Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 августа 2021 года Дело N 66а-885/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Тертишниковой Л.А., Сучковой Е.Г.,

при секретаре Грейсман А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-6/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Роял Капитал" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

по апелляционной жалобе административного ответчика краевого государственного бюджетного учреждения "Центр кадастровой оценки Приморского края" на решение Приморского краевого суда от 16 апреля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Тертишниковой Л.А., пояснения представителя краевого государственного бюджетного учреждения "Центр кадастровой оценки Приморского края" Попова Н.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Роял Капитал" Мочкиной Е.А., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ООО "Роял Капитал" обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, с учетом последующего уточнения просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания - торговый центр с кадастровым номером <данные изъяты>

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных нежилых помещений, а установленная на 1 января 2019 года кадастровая стоимость в размере 49658 166,60 рублей, 45065710,39 рублей значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение размера налога на имущество организации.

Решением Приморского краевого суда от 16 апреля 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилого здания - торговый центр с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере 21 243 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилого здания - торговый центр с кадастровым номером <данные изъяты> его рыночной стоимости в размере 20 511 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи ООО "Роял Капитал" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты> определено считать 21 мая 2020 года.

Не согласившись с решением суда, представителем административного ответчика краевого государственного бюджетного учреждения "Центр кадастровой оценки Приморского края" (далее - КГБУ "ЦКО") Поповым Н.В. подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что экспертом в качестве аналога отобран объект из иного рыночного сегмента, который характеризуется более низкими ценами по сравнению с объектами торгового назначения, однако корректировка не введена. Так, аналог N 3 представляет собой здание административного (офисного) назначения, в то время как объекты оценки - здания действующих торговых центров, как и объекты-аналоги NN 1 и 2.

Кроме того, эксперт не учел, что аналог N 3 представляет собой здание старой советской постройки, а объект оценки введен в эксплуатацию в 2009 году. Здание старой советской постройки нельзя признать функционально современным зданием в сравнении со зданием 2009 года постройки. Не применение экспертом корректировок к аналогу N 3 на иной функционал здания и год постройки приводит к занижению стоимости объекта оценки.

В отношении аналога N 2 экспертом принято предложение по продаже объекта недвижимости посредством публичных торгов, информация о виде торгов (с повышением или понижением цены) отсутствует. В судебном заседании из пояснений эксперта Лихачевой Е.В. установлено, что торги были на повышение цены. В заключении эксперта к цене аналога N 2 вводится понижающая корректировка на торг, что в отношении цены публичных торгов необоснованно.

В качестве аналога N 3 (в рамках доходного подхода) экспертом был принят объект, который представляет собой встроенные нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, тогда как оцениваемые объекты - действующие торговые центры, равно как и аналоги NN 1 и 2, что привело к занижению рыночной стоимости оцениваемых объектов.

В заключении эксперта объекты оценки характеризуются как расположенные в ценовой зоне города "центр административных районов города, зоны точечной застройки (территории бизнес-центров и крупных торговых центров)", тогда как аналоги NN 1, 2 расположены в районе города Находка, который среди жителей носит название "КПД" и является отдаленным, промышленным районом города, с высокой концентрацией промышленных объектов, а также довольно высокой плотностью застройки индивидуальными жилыми домами (преимущественно старой постройки). Соответственно, в отношении аналогов NN 1,2 необходимо было ввести повышающую корректировку.

Судом не разрешены ходатайства КГБУ "ЦКО" о признании отчета об оценке N 269/2020 от 10 апреля 2020 года, подготовленного ИП Беловой Е.В., и заключения эксперта N 01/2021 от 29 января 2021 года, подготовленного экспертом Лихачевой Е.В., недопустимыми доказательствами.

Предоставление представителю КГБУ "ЦКО", возражавшему против допроса эксперта, права первым задавать вопросы эксперту, с учетом отказа суда в допуске в качестве специалиста начальника отдела кадастровой оценки КГБУ "ЦКО" Максимчука А.С. (оценщика по образованию), является нарушением положений статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принципов состязательности и равноправия сторон в процессе.

Неспособность эксперта сопоставить отчет об оценке на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки ставит под сомнение квалификацию эксперта и последующие выводы по экспертизе в целом.

Представитель административного истца в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, решение суда без изменения; представитель Администрации Находкинского городского округа в возражениях полагает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, обоснованные.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного ответчика КГБУ "ЦКО" Попов Н.В. доводы апелляционной жалобы поддержал; представитель административного истца ООО "Роял Капитал" Мочкина Е.А. просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьями 372-376 Налогового кодекса Российской Федерации здание является объектом налогообложения в отношении которого подлежит уплате налог на имущество организаций, налоговая база которого определяется в отношении объекта налогообложения как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением Администрации Приморского края от 21 декабря 2017 года N 536-па на территории Приморского края с 1 января 2018 года государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, ООО "Роял Капитал" является собственником объектов недвижимости: нежилого здания - торговый центр с кадастровым номером 25:<данные изъяты><данные изъяты>

Постановлением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 21 октября 2019 года N 6-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства по состоянию на 1 января 2019 года, в отношении спорных объектов недвижимости с кадастровым номером 25:31:010404:1763 установлена кадастровая стоимость в размере 49 658 166,60 рублей; с кадастровым номером <данные изъяты> - 45 065 710,39 рублей.

