Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 сентября 2021 года Дело N 66а-990/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Грейсман А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-52/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сибтонар" к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица администрации города Иркутска - Темеревой Юлианы Владимировны на решение Иркутского областного суда от 11 мая 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Сибтонар" (далее - ООО "Сибтонар") обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 13 698 000 рублей, с кадастровым номером N в размере 4 629 000 рублей, с кадастровым номером N в размере 2 158 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "Сибтонар" является собственником указанных земельных участков. Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчетов об оценке, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение налоговых платежей, уплачиваемых им за земельные участки.

Решением Иркутского областного суда от 11 мая 2021 года административное исковое заявление ООО "Сибтонар" удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, равной 14 478 000 рублей, с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, равной 4 889 000 рублей, с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, равной 2 281 000 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Иркутска просит вышеуказанное решение отменить, отказав административному истцу в удовлетворении административного искового заявления. В обоснование своей позиции указывает, что судом необоснованно принято в качестве достоверного и допустимого доказательства экспертное заключение, представленное в результате проведения судебной экспертизы, поскольку оно составлено с нарушением требований, установленных законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Экспертом при проведении исследования использованы объекты-аналоги, существенно отличающиеся от объекта оценки, поскольку они не являются сопоставимыми по местоположению и площади, а также имеют различный вид разрешенного использования и коды расчета. Обжалуемым решением нарушены права администрации города Иркутска, поскольку доходы от земельного налога поступают в бюджет муниципального образования - городского округа город Иркутск. Кроме того, судебная корреспонденция с информацией о возобновлении производства по делу после проведения судебной экспертизы и назначении судебного заседания поступила в адрес администрации города Иркутска только 29 апреля 2021 года, а заседание было назначено на 11 мая 2021 года, то есть на первый рабочий день после выходных и праздничных дней в период с 01 мая 2021 года по 10 мая 2021 года, что лишило заинтересованное лицо возможности ознакомления с экспертным заключением, подготовки возражений и ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.

Представителем ООО "Сибтонар" относительно доводов апелляционной жалобы представлены возражения, где обжалуемое решение просят оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены решения Иркутского областного суда, постановленного в соответствии с действующим законодательством.

В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных данным Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09 октября 2017 года N 642-пп "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области" принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости".

Из материалов административного дела следует, что ООО "Сибтонар" является собственником земельных участков с кадастровым номером N, с кадастровым номером N, с кадастровым номером N. Указанные объекты недвижимости расположены по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 года N 969-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области" в размере 34 775 003, 61 рублей, 9 453 580, 83 рублей, 3 759 609, 42 рублей соответственно по состоянию на 01 января 2020 года. Сведения в Единый государственный реестр недвижимости внесены 13 января 2021 года.

При обращении с административным исковым заявлением в обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке рыночной стоимости объектов оценки N от 15 февраля 2021 года, N от 15 февраля 2021 года, N от 15 февраля 2021 года, выполненные обществом с ограниченной ответственностью "ПроБизнесЭксперт" (далее - ООО "ПроБизнесЭксперт").

Определением Иркутского областного суда от 23 марта 2021 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков, поскольку представителями административных ответчиков и представителем заинтересованного лица администрации города Иркутстка выражены сомнения в достоверности выводов, изложенных оценщиком в отчетах об оценке.

Проведение судебной оценочной экспертизы подтверждается наличием в материалах дела заключения эксперта N от 16 апреля 2021 года, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Русская провинция" (далее - ООО "Русская провинция"), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 14 478 000 рублей, с кадастровым номером N - 4 889 000 рублей, с кадастровым номером N - 2 281 000 рублей.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Иркутский областной суд исходил из того, что имеет место нарушение прав административного истца, являющегося собственником земельных участков, поскольку размер налоговых платежей определяется исходя из кадастровой стоимости таких участков, положив в основу решения суда выводы, содержащиеся в экспертном заключении, признанном достоверным и допустимым доказательством по делу.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами, изложенными в обжалуемом решении Иркутского областного суда, находит их обоснованными и соответствующими нормам действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы администрации города Иркутска сводятся к несогласию с выводами, изложенными в экспертном заключении, поскольку, по мнению заинтересованного лица, такие выводы не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции указанные доводы жалобы находит несостоятельными ввиду следующего.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд первой инстанции при разрешении заявленных административным истцом исковых требований верно исходил из того, что заключение судебной экспертизы N от 16 апреля 2021 года соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. Заключение составлено компетентным лицом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Анализируя заключение эксперта, составленное в ходе проведения судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции находит его достоверным и обоснованным, соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертное заключение N от 16 апреля 2021 года составлено с учетом требований действующего законодательства, с описанием применяемых стандартов оценочной деятельности, экспертом изложена цель исследования, а также характеристики рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертное заключение содержит подробную информацию, идентифицирующую объекты оценки в полном объеме, с указанием количественных и качественных характеристик земельных участков и приведением ссылок на документы, содержащие данную информацию, экспертом произведен анализ рынка земельных участков, а также приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости данных объектов недвижимости.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В ходе анализа рынка экспертом выявлено, что основными ценообразующими факторами для данного рода объектов являются: целевое и разрешенное использование, местоположение, транспортная доступность и наличие коммуникаций.

Из экспертного заключения следует, что по результатам анализа рынка экспертом была сформирована выборка 10 предложений на продажу свободных земельных участков под производственно-складское назначение, подлежащих исследованию, информация о чем представлена в таблице, содержащейся в экспертном заключении, которая подтверждает количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики. На основании полученных данных экспертом произведена итоговая выборка 4 объектов-аналогов с наиболее сопоставимыми объектам оценки характеристиками в целях получения наиболее объективного результата.

Проводя анализ рынка, экспертом по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка, передаваемые права, разрешенное использование, площадь объекта, наличие улучшений, физические характеристики, условия реализации, транспортная доступность, стоимость, дата размещения предложения.

Суд апелляционной инстанции находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В доводах жалобы представитель администрации города Иркутска указывает, что использованные объекты-аналоги существенно отличаются от объектов оценки, поскольку они имеют различное местоположение, площадь, а также коды расчета.

Проводя исследование, эксперт приходит к выводу о необходимости применения сравнительного подхода методом сравнения продаж, учитывая наличие достоверной и доступной для анализа информации о характеристиках объектов, к которым могут быть применены соответствующие корректировки, что позволяет получить наиболее объективный и достоверный результат. Экспертом рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, приведены мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов, поскольку при проведении исследования следует учитывать цели и задачи, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов экспертом действительно был выявлен ряд расхождений, что стало основанием для внесения корректировки на состав имущественных прав, на местоположение, на дату продажи, на торг, на площадь, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов.

Согласно пункту 11 ФСО N 7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

В экспертном заключении эксперт учел то обстоятельство, что объекты-аналоги и объект оценки находятся в пределах разных территориально-экономических зон города Иркутска, которые схожи по своим экономическим характеристикам, поскольку рынок недвижимости Иркутской области находится в стадии формирования, следовательно, корректировка на местоположение была применена обоснованно и в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Кроме того, аналогичным образом экспертом проведена корректировка на площадь, поскольку имелись различия по данному параметру между исследуемыми земельными участками, что также соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7.

В заключении эксперт приходит к выводу, что оцениваемый объект относится к рынку земельных участков под нежилую застройку, сегмент - земельные участки производственно-складского назначения. При описании характеристик четырех выбранных аналогов эксперт указал, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка, а также имеют аналогичные виды разрешенного использования.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации, которая является проверяемой и однозначной.