Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 марта 2022 года Дело N 66а-991/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гришиной Г.Н.,

судей Пономаревой Е.И., Романовой Е.М.,

при помощнике судьи Долдо А.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1332/2021 по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы, Государственного бюджетного учреждения "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 7 декабря 2021 г., которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "СПК-СТРОЙ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Гришиной Г.Н., объяснения представителя Государственного бюджетного учреждения "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" по доверенности Абросимовой П.А., просившей об отмене решения, возражения представителя общества с ограниченной ответственностью "СПК-СТРОЙ" по доверенности Турчиной М.Н. относительно доводов жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "СПК-СТРОЙ" (далее - ООО "СПК-СТРОЙ") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, с учётом его уточнений, об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, просило установить по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4 757 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной.

В обоснование требований ООО "СПК-СТРОЙ" указало на нарушение его прав как арендатора, поскольку используемая для исчисления арендной платы кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная по состоянию на 1 января 2019 г. актом ГБУ города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" N Г-3 от 15 марта 2019 г. в размере 110 958 642,38 рублей, не соответствует его реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО "<данные изъяты>" N 1059Ю/12/20-2 от 28 декабря 2020 г.

Решением Московского городского суда от 7 декабря 2021 г. административные исковые требования ООО "СПК-СТРОЙ" удовлетворены, установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. в размере его рыночной стоимости 72 323 000 рублей, с ООО "СПК-СТРОЙ" в пользу АНО "Центр судебных экспертиз "Истина" взысканы расходы на оплату услуг эксперта в размере 181 576,33 рублей.

В апелляционных жалобах Департамент городского имущества города Москвы, ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, Департамент городского имущества города Москвы просит назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Департамент городского имущества города Москвы указывает на то, что противоречит нормам материального права вывод суда о том, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности. Административный истец не вправе продать арендованный им земельный участок, в отношении которого имеют место определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции. Административный истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка, которая является нормативно установленной. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Административный истец не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости, в случае дальнейшего предъявления требований о выкупе цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на спорном земельном участке недвижимости является нормативно установленной, а изменение размера аренды на основании договора аренды в сторону ее увеличения не нарушает права и законные интересы административного истца.

Апеллянты полагают, что суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку экспертом использованы объекты-аналоги, расположенные в Московской области, в то время как спорный земельный участок расположен в городе Москве; в объявлении о продаже объекта-аналога N 1 содержится информация срочности продажи земельного участка; ошибочно применена корректировка на торг; не применена корректировка на наличие исходно-разрешительной документации; не использован доходный подход.

В возражениях относительно доводов апелляционных жалоб ООО "СПК-СТРОЙ" указал, что считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, жалобы не подлежащими удовлетворению, поскольку все доводы сводятся к переоценке выводов, изложенных в мотивировочной части решения суда. Отмечает, что на указанные в апелляционных жалобах замечания на заключение эксперта экспертом АНО "<данные изъяты>" представлены письменные пояснения, в которых даны исчерпывающие ответы на дополнительно поставленные вопросы. Просит отказать в назначении повторной судебной оценочной экспертизы, решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" по доверенности Абросимова П.А. поддержала доводы апелляционной жалобы, не возражала относительно удовлетворения апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы, поддержала ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель ООО "СПК-СТРОЙ" по доверенности Турчина М.Н. просила оставить решение Московского городского суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Представители Департамента городского имущества города Москвы, Управления Росреестра по Москве, ООО "Первый Домостроительный комбинат", будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств о рассмотрении дела в отсутствие представителя или об отложении рассмотрения дела не направляли.

Учитывая положения статей 96, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что лица, участвующие в административном деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды от 29 мая 2018 г. N М-03-052433 ООО "СПК-СТРОЙ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4 757 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: культурное развитие, магазины, общественное питание, развлечения, обслуживание автотранспорта (л.д. 40-59 т.1).

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованного выше объекта недвижимости утверждена актом ГБУ города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" N Г-3 от 15 марта 2019 г. и по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 110 958 642,38 рублей.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "<данные изъяты>" N 1059Ю/12/20-2 от 28 декабря 2020 г. по состоянию на 1 января 2019 г.

Судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г.

Заключением эксперта АНО "<данные изъяты>" ФИО10. от 24 мая 2021 г. было установлено наличие нарушений требований законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 86 670 000 рублей.

В связи с наличием ходатайства административного истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы определением Московского городского суда от 13 июля 2021 г. судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопрос: какова по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N.

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы N 09/3а-1332/3Э/2021 от 10 сентября 2021 г., выполненной экспертом АНО "<данные изъяты>" ФИО11., рыночная стоимость земельного участка определена в размере 72 323 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в повторном заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется. Экспертное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение.

Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка повторного экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционных жалоб о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Москве, земельных участков в г. Москве, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектами исследования, дата предложения которых предшествует дате установления стоимости. В приведенных в заключении расчетах приведены значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

В ходе рассмотрения дела представителями административных ответчиков представлены комментарии на заключение эксперта, суть которых аналогична доводам апелляционных жалоб, на которые экспертом даны письменные пояснения, и эти пояснения опровергают доводы апелляционных жалоб, с которыми соглашается судебная коллегия, поскольку они получены в предусмотренном законом порядке в связи с проведенной экспертизой.

Так, вопреки доводам жалоб, в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Объекты-аналоги в максимальной степени подходят для оценки объекта исследования по местоположению (направление от Москвы, удалённость от МКАД), назначению (виду разрешённого использования), физическим характеристикам (страница 61 заключения эксперта). Объекты исследования расположены за МКД в восточном направлении от центра Москвы, ближайший выезд из Москвы по Косинскому шоссе, в ценовой зоне до 10 км от МКАД, для расчёта корректировки на местоположение (направление и расстояние от МКАД) экспертом использованы данные ценового зонирования территории московского региона в соответствии с данными исследованиями рынка "Свободный обзор стоимости коммерческой недвижимости московского региона за пределами МКАД по итогам IV квартала 2018 г.", размещённым на сайте консалтинговой группы ООО "<данные изъяты>". Пометка "срочно" в объявлениях о продаже используется в рекламных целях для привлечения потенциальных покупателей, при этом стоимость использованного объекта-аналога N 1, в объявлении о продаже которого имеется такая пометка, соответствует рыночным условиям. Корректировка на торг в размере 13,5%, характерная для Московской области, применена вследствие того, что объект исследования фактически расположена в 5 км за пределами МКАД, где инвестиционная привлекательность земельных участков ниже. Стоимость исходно-разрешительной документации, в том числе получение градостроительных согласований, затраты на подготовку территории, затраты на создание необходимой инфраструктуры учитываются в стоимости улучшений. Наличие исходно-разрешительной документации в качестве пенообразующего фактора при определении кадастровой стоимости земельных участков не учитывается. Проанализировав возможность применения методов доходного подхода, эксперт пришёл к выводу, что для применения методов указанного подхода недостаточно рыночной информации или его применение может привести к неадекватному результату, что указано на страницах 29-32 заключения эксперта.

Определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Несогласие с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении по административному делу повторной судебной оценочной экспертизы не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку отражает лишь отношение подателя апелляционной жалобы к разрешению судом первой инстанции ходатайства и не указывает на ошибочность выводов суда по существу.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству представителя Департамента городского имущества города Москвы, содержащемуся в апелляционной жалобе, судебная коллегия также не усмотрела, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по данному делу не установлены, а лицом, заявившем ходатайство о назначении повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы Департамента городского имущества города Москвы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Довод апеллянта Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не является собственником земельного участка, предоставленного в аренду, в связи с чем не может осуществить его продажу по рыночной цене, не является основанием к отмене принятого судом решения, поскольку указанное обстоятельство не является препятствием для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы.

В силу предписаний статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора аренды земли, не являясь обладателем вещного права на земельный участок, административный истец как арендатор приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

По смыслу приведенных норм права с учетом соответствующих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации юридическое лицо, владеющее земельным участком на праве аренды, обязано оплачивать пользование землей в виде арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая при наличии оснований может быть пересмотрена по заявлению арендатора в судебном порядке.

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации неприменимо, так как предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности города Москвы.

Таким образом, арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Доводы об обратном основаны на ошибочном понимании норм материального права.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статей 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.