Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 марта 2022 года Дело N 66а-837/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей: Ефремовой О.Н., Константиновой Ю.П.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-210/2021 по административному исковому заявлению Любаева Андрея Викторовича об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 18 ноября 2021 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., пояснения представителя министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Поповой М.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Любаев А.В. обратился в Рязанский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве общей долевой собственности (1/2 доли в праве) нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 4 410 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная по состоянию на указанную дату постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14 октября 2020 года N 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" кадастровая стоимость спорного нежилого здания в размере 195 656 970,6 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком <данные изъяты> в отчете N от 24 декабря 2020 года в размере 84 792 000 руб., что нарушает права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Рязанского областного суда от 18 ноября 2021 года административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 4 410 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года - 84 792 000 руб., по результатам проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

С Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в пользу Любаева Андрея Викторовича взыскана государственная пошлина, уплаченная при подаче иска в суд в размере 300 рублей.

С Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в пользу <данные изъяты> взыскано 20 000 рублей за производство экспертного заключения N от 10 июня 2021 года по административному делу N 3а-210/2021.

Не согласившись с постановленным по делу судебным актом, представителем Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу решения.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывается на неверную оценку заключения повторной судебной оценочной экспертизы, подготовленной экспертом ФИО5, как достоверного доказательства, поскольку эксперт ошибочно пришел к выводу о соответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Так, в заключении эксперт ФИО5 не указал на соблюдение оценщиком положений п.5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке"; оценщиком ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" не приведены значения корректировок на местоположение; представленные заказчиком копии документов, приложенные к отчету об оценке, не подписаны уполномоченным лицом и не заверены в установленном порядке; у оценщика отсутствует единый подход к применению корректирующих коэффициентов; использование оценщиком корректировки в виде коэффициента 0,87 к ЕОН для выделения среднего значения доли собственности, приходящейся на улучшения из общей доли ЕОН по объектам-аналогам при расчете не учитывает индивидуальные особенности объектов-аналогов, не отражает их реальной стоимости, вследствие чего достоверность оценки снижается; оценщиком не описан доступный объем рыночной информации по ценам предложений; в отчете об оценке отсутствует обоснование применения корректировки процента недозагрузки 19,8 % для неактивного рынка.

Указывает, что судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Просил решение Рязанского областного суда от 18 ноября 2021 года отменить, и, рассмотрев дело по существу, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований Любаева А.В.

В судебное заседание апелляционной инстанции административный истец Любаев А.В., его представитель Кузнецов А.С., а также представители ФГБУ ФКП Росреестра по Рязанской области, администрации города Рязани и Юрьев Б.И. не явились. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, а также то обстоятельство, что явка административных истцов обязательной не признавалась, суд апелляционной инстанции считает возможным отклонить заявление их представителя об отложении судебного разбирательства, ввиду участия в ином процессе, в том числе поскольку судебной повестки на иное заседание им представлено не было и рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изучив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве общей долевой собственности нежилого здания не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь статьями 399-402 Налогового кодекса Российской Федерации, закона от 19 ноября 2014 года N 51 "О налоге на имущество физических лиц", Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), пришел к правильному выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, что административный истец является сособственником (? доли в праве) пятиэтажного с одним подземным этажом нежилого здания (торговый центр) 2006 года постройки, с кадастровым номером N, площадью 4 410 кв.м. помещения 3,4 этажей и подвала не имеют отделки, фактически под размещение объекта торговли используются помещения 1 и 2 этажей.

Территориально объект недвижимости находится по адресу: <адрес>.

Указанные обстоятельства сторонами при рассмотрении дела по существу не оспаривались.

Проанализировав представленную административным истцом выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания определена постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14 октября 2020 года N 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2020 года в размере 195 656 970,6 руб.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Не согласившись с определением кадастровой стоимости нежилого здания и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

В силу требований статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ в рамках оценочной деятельности - профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки различных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Следовательно, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки, является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке N от 24 декабря 2020 года, подготовленный оценщиком <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого здания составила 84 792 000 руб.

В соответствии с требованиями статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 постановления Пленума N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку имелись сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, с учетом возражений стороны административного ответчика, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты> ФИО7

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N от 11 мая 2021 года, составленному экспертом ФИО7, отчет об оценке N от 24 декабря 2020 года, подготовленный оценщиком <данные изъяты> не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки. В качестве замечаний эксперт указал на отсутствие в отчете об оценке документов технической инвентаризации и заключений экспертиз, что по мнению эксперта позволяет прийти к выводу, что содержание отчета допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что могло повлиять на конечный результат рыночной стоимости. В рамках сравнительного подхода по мнению эксперта оценщик подобрал аналоги из иного сегмента рынка, не описал объем доступных рыночных данных, не обосновал выбор аналогов, использовал различные методики при определении корректирующих коэффициентов, что нарушает принцип однозначности при проведении расчетов.

Рыночную стоимость спорного нежилого здания эксперт определилпо состоянию на 1 января 2020 года в размере 138 647 000 руб.

Не согласившись с заключением эксперта, представитель административного истца представил пояснения относительно выводов эксперта и заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

В связи с сомнениями в обоснованности проведенного экспертом исследования, определением суда от 23 июля 2021 года по ходатайству представителя административного истца по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы N от 6 октября 2021 года, выполненному экспертом ФИО5 <данные изъяты>, отчет об оценке N от 24 декабря 2020 года, подготовленный оценщиком <данные изъяты> соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки.

ЭкспертФИО5 указал, что в отчете оценщиком собрана рыночная информация о ценах предложений по продаже единых объектов недвижимости аналогичного значения ( стр. N отчета), более того, эксперт провел собственный анализ рынка, по результатам которого диапазон цен предложений оценщика был подтвержден. Объекты, выбранные в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода корректны и соответствуют объекту оценки по своим основным экономическим, материальным, физическим и другим характеристикам, скриншоты объявлений представленные на стр. 78-89 отчета об оценке соответствуют информации, использованной при проведении расчетов. Площадь объекта-аналога N 4, отсутствующая в объявлении уточнена у продавца, контактные данные которого приведены. Коэффициенты корректировок использованные оценщиком не противоречат данным справочника под редакцией Л.А. Лейфера.

Рыночная стоимость спорного нежилого здания, определенная в отчете в размере 84 792 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 года, подтверждается.

При этом выводы эксперта по указанному вопросу экспертного исследования мотивированы со ссылкой на федеральные стандарты оценки и нормы Закона об оценочной деятельности.

Оценивая собранные по делу доказательства, определяющие размер рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции счел, что достоверными являются выводы повторной судебной оценочной экспертизы.

Проверяя выводы суда относительно размера рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В материалы дела представлены отчет об оценке, заключения первичной экспертизы и повторной экспертизы, подтвердившей достоверность представленного административным истцом отчета об оценке, согласно которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года составила:
Кадастровый номер

Отчет об оценке,подтвержденный выводами повторной экспертизы, руб.

Первичная экспертиза, руб.

84 792 000

138 647 000