Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 июня 2022 года Дело N 66а-859/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И.,

судей Вольной Е.Ю., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре Корюкиной И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-46/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИрМеКом" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе заинтересованного лица администрации города Иркутска на решение Иркутского областного суда от 17 февраля 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А., выслушав пояснения представителя администрации г. Иркутска Помазановой А.С., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ИрМеКом" обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - 72 179 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Иркутского областного суда от 17 февраля 2022 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:<данные изъяты><данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 72 317 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой обращения ООО "ИрМеКом" с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости постановлено считать 15 сентября 2021 года.

С принятым решением не согласился представитель заинтересованного лица администрации города Иркутска - Ярошенко М.В., в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что определенная экспертом рыночная стоимость на 1 января 2020 года в сумме 72 317 000 рублей или 814 руб./кв.м., не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента - производственно-складское использование в Ленинском районе г. Иркутска. Диапазон сложившихся цен рассматриваемого сегмента в Ленинском районе по состоянию на дату оценки составляет: от 1013,6 до 2029 рублей за 1 кв.м.

Эксперт для расчета рыночной стоимости использовал объект-аналог N 5, который включал в себя земельные участки с кадастровыми номерами 38:36:000005:19888 и 38:36:000005:19889, которые согласно сведениям ЕГРН сняты с государственного кадастрового учета 30 ноября 2018 года, то есть они не являются как объектами государственного кадастрового учета, так и объектами недвижимости в рассматриваемых границах, соответственно не могут выступать аналогами. В результате объединения названных земельных участков был образован земельный участок с кадастровым номером 38:36:000005:31168, который никогда не выступал предметом предложения на земельном рынке.

Представитель ООО "ИрМеКом" - Вилисова А.А. в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании посредством видео-конференц-связи с Иркутским областным судом участвовала представитель администрации г. Иркутска - Помазанова А.С., поддержавшая доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "ИрМеКом" является собственником земельного участка с кадастровым номером 38:36:<данные изъяты> <данные изъяты>

Постановлением Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 года N 969-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области" кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена на 01 января 2020 года в размере 161 305 977,3 рублей.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Центр Оценки Профи" отчет об оценке N 21-0704 от 18 июля 2021 года согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:36:<данные изъяты> определена на 01 января 2020 года в размере 72 179 000 рублей.

Определением Иркутского областного суда от 19 октября 2021 года по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы N 3а-639/2021 от 02 декабря 2021 года, выполненной экспертом ООО "Десоф-Консалтинг" Филипповой Е.И., следует, что отчет об оценке N 21-0704 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года составляет 72 317 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта Филипповой Е.И., суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования доказательств.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на все поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь несогласие автора жалобы с произведенной судом оценкой доказательств содержит собственную оценку заявителя данных доказательств, что не свидетельствует о незаконности заключения судебной экспертизы и решения суда в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Не могут быть признаны обоснованными доводы апеллянта, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, о том, что определенная экспертом рыночная стоимость на 1 января 2020 года в сумме 72 317 000 рублей или 814 руб./кв.м., не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента - производственно-складское использование в Ленинском районе г. Иркутска, так как диапазон сложившихся цен рассматриваемого сегмента в Ленинском районе по состоянию на дату оценки составляет: от 1013,6 до 2029 рублей за 1 кв.м., поскольку анализ рынка, выбор объектов-аналогов, применение корректировок к ним находится в компетенции эксперта исходя из его опыта и профессиональных знаний.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Экспертом на основе анализа рынка недвижимости г. Иркутска установлено, что диапазон цен предложений земельных участков производственно-складского назначения в Ленинском районе г. Иркутска, то есть в месте расположения объекта оценки, составил от 875 руб./кв.м. до 4 135 руб./кв.м., средняя цена - 1692 руб./кв.м. ( т. 2, л.д. 125).

Итоговая цена квадратного метра объекта оценки определена экспертом в сумме 814 рублей.

Таким образом, полученная экспертом рыночная стоимость объекта исследования - 814 рублей за 1 кв.м., не выходит за пределы указанного диапазона, следовательно, находится в диапазоне сложившихся цен рассматриваемого сегмента (производственно-складское использование) в Ленинском районе г. Иркутска.

При этом судебная коллегия отмечает, что указанная в апелляционной жалобе выборка из 17 предложений на продажу земельных участков в Ленинском районе г. Иркутска с диапазоном цен на дату оценки составляющим: от 1013,6 до 2029 рублей за 1 кв.м., приведена без разделения земельных участков по виду их разрешенного использования (назначения), т.е. в указанный диапазон цен входят земельные участки не только из сегмента производственно-складского назначении, но и торгового, административного назначения, сферы услуг, под многоэтажную многоквартирную застройку и т.д.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что использованные экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по категории земель и их разрешенному использованию, то есть относятся к одному сегменту рынка.

При этом отличие средней удельной цены предложения объектов-аналогов и цены квадратного метра объекта оценки обусловлено применением экспертом метода корректировок.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Также не может быть признан обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что эксперт для расчета рыночной стоимости необоснованно использовал объект-аналог N 5, который включал в себя земельные участки с кадастровыми номерами 38:36:000005:19888 и 38:36:000005:19889, снятые с государственного кадастрового учета 30 ноября 2018 года.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Филиппова Е.И. пояснила, что не использовала в качестве объекта-аналога земельные участки с кадастровыми номерами 38:36:000005:19888 и 38:36:000005:19889. В качестве объекта-аналога N 5 был выбран один земельный участок, объединенный из двух земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000005:19888 и 38:36:000005:19889, о чем указано в тексте объявления. Земельные участки с кадастровыми номерами 38:36:000005:19888 и 38:36:000005:19889 были сняты с кадастрового учета 30 ноября 2018 года, поскольку на дату публикации объявления - 12 июля 2019 года согласно тексту объявления на продажу был выставлен один земельный участок, который и был принят экспертом в качестве объекта-аналога N 5.

Учитывая изложенное, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт выполнил анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, а применение экспертом корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения, вопреки доводам заинтересованного лица, согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию заинтересованного лица, изложенную в суде первой инстанции, и как основанные на неверном толковании норм материального права не могут служить поводом для отмены принятого решения суда.

При указанных обстоятельствах, судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, решение суда является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для его отмены или изменения не усматривается.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Иркутского областного суда от 17 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Иркутска - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Иркутский областной суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка