Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 июля 2021 года Дело N 66а-855/2021

Санкт-Петербург 13 июля 2021 года

Судебная коллегия Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Кошелевой И.Л.

судей Подгорной Е.П., Ехаловой Ю.А.

при секретаре-помощнике судьи Асеевой П.В.

рассмотрела посредством системы видео-конферец-связи административное дело N 3а-105/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Супермаркет "Кировский" к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе административного истца общества с ограниченной ответственностью "Супермаркет "Кировский" на решение Свердловского областного суда от 16 апреля 2021 года, которым административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Супермаркет "Кировский" удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., выслушав генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Супермаркет "Кировский" - Иванова А.Ю., представителя административного истца - Шмакова М.В., представителя административного ответчика Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - Никитина А.А., судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Супермаркет "Кировский" (далее - ООО "Супермаркет "Кировский", Общество) обратилось в Свердловский областной суд с административным иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, в котором просило установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 246 665 000 рублей.

Решением Свердловского областного суда от 16 апреля 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Суд установил кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 309 237 000 рублей.

Датой подачи заявления ООО "Супермаркет "Кировский" постановлено считать 02 сентября 2020 года.

В апелляционной жалобе административный истец просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным, принятым с существенным нарушением норм процессуального и материального права, полагая, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения административного дела. По мнению административного истца, судом, при вынесении решения, принято во внимание недостоверное доказательство. Нарушения, допущенные при производстве судебной экспертизы, привели к недостоверному определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Просит решение суда первой инстанции изменить в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы N 03-02э/2021 от 26 февраля 2021 года, выполненной экспертом ООО "Агропромоценка" ФИО7 с учетом замечаний, изложенных в рецензии от 24 марта 2021 года, выполненной оценщиком ФИО8, составившей 265 555 000 рублей.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, заинтересованные лица, извещенные надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства, не явились.

На основании статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав посредством системы видео-конферец-связи генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Супермаркет "Кировский" - Иванова А.Ю., представителя административного истца - Шмакова М.В., представителя административного ответчика Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - Никитина А.А., судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов административного дела следует, что собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости 01 января 2019 года является общество с ограниченной ответственностью "Супермаркет "Кировский".

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 27 сентября 2019 года N 2500 по состоянию на 01 января 2019 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере 334 186 999 рублей 43 копеек.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления, проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путём оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные положения об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Аналогичное положение содержится в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требования и возражений.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Ввиду того обстоятельства, что исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости исчисляется величина налога на имущество организаций, подлежащего уплате, административный истец полагает, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как налогоплательщика.

В обоснование заявленных требований Общество представило отчёт об оценке рыночной стоимости от 23 июня 2020 года N 087-20/Н, выполненный оценщиком ООО "Консалтинг групп", согласно которому вероятная рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 246 665 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Определением Свердловского областного суда от 15 января 2021 года назначена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с поручением её проведения эксперту ООО "Агропромоценка" Самохиной Н.А.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчете. Экспертиза отчёта проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

По результатам проведенной судебной оценочной экспертизы N 03-02э/2021 от 26 февраля 2021 года рыночная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила 309 237 000 рублей.

Не согласившись с выводами экспертизы, выполненной экспертом-оценщиком ООО "Агропромоценка" Самохиной Н.А., административный истец заявил о недопустимости применения в качестве доказательства по административному делу выводов судебной экспертизы и ходатайствовал о назначении повторной экспертизы по делу.

Однако, оценив по правилам статей 60 - 61 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации собранные при рассмотрении административного дела доказательства, и принимая во внимание, что на основании представленных доказательств суд вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд первой инстанции счёл заключение эксперта-оценщика Самохиной Н.А. не вызывающим сомнений и не требующим проверки и пришёл к обоснованному выводу о возможности установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 - 309 237 000 рублей.

При этом суд правомерно исходил их того, что экспертное заключение соответствует письменным доказательствам, представленным в материалы дела, и положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, составлено специалистом в области оценочной деятельности, предупреждённым об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и дачу ложного заключения, который в ходе применения затратного подхода произвел анализ рынка предложений по продаже аналогичных объектов недвижимости и привел его в расчетных таблицах.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела и основан на правильном применении норм материального права.

Вопреки доводам, изложенным в апелляционной жалобе, суд первой инстанции правильно оценил заключение экспертизы от N 03-02э/2021 от 26 февраля 2021 года, верно указал, что оно является относимым, допустимым и достоверным доказательством.

В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Расчёт рыночной стоимости объекта оценки произведён экспертом с применением затратного, доходного и сравнительного подходов.

Изложенные административным истцом в апелляционной жалобе доводы о не согласии с применением экспертом при расчёте рыночной стоимости данных по площади объекта недвижимости из технического паспорта со ссылкой на то, что эксперту следовало учесть строительный объем пристроя на втором этаже здания площадью 212,2 кв.м, отклоняются судебной коллегией.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчёте должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

- информация, приведенная в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

- содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

При осуществлении оценки стоимости здания экспертом Самохиной Н.А. во внимание были приняты данные из технического паспорта, изготовленного 23 июня 2016 года, согласно которым строительный объём здания составляет 38 429 куб.м. Иные документы, опровергающие сведения из технического паспорта от 23 июня 2016 года, в материалы дела представлены не были.

Также административный истец полагает необоснованным применение затратного метода при осуществлении оценки объекта недвижимости ввиду наличия на рынке достаточного количества сопоставимых объектов аналогов.

Согласно пункту 25 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчёте об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В соответствии с пунктом 24б ФСО N 7 затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

Поскольку объектом экспертизы является современный торговый центр 2016 года постройки, расположенный на участке в зоне Ц-2 "Общественно-деловая зона местного значения", указанные критерии, позволяющие применить затратный метод оценки, соблюдены. Объект соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка, имеется возможность корректной оценки степени износа ввиду его новизны.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с обоснованностью применения экспертом Самохиной Н.А. затратного подхода оценки ввиду низкой активности рынка и отсутствия достаточного массива данных по аналогичным объектам капитального строительства, что является необходимым условием для применения сравнительного и доходного подхода. Предложения о продаже торговых центров целиком являются достаточно редким объектом на рынке недвижимости.

На дату проведения оценки на рынке Екатеринбурга эксперту удалось найти лишь пять предложений в указанном сегменте, что не позволяет сформировать необходимый для применения сравнительного подхода достаточный массив объектов-аналогов. Таким образом, возражения административного истца о применении затратного подхода при оценке объекта недвижимости является безосновательным.

Определение рыночной стоимости с использованием затратного подхода является мотивированным и корректным.

Доводы административного истца о необоснованности использования экспертом данных о цене продажи аналогичного объекта капитального строительства в более поздний период, указанного под номером N 1, в отчёте, также являются несостоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как указал эксперт, длительное время экспозиции спорного предложения позволяет сделать вывод о его коммерческой непривлекательности, не востребованности, а тот факт, что на дату проведения оценки и спустя четыре года с момента его первоначальной публикации указанное здание не нашло своего покупателя за 20 000 000 рублей, то предложенная цена покупки в 2018 году, превышающая более, чем в 2 раза первоначальную его стоимость, очевидно, является завышенной и не может служить ориентиром для статистической оценки. Актуальный анализ данного сегмента рынка позволяет сделать вывод о его слабой волатильности. Действительная стоимость аналогичных объектов не подвержена резким колебаниям и экономические предпосылки для этого на рынке Свердловской области отсутствуют, что подтверждают выводы, отражённые в заключении эксперта Самохиной Н.А.

Таким образом, судебная коллегия находит обоснованным применение ценового предложения в размере 20 000 000 рублей по указанному объекту, что не позволило необоснованно завысить итоговую рыночную стоимость объекта капитального строительства.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости определения рыночной стоимости объекта недвижимости за вычетом из определённой экспертом стоимости налога на добавленную стоимость являются несостоятельными.

В соответствии с пунктами 2, 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.