Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июня 2022 года Дело N 66а-890/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И.,

судей Вольной Е.Ю., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре Ермаковой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация" на решение Иркутского областного суда от 21 февраля 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А., выслушав пояснения представителя административного истца ООО "ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация" и заинтересованного лица ПАО "Иркутскэнерго" Шиховой М.В. поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация" обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды с долей 94,88% земельного участка с кадастровым номером 38:36:<данные изъяты>, установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - 542 960 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей.

Решением Иркутского областного суда от 21 февраля 2022 года административное исковое заявление удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:36:<данные изъяты><данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости равной 1 195 500 665 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

В удовлетворении требований ООО "ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация" о взыскании судебных расходов отказано.

С принятым решением не согласился представитель ООО "ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация" - Шихова М.В., в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, принять новое решение об удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указывает, что экспертом в связи с тем, что на рынке Свердловского и Октябрьского района не было выявлено достаточного количества предложений на продажу незастроенных земельных участков производственно-складского назначения, проведён анализ предложений в Ленинском районе. Однако, при анализе показателей рынка недвижимости г. Иркутска на конец 2019 года выявлено, что Куйбышевский район является наиболее схожим по экономическим характеристикам со Свердловским и Октябрьским районами, чем Ленинский.

При расчете стоимости земельного участка экспертом учитывалась корректировка на торг справочника СРД N 25 Статриелт, однако корректировка на торг не учитывала назначение земельного участка. Корректировка на торг в размере 0,93 для земельных участков в составе земель населенных пунктов для смешанной коммерческой застройки, не может быть применена для данного земельного участка, так как объект исследования не относится к данному сегменту рынка. Не учтен справочник Лейфера Л.А.

Как указано в решении, разница кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельного участка составляет 42,5%, которая укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений. В нарушение рекомендации пункта 5 Методических разъяснений о допустимом расхождении кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости N МР-2/18 от 20 апреля 2018 года перед экспертом Зыковым А.В. не ставился дополнительный вопрос в рамках судебной экспертизы об установлении существенности расхождения кадастровой и рыночной стоимости.

Представители Правительства Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" в возражениях на апелляционную жалобу просят оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представитель административного истца ООО "ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация" и заинтересованного лица ПАО "Иркутскэнерго" Шихова М.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции настаивала на доводах апелляционной жалобы и объяснения в порядке части 1 статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации направленного непосредственно в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции, при этом отметила, что отчет об оценке является надлежащим доказательством рыночной стоимости, поскольку в повторной судебной экспертизе не ставился вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация" является арендатором (с долей в праве 94,88%) земельного участка с кадастровым номером 38:36:<данные изъяты><данные изъяты>

Постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 года N 969-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области" кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена на 01 января 2020 года в размере 2 081 258 724,9 рублей.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Десоф-Консалтинг" (Филиппова Е.И.), отчет об оценке N 21-108 от 25 марта 2021 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:<данные изъяты> определена на 01 января 2020 года в размере 542 960 000 рублей.

Определением Иркутского областного суда от 08 июля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы N 040821/11 от 04 августа 2021 года, выполненной экспертом АНО ДПО "Институт экспертиз Восточной Сибири" Кельберг Е.И., следует, что отчет об оценке N 21-108 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года составляет 575 320 000 рублей.

Определением Иркутского областного суда от 14 октября 2021года по ходатайству представителя административного ответчика Правительства Иркутской области по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту ООО "Консалт-Оценка" Зыкову А.В., поскольку в заключении судебной оценочной экспертизы допущены ошибки в части описания передаваемых прав на земельные участки, что привело к неверному расчету (в том числе доверительного интервала), при применении корректировки на переданные права на недвижимость допущена ошибка (так как первоначально допущена ошибка в части описания передаваемых прав), также допущена опечатка в части корректировки на наличие ж/д путей.

Из заключения повторной судебной экспертизы N 15/Зсэ-12/21 от 27 декабря 2021, выполненной экспертом ООО "Консалт-Оценка" Зыковым А.В., следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года составляет 1 195 500 665 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта Зыкова А.В., суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования доказательств.

Заключение повторной судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на все поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение N 15/Зсэ-12/21 от 27 декабря 2021 года соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь несогласие автора жалобы с произведенной судом оценкой доказательств содержит собственную оценку заявителя данных доказательств, что не свидетельствует о незаконности заключения судебной экспертизы N 15/Зсэ-12/21 от 27 декабря 2021 года и решения суда в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Не могут быть признаны обоснованными доводы апеллянта, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, о том, что Куйбышевский район, в котором имелись сопоставимые предложения, является наиболее схожим по экономическим характеристикам со Свердловским и Октябрьским районами, чем Ленинский, в котором экспертом проведён анализ предложений, поскольку анализ рынка, выбор объектов-аналогов, применение корректировок к ним находится в компетенции эксперта исходя из его опыта и профессиональных знаний.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Из подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7 следует, что если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Экспертом на основе анализа рынка недвижимости г. Иркутска установлено, что то в связи с тем, что на рынке Свердловского и Октябрьского района не было выявлено достаточного количества предложений на продажу незастроенных земельных участков производственно-складского назначения, эксперт, руководствуясь подпунктом "б" пункта 11 ФСО N 7 провел анализ рынка предложений в Ленинского района г. Иркутска.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом эксперта и отмечает, что использованные экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по категории земель и их разрешенному использованию, то есть относятся к одному сегменту рынка.

