. Объект оценки имеет большой физический износ, данный факт, по мнению оценщика никак не влияет на стоимость оцениваемых помещений. Тем самым оценщик нарушил Федеральный стандарт оценки №1, п. 19. В-пятых, в отчете ООО «Бюро оценки «НИКА» на стр. 18-19 при определении стоимости доходным подходом допущены следующие ошибки, приведшие к завышению результата оценки. При определении рыночной стоимости доходным подходом на результат оценки существенное значение оказывает величина арендной ставки, по которой можно сдать в аренду оцениваемые помещения. Чем выше ставка арендной платы, тем выше стоимость объекта недвижимости. В отчете 000 «Бюро оценки «НИКА» на стр. 19 принято среднее значение арендной ставки для оцениваемых помещений 900 руб. за 1 кв.м., при этом оценщик не приводит прямые ссылки на источники информации, какие помещения взяты в качестве аналогов, в каком они состоянии, по какому адресу находятся, какого использования (торгового, офисного или взяты тоже общественные туалеты). Тем самым нарушен ФС0№3, п.10. Принятое высокое значение арендной ставки 900 руб. за 1 кв.м. в месяц не соответствует характеру оцениваемых помещений. В связи с тем, что оцениваемые помещения имеют законодательно закрепленные ограничения по использованию (описанные выше), при определении стоимости доходным подходом оценщик был обязан использовать в качестве аналогов ставки арендной платы для общественных туалетов. В оцениваемых помещениях запрещено заниматься другими видами деятельности помимо использования помещений под общественные туалеты. Муниципальная ставка арендной платы за оцениваемые помещения до 31 декабря 1924 года (дополнительное соглашение № 3 от 17.02.1999г., п. 3, с 66 Отчёта ООО «Ярэксперт») составляет 400,13 руб. без НДС; арендная плата за 1 кв.м. составляет 3,70 руб. в месяц, а не 900 рублей (дополнительное соглашение №4 к договору аренды недвижимого имущества п.5, стр. 68 Отчета ООО «Ярэксперт»). Это подтверждает «уникальность» объекта оценки, объект относится к объектам социального назначения, дотируемых городом. Стоимость сдачи объекта в аренду выбивается из диапазона рыночных арендных ставок на коммерческую недвижимость. На рынке Ярославля отсутствует информация о сдаче в аренду общественных уборных, не на льготных, по муниципальным ставкам, а на рыночных условиях. В связи с этим доходный подход использовать нельзя. В-шестых, в отчете ООО «Бюро оценки «НИКА» на стр. 22 при определении стоимости сравнительным подходом допущены следующие ошибки, приведшие к завышению результата оценки. При определении рыночной стоимости сравнительным подходом на результат оценки существенное значение оказывает стоимость предложений или цены, по которым совершились сделки купли-продажи аналогичных помещений. В нарушение Федерального стандарта оценки № 1 п.22 оценщик не приводит прямые ссылки на источники информации, какие помещения взяты в качестве аналогов, в каком они состоянии. Тем самым нарушен Федеральный стандарт оценки  №3, п. 10. Отсутствие в отчете приведенных источников информации вызывает сомнение в достоверности информации, а отсутствие подробного описания приведенных аналогов не позволяет сопоставить их с объектом оценки. Оценщиком нарушен Федеральный стандарт оценки №1 п.22. Не один из этих пунктов не отражен в отчете ООО «Бюро оценки «НИКА». Об этом говорит тот факт, что стоимость 1 кв.м. принятых в качестве аналогов помещений находится в диапазоне от 87 000 рублей до 171 000 рублей до проведенных корректировок. Основной целью и задачей проведение корректировок является устранение отличий объекта оценки от объектов аналогов. О существовании таких отличий говорит значительный разброс цен. После проведенных корректировок в отчете ООО «Бюро оценки «НИКА» диапазон цен стал еще больше и составил от 82 650 рублей до 212 630 рублей. Такой разброс цен полностью противоречит методологии применения сравнительного подхода и говорит о низкой квалификации оценщика. Основной существенной ошибкой при определении рыночной стоимости сравнительным подходом оцениваемых помещений, является не принятие во внимание имеющихся ограничений по использованию помещений и земельного участка, отведенного под помещения. В нарушение Федерального стандарта оценки №1 п.22 в качестве объектов аналогов оценщик обязан был использовать помещения общественных уборных предлагаемых к продаже или проданных на дату оценки. Из-за отсутствия такой информации, сравнительный подход при определении стоимости не может быть использован. Таким образом, по мнению третьего лица, в отчете ООО «Ярэксперт» оценка произведена с анализом возможности использования традиционных подходов, применяемых для оценки аналогичных помещений. При этом учитывается, что в таких случаях предпочтение отдается затратному подходу при условии отсутствия на рынке предложений по продаже или сдаче в аренду аналогичных объектов недвижимости с нормативно закрепленным функциональным использованием.
 
    Третье лицо (ООО НП «Агентство Оценки») в предварительное судебное заседание не явилось, представило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает необходимым отложить предварительное судебное заседание для предоставления дополнительных документов по делу.
 
    Руководствуясь статьями 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
О П Р Е Д Е Л И Л:
 
 
    Отложить предварительное судебное заседание по делу на 20 января 2010 года
 
    на 14 час. 00 мин. Заседание будет проходить в помещении суда по адресу: г. Ярославль,
 
    пр. Ленина, д.28, каб.327, тел. 67-31-43 (помощник судьи Смирнова Надежда Николаевна).
 
    Ответчику–представить письменный отзыв с учетом дополнительно представленных заявителем документов и пояснений третьего лица (ООО «Ярэксперт»).
 
    Третьему лицу (ООО «Бюро оценки «НИКА») –представить письменный отзыв, в том числе документы в подтверждение обоснованности корректирующих коэффициентов на стр. 22 отчета, данных на стр. 19 отчета (4%, 900 руб. на 1 кв.м., 10% операционные расходы); отзыв направить истцу и третьим лицам до 30.12.2009г.
 
 
    Судья                                                                                        Сорокина С.Р.