Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 66а-981/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И.,

судей Сучковой Е.Г., Мулярчика А.И.,

при секретаре судебного заседания Бирюковой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-168/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтройПроектСервис" к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица администрации города Иркутска - Темеревой Юлианы Владимировны на решение Иркутского областного суда от 13 мая 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "СтройПроектСервис" (далее - ООО "СтройПроектСервис") обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 108 364 224 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "СтройПроектСервис" является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды, заключенного между администрацией города Иркутска и ООО "СтройПроектСервис". Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке, что нарушает права административного истца, поскольку величина арендной платы по договору аренды рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Иркутского областного суда от 13 мая 2021 года административное исковое заявление ООО "СтройПроектСервис" удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 108 364 224 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Иркутска просит вышеуказанное решение отменить, отказав административному истцу в удовлетворении административного искового заявления. В обоснование своей позиции указывает, что судом необоснованно принят в качестве достоверного и допустимого доказательства отчет об оценке, представленный административным истцом, поскольку он составлен с нарушением требований, установленных законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Оценщиком при проведении исследования использованы объекты-аналоги, существенно отличающиеся от объекта оценки, поскольку они имеют различный вид разрешенного использования и коды расчета. Обжалуемым решением нарушены права администрации города Иркутска, поскольку доходы от земельного налога поступают в бюджет муниципального образования - городского округа город Иркутск. Кроме того, имеет место ненадлежащее извещение заинтересованного лица, поскольку судебная корреспонденция с извещением о дате и времени проведения судебного заседания поступила в адрес администрации города Иркутска 12 мая 2021 года и передана начальнику отдела судебной защиты только 14 мая 2021 года, следовательно, представитель заинтересованного лица был лишен возможности участия в судебном заседании, состоявшемся 13 мая 2020 года, и выражения своей позиции относительно административных исковых требований.

Представителем ООО "СтройПроектСервис" относительно доводов апелляционной жалобы представлены возражения, где обжалуемое решение просят оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены решения Иркутского областного суда, постановленного в соответствии с действующим законодательством.

В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных данным Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09 октября 2017 года N 642-пп "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области" принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости".

Из материалов административного дела следует, что ООО "СтройПроектСервис" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу ориентира: <адрес> на основании договора аренды земельного участка N от 25 апреля 1995 года, дополнительного соглашения к договору аренды N от 15 марта 2010 года, дополнительного соглашения к договору аренды N от 03 октября 2012 года, дополнительного соглашения к договору аренды от 04 сентября 2015 года, дополнительного соглашения к договору аренды N от 25 января 2021 года, где установлено, что расчет арендной платы производится с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка.

Вышеуказанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 23 июня 2003 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 года N 969-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области" в размере 274 046 644, 20 рублей по состоянию на 01 января 2020 года. Сведения в Единый государственный реестр недвижимости внесены 13 января 2021 года.

При вышеуказанных обстоятельствах, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает, что суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка могут повлиять на права и обязанности ООО "СтройПроектСервис" как арендатора и плательщика арендной платы, в связи с чем у административного истца имеется право на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости.

При обращении с административным исковым заявлением в обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки N от 18 февраля 2021 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Консалт-Оценка" (далее - ООО "Консалт-Оценка"), согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 108 364 224 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Иркутский областной суд исходил из того, что имеет место нарушение прав административного истца, являющегося арендатором спорного земельного участка, поскольку размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости такого участка, положив в основу решения суда выводы, содержащиеся в отчете об оценке, признанном достоверным и допустимым доказательством по делу.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами, изложенными в обжалуемом решении Иркутского областного суда, находит их обоснованными и соответствующими нормам действующего законодательства.

В качестве доводов жалобы представитель заинтересованного лица ссылается на несоответствие отчета об оценке, представленного административным истцом при обращении с административным исковым заявлением, нормам законодательства об оценочной деятельности и положениям федеральных стандартов оценки.

ООО "СтройПроектСервис" с учетом требований, предъявляемых законодательством к содержанию административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, представлен отчет об оценке N от 18 февраля 2021 года, выполненный оценщиком ООО "Консалт-Оценка".

В соответствии со статьями 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Анализируя отчет об оценке, представленный административным истцом, суд апелляционной инстанции находит его достоверным и обоснованным, соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Отчет об оценке N от 18 февраля 2021 года составлен с учетом требований действующего законодательства, с описанием применяемых стандартов оценочной деятельности, оценщиком изложены цель оценки, а также характеристики рыночной стоимости, проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, что является основополагающей предпосылкой стоимости.

Отчет об оценке содержит подробную информацию, идентифицирующую объект оценки в полном объеме, с указанием количественных и качественных характеристик земельного участка и приведением ссылок на документы, содержащие данную информацию, оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, а также приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

В отчете об оценке земельного участка оценщик приходит к выводу о необходимости применения сравнительного подхода методом сравнения продаж, учитывая развитую систему информационного обеспечения и рынка продаж, что позволяет получить наиболее объективный и достоверный результат. Оценщиком рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, приведены мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов.

Проводя анализ рынка, оценщиком произведена выборка восемнадцати сопоставимых объекту оценки земельных участков с проведением дальнейшей выборки четырех объектов-аналогов, которые по своим ценообразующим характеристикам соответствуют правилам, установленным оценщиком для отбора аналогов, а также относительно которых имеется достаточный объем информации для проведения расчетов.

Довод апелляционной жалобы относительно несоответствия объектов-аналогов объекту оценки, имеющих различный вид разрешенного использования, является несостоятельным и опровергается информацией, изложенной в отчете об оценке. При описании характеристик четырех выбранных земельных участков оценщик указал, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка, а также имеют аналогичные виды разрешенного использования, несмотря на разницу в их наименовании.

Произведенная оценщиком выборка с имеющимся в отчете обоснованием соответствует требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).

При расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использовались относительные поправки, которые вносятся путем умножения цены продажи сопоставимого объекта или его цены сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.

В процессе проведения анализа объектов-аналогов оценщиком были внесены корректировки на торг (продажу), на условия рынка (дату продажи/предложения на продажу), на площадь, приведен соответствующий расчет используемых коэффициентов с дальнейшим согласованием результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, что соответствует положениям пункта 22 ФСО N 7.

В приложениях к отчету об оценке имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации, а также приложены скан-копии объявлений о продаже объектов-аналогов, размещенных в сети "Интернет". Таким образом, содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.

Отчет об оценке подготовлен лицом, обладающим правом на проведение такого рода исследований, что следует из приложенных к отчету документов, подтверждающих образование оценщика, страхование его ответственности, членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости".

Рассматриваемый отчет основан на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, является мотивированным, не вводит в заблуждение, не допускает противоречий и неоднозначного толкования, отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Непосредственное наличие сомнений представителя заинтересованного лица в достоверности отчета об оценке не является основанием для признания его ошибочным и несоответствующим требованиям законодательства.

В ходе судебного разбирательства представитель администрации города Иркутска в судебное заседание не явился, сомнений в достоверности отчета не выражал, ходатайства о проведении судебной экспертизы не заявлял, доказательств, подтверждающих иной размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, не представил.

Таким образом, суд первой инстанции верно исходил из того, что отчет об оценке земельного участка, представленный административным истцом, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объекта исследования и факторов, влияющих на его стоимость, указание на использованный метод оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Отчет составлен лицом, обладающий правом на проведение подобного рода исследований и специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, доводов, при наличии которых требовалась бы дополнительная проверка отчета об оценке путем назначения экспертизы, не представлено, как и не заявлено ходатайство о ее назначении.

В качестве довода апелляционной жалобы представитель заинтересованного лица ссылается на факт ненадлежащего извещения о дате и времени судебного заседания, что лишило представителя администрации города Иркутска возможности участия в судебном заседании и выражения своей позиции по существу спора.

Согласно части 1 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено названным Кодексом, лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются судом или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, посредством факсимильной связи или с использованием иных средств связи и доставки, позволяющих суду убедиться в получении адресатом судебного извещения или вызова.

Главой 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации регламентированы способы и порядок извещения и вызова в судебное заседание лиц, участвующих в деле, которые допускают различные способы извещения, в том числе направление судебной повестки, при условии, что результатом такого извещения станет достоверно подтвержденный факт уведомления участника процесса о времени и месте судебного разбирательства.