При этом допрошенный в судебном заседании эксперт Зыков А.В. пояснил, что объект исследования - земельный участок с видом разрешённого использования - под существующую гидроэлектростанцию, принадлежит к рынку недвижимости, сегмент - рынок незастроенных земельных участков коммерческого использования под индустриальную застройку для размещения объектов производственно-складского назначения, объектов энергетики, промышленности, связи и т.д. Таким образом, для сравнения экономических характеристик районов расположения объектов-аналогов разумно использовать данные о средней рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Анализ данных о средней стоимости коммерческой недвижимости показывает, что:

- удельная цена предложения на продажу складских объектов в Куйбышевском районе составляет - 14,17 тыс. руб./кв.м., в Ленинском районе составляет - 34,13 тыс. руб./кв.м., что на 140,8 % выше, чем в Куйбышевском районе, а также на 8,7 % выше, чем в Свердловском районе, составляющей 31,38 тыс. руб./кв.м.;

- удельная цена предложения на продажу торговых объектов (магазинов) в Куйбышевском районе составляет - 34,26 тыс. руб./кв.м., в Ленинском районе составляет - 39,85 тыс. руб./кв.м., что на 16,3 % выше, чем в Куйбышевском районе;

- удельная цена предложения на продажу офисных объектов в Куйбышевском районе составляет - 40,61 тыс. руб./кв.м., а в Ленинском районе составляет - 37,85 тыс. руб./кв.м., что на 6,8 % ниже, чем в Куйбышевском районе.

Из чего следует, что по двум (склады и магазины) из трех сегментов рынка коммерческой недвижимости, удельная стоимость продажи 1 кв.м, в Ленинском районе выше, чем в Куйбышевском, и более близка с показателями стоимости в Октябрьском и Свердловском районах г. Иркутска.

Также пояснил, что Свердловский и Ленинский районы г. Иркутска схожи между собой по типу и характеру застройки - значительную часть обоих районов занимают функциональные производственные зоны, на территории которых расположено немало действующих крупных предприятий промышленности, строительства, энергетики города. Кроме того, по территории обоих районов проходит участок железной дороги, вокруг которого сосредоточено большое количество объектов производственно-складского назначения. Куйбышевский район города Иркутска - наиболее старая промышленная часть города (дореволюционной постройки), получившая название Рабочего предместья. Крупные промышленные предприятия, ранее располагавшиеся на территории района (Иркутский завод тяжёлого машиностроения им. Куйбышева) в настоящее время не действуют, на их производственных площадках размещены офисные и торговые объекты. В целом, это район с большой долей жилого частного сектора, а также с развивающимся сегментом рынка многоэтажного жилищного строительства, объектов торговли и сферы обслуживания. По совокупности вышеназванных факторов, экспертом были выбраны объекты-аналоги, расположенные в Ленинском районе г. Иркутска.

В табл. 2.9 на стр. 54-76 заключения представлен анализ рынка продаж земельных участков для коммерческого использования по районам г. Иркутска за период с 01 января 2019 года по 01 января 2020 года, в том числе приведено 12 предложений на продажу земельных участков в Куйбышевском районе г. Иркутска, однако по перечисленным причинам, объекты-аналоги, расположенные в Куйбышевском районе г. Иркутска, не принимались экспертом к расчету.

Также не может быть признан обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что экспертом при применении корректировки на торг не учтен справочник Лейфера Л.А., тогда как в примененном справочнике СРД N 25 корректировка на торг не учитывает назначение земельного участка.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При определении рыночной стоимости эксперт пришел к выводу о необходимости применения корректировки к цене предложения на продажу (скидка на торг) с использованием значений корректировок на торг по данным информационного портала недвижимости "СтатРиелт" и Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД N 25, 2019.

Судебная коллегия отмечает, что выбор применяемой информационно-методической литературы относится к компетенции эксперта при наличии соответствующего обоснования ее применения.

Эксперт Зыков А.В. пояснил, что использованные в заключении эксперта справочники для расчета корректировок основаны на анализе цен сделок и предложений на продажу объектов недвижимости, а также подготовлены по итогам 3 квартала 2019 года, то есть максимально близко к дате проведения экспертизы (01 января 2020 года), о чем прямо указано в данных источниках.

Также пояснил, что на исследуемом земельном участке расположен объект энергетики - Иркутская ГЭС, которая по своему функциональному назначению относится к объектам коммунального хозяйства, обеспечивая нужды муниципального образования г. Иркутск и его население электроэнергией. Более того, сегментация рынка земельных участков из справочника Лейфера Л.А., на которую ссылается представитель административного истца в своем возражении, также относит земельные участки предприятий коммунального хозяйства к классу земельных участков под индустриальную застройку.