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке N 269/2020 от 10 апреля 2020 года, составленному оценщиком ИП Беловой Е.В. (далее - отчет), по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость нежилого здания - торгового центра с кадастровым номером <данные изъяты> составила 20 929 000 рублей, нежилого здания - торгового центра с кадастровым номером <данные изъяты> - 19 818 000 рублей.

Между тем, принимая во внимание доводы административных ответчиков, у суда первой инстанции возникли сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета, в связи с чем судом по своей инициативе была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг".

В соответствии с выводами заключения эксперта ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" Лихачевой Е.В. N 01/2021 от 29 января 2021 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 21 243 805 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> - 20511 000 рублей.

Вопрос о том, соответствует ли отчёт об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки оставлен судебным экспертом без ответа в связи с тем, что данный вопрос носит в большей мере правовой характер, то есть не относится к компетенции эксперта, который производит стоимостную (оценочную) судебную экспертизу; в штате ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" отсутствуют специалисты, имеющие необходимую квалификацию для ответа на данный вопрос.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установил обстоятельства имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" от 29 января 2021 года. С учетом выводов судебной оценочной экспертизы отчет об оценке обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение от 29 января 2021 года N 01/2021 получило должную оценку суда первой инстанции, по результатам которой суд пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных мотивов.

Проанализировав заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

В экспертном заключении применены два оценочных подхода: сравнительный и доходный. От применения затратного подхода эксперт обосновано отказался. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости объектов недвижимости.

В свою очередь несогласие автора жалобы с произведенной судом оценкой доказательств содержит собственную оценку заявителя данных доказательств, что не свидетельствует о незаконности заключения судебной экспертизы и решения суда в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

То обстоятельство, что эксперт не ответил на вопрос соответствует ли отчет об оценке законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость объектов недвижимости экспертом определена неверно.

Вопреки утверждению апеллянта, подобранные экспертом объекты-аналоги являются сходными с объектами оценки и могли использоваться в расчетах.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297).

Подобранные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с объектами экспертизы сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости" (далее - ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.

Объект-аналог N 3 (в рамках сравнительного подхода), как и оцениваемый объект, относится к сегменту рынка - офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов недвижимости, а именно, является административным зданием, в связи с чем правомерно использован экспертом в качестве объекта-аналога.

Допрошенная в суде первой инстанции эксперт Лихачева Е.В., проводившая судебную экспертизу, пояснила, что коммерческая недвижимость делится на два кластера - коммерческая недвижимость офисно-торгового назначения и коммерческая недвижимость производственно-складского назначения. Каждый из указанных кластеров имеет свои подсистемы. Так, выделяются здания бизнес центров класса "А", здания торговых центров класса "А", офисно-торговые объекты и объекты схожего назначения. Исходя из своих технических параметров, объекты оценки относятся к последнему кластеру, поскольку не являются зданиями современной постройки, не имеют специализированного оборудования. При их осмотре установлено, что в зданиях находятся, в том числе и офисные помещения.

Также судебная коллегия не соглашается с доводом жалобы о том, что экспертом необоснованно не применена корректировка на год постройки в отношении объекта-аналога N 3 - здания старой советской постройки, что по мнению административного ответчика привело к занижению стоимости объектов оценки.

Согласно п. 22 (е) ФСО N 7 элементом сравнения является, в том числе, состояние объектов капитального строительства.

Из пояснений эксперта Лихачевой Е.В. в суде первой инстанции следует, что год постройки учитывается в корректировке физического состояния объекта-аналога.

Экспертом корректировка на общее техническое (физическое) состояние здания не применялась, поскольку объект оценки и объект-аналог N 3 находятся в одинаковом техническом состоянии - хорошее.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения в отношении объектов-аналогов N 1 (в рамках сравнительного подхода) и N 2 (в рамках доходного подхода) повышающей корректировки с учетом их месторасположения и объектов оценки, судебная коллегия не находит обоснованными, поскольку соглашается с произведенной экспертом корректировкой на местоположение согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты, скидки для сравнительного подхода / под ред. Л.А. Лейфера и отнесением объекта оценки и объектов-аналогов к соответствующим территориальным зонам.

Эксперт в суде первой инстанции пояснила, что была проведена понижающая корректировка, с учетом того, что объекты оценки расположены вдоль крупной магистрали.