Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 марта 2022 года Дело N 66а-915/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Ефремовой О.Н., Константиновой Ю.П.,

при секретере Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2064/2021 по административному исковому заявлению компании с ограниченной ответственностью "Цортис Лимитед" к Департаменту городского имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 15 декабря 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи Константиновой Ю.П., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

компания с ограниченной ответственностью "Цортис Лимитед" (далее - административный истец) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащего юридическому лицу на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Летниковская, д. 2, стр. 2, установленной по состоянию на 1 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке N 19-04/21 ООО "Профит Консалтинг" от 20 мая 2021 года по состоянию на 1 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что установленная кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой определена рыночная стоимость объекта капитального строительства, с заключением согласился представитель административного истца, поддержал заявленные требования с учетом выводов судебной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 15 декабря 2021 года административные исковые требования удовлетворены. Установлена кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года в размере рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 2 июля 2021 года. С КОО "Цортис Лимитед" в пользу АО "Международный центр оценки" взысканы расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департамент городского имущества города Москвы подал апелляционную жалобу, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить и принять решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению подателя жалобы, административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку доказательств нарушения методики определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в процессе рассмотрения дела по существу добыто не было. Отмечает, что заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), поскольку итоговая стоимость объекта исследования, полученная в результате проведенных расчетов не соответствует сложившимся условиям рынка офисной недвижимости класса "А", расположенной в Центральном административном округе города Москвы; в рамках доходного подхода при расчете потенциального валового дохода экспертом не учтены помещения общественного питания (кафе, кулинария), которые предлагаются к сдаче в аренду по ставке, существенно превышающей ставку аренды за офисные помещения; применение поправки на недозагрузку необоснованно, исходя из того, что при использовании в расчетах фактически сдаваемой в аренду площади (по информации, представленной собственником здания) уровень недозагрузки учитываться не должен, а в отношении машиномест величина недозагрузки составляет 0 %.

В апелляционной жалобе представитель Департамента городского имущества города Москвы просит назначить по делу повторную экспертизу.

Представители административного истца КОО "Цортис Лимитед" и административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания; в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направили.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых по данному делу не является обязательной.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание 2011 года постройки с кадастровым номером N, административного назначения, класса "А", общей площадью 24 096, 40 кв.м, используемое как офисное, расположенное в Центральном административном округе города Москвы, по адресу: г. Москва, <адрес>

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость нежилого здания утверждена в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 05 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2018 года, представил отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 мая 2021 года N 19-04/21, подготовленный оценщиком ООО "Профит Консалтинг", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет <данные изъяты> рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие указанного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АО "Международный центр оценки", что согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению N 412/21 от 24 сентября 2021 года, выполненному экспертом АО "Международный центр оценки" Артеменковым И.Л., представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере <данные изъяты> рублей.

Административный истец с результатами экспертного исследования согласился.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной экспертом по результатам судебной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению представителя Департамента городского имущества города Москвы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого здания основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами оценки; полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Ссылки в апелляционной жалобе на заниженную итоговую стоимость объекта исследования по сравнению с рыночными данными продажи офисной недвижимости в Центральном административном округе Москвы, на неучтенные экспертом при расчете потенциального валового дохода помещения общественного питания, а также на использование некорректного коэффициент недозагрузки, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в оспариваемом решении судом дана оценка указанным замечаниям, и они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений эксперта.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, указав, что объект исследования относится к высококлассной офисной недвижимости, способной генерировать потоки доходов, и приведя репрезентативную выборку предложений к аренде помещений офисного назначения в составе бизнес-центра "Вивальди Плаза" (максимально сопоставимых с объектом исследования), по достаточному объему аналитических данных спрогнозировал потоки доходов и расходов и определилрыночную стоимость объекта оценки доходным подходом; эксперт применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта оценки от объектов-аналогов, скорректированные ставки аренды объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации (4%). В отсутствие достоверных данных о фактических торговых площадях объекта исследования для расчета потока дохода эксперт применял в расчетах консервативный подход, основанный на использовании сведений о назначении помещений, соответствующих фактическому использованию на дату определения рыночной стоимости. Коэффициент недоиспользования площадей (недозагрузки) экспертом аргументированно определен в 17,1% по фактическим рыночным данным. Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости, определенного экспертом.

Административным ответчиком не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие ответчика с результатами экспертного исследования не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы. Само по себе несогласие административного ответчика с полученным экспертом значением не дает оснований полагать, что расчеты выполнены экспертом неверно.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика не представлено доказательств (отчета об оценке, иных расчетов), бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателя жалобы недостатков судебной экспертизы значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Ходатайство о назначении повторной экспертизы суд первой инстанции рассмотрел в соответствии с требованиями статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и обоснованно отказал в его удовлетворении.

Оценив доводы ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, изложенные представителем административного ответчика в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Ссылка апеллянта на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Выводы суда основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют материалам дела и фактическим обстоятельствам.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 15 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий Н.В. Овсяникна

Судьи О.Н. Ефремова

Ю.П. Константинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка