Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 марта 2022 года Дело N 66а-844/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Ефремовой О.Н. и Константиновой Ю.П.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-552/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Первый бетонный ЖБИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на решение Ярославского областного суда от 17 ноября 2021 года, которым кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., возражения представителя административного истца Бекренева К.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Первый бетонный ЖБИ" (далее - ООО "Первый бетонный ЖБИ", Общество), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 140 965 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Ярославский областной суд с названным выше административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 234 717 000 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ООО "Ярэксперт" ФИО8

В обоснование требований Общество ссылалось на несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2019 года в размере 432 002 382,14 рублей, его рыночной стоимости, изложенное нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика арендной платы.

Решением Ярославского областного суда от 17 ноября 2021 года административный иск удовлетворен, судом установлена кадастровая стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 234 717 000 рублей с учетом выводов эксперта ФИО10. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указано 22 июля 2021 года.

Не согласившись с данным решением Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить судебный акт и принять новый, ссылаясь в обоснование доводов апелляционной жалобы на неверное применение судом норм процессуального права, недоказанность установленных по делу обстоятельств. Апеллянт полагает, что заключение эксперта, принятое судом в качестве подтверждения рыночной стоимости спорного земельного участка, не может быть признано допустимым доказательством, так как является неполным и содержит противоречия. Так, эксперт указал, что оценщиком неверно применена корректировка в размере 25% на статус населенного пункта к аналогам N 2 и N 3, и произвел альтернативный расчет рыночной стоимости объекта исследования с использованием других аналогов. Также эксперт указал, что разница между стоимостями составляет 11%, признав данное отклонение несущественным, которое не может служить основанием для признания отчета об оценке не соответствующим требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Податель жалобы указал, что заявленное в суде первой инстанции ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы было необоснованно отклонено, замечания относительно экспертного заключения не устранены. В связи с чем ходатайствует о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Участвующие в деле лица, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ярославской области, Управления Росреестра по Ярославской области и МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля" письменно просят о рассмотрении дела в свое отсутствие, от других лиц ходатайств о рассмотрении дела без их участия, об отложении судебного заседания не поступало.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц, явка которых обязательной судом не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно положений статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пункты 1 и 5 статьи 65, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного земельного участка, рыночная стоимость которого определена в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности.

Как следует из материалов административного дела и верно установлено судом первой инстанции, Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: на период подготовки проектно-сметной документации и жилищного строительства МКР N 12, МКР N 13, МКР N 15.

Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 432 002 382,14 рубля утверждена по состоянию на 1 января 2019 года Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области".

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формой платы за использование земли является в том числе арендная плата, для целей определения которой устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке рыночной стоимости N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "Ярэксперт" ФИО8, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 234 717 000 рублей.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, поскольку оценка представленного отчета и определение величины рыночной стоимости объекта недвижимости требуют специальных знаний в области оценочной деятельности, по ходатайству представителя Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области определением суда от 19 августа 2021 года была назначена судебная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению судебной экспертизы N 1-23/09/21 от 23 сентября 2021 года, составленному экспертом ФИО10., отчет, представленный административным истцом, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, определенная в нем рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года является достоверной.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что названный отчет является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая отчет об оценке с учетом проведенной судебной экспертизы, а также показания допрошенного в судебном заседании эксперта Александровой О.О., суд первой инстанции исходил из того, что отчет об оценке составлен специалистом в области оценочной деятельности, при составлении отчета оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Законом об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки; отчет содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики; в нем имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки; оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход методом сравнения продаж.

Отобранные оценщиком для расчета рыночной стоимости земельного участка объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам с применением соответствующих корректировок; содержащиеся в заключении сведения дают представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы административного ответчика о недостоверности представленного в деле заключения эксперта, поскольку им неверно введена корректировка на статус населенного пункта, проведения экспертом альтернативного расчета с использованием иных объектов-аналогов, которые не были использованы оценщиком при составлении расчетов, а также указание апеллянта на существенность отклонения стоимостей между полученной рыночной стоимостью в рамках отчета об оценке и экспертного заключения, были предметом оценки суда первой инстанции.

С учетом пояснений допрошенного в судебном заседании эксперта, а также приведенного в отчете об оценке анализа фактических рыночных цен на земельные участки под многоквартирное жилищное строительство суд первой инстанции указал, что расчет корректировки на статус населенного пункта не повлиял существенным образом на результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, а произведенный альтернативный расчет, выполненный экспертом с применением иных объектов, отобранных в качестве аналогов, показал, что разница в стоимости земельного участка, установленная в заключении эксперта и в отчете об оценке, не является существенной.

Судебная коллегия оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции не усматривает и полагает, что анализ отчета об оценке и выводов экспертного заключения в порядке положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства в полном объеме давал суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, а полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости объекта является достоверной.

При определении рыночной стоимости объекта следует учитывать, что устанавливаемая оценщиком рыночная стоимость всегда является условной величиной, поскольку представляет собой суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Причем достоверность этого суждения в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности достигается за счет соблюдения оснований и порядка проведения оценки, что не может гарантировать получение разными независимыми оценщиками идентичных величин рыночной стоимости в отношении одного и того же объекта. Как и всякий профессионал, оценщик имеет определенную свободу усмотрения, наличие которой является условием для эффективного выполнения оценки. Основываясь на собственных специальных познаниях и профессиональном опыте, каждый оценщик самостоятельно определяет, какие подходы к оценке применимы в конкретной ситуации, отбирает объекты-аналоги для сравнения, выявляет ценообразующие факторы для конкретного объекта. В силу положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности достоверной величиной рыночной стоимости должна признаваться любая величина рыночной стоимости, которая определена в установленном порядке.

Полученная оценщиком величина рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости составила 1 665 руб./кв.м (с учетом скидки на торг) и находится в границах диапазона рыночных цен земельных участков под многоквартирное жилищное строительство, который определен оценщиком от 1 104, 97 до 5 761, 02 руб./кв.м (без учета скидки на торг), что следует из анализа рынка недвижимости в районе местоположения объекта оценки.

Учитывая изложенное, приняв во внимание, что в рамках исследования оценщик привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, а рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен исследуемого сегмента рынка недвижимости, оснований считать отчет об оценке недостоверным доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка судебная коллегия не усматривает.

Поскольку доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере участвующими в деле лицами не представлено, постольку суд принял правильное решение об удовлетворении настоящего административного иска.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приведено, судебной коллегией нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не установлено, основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ярославского областного суда от 17 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка