Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 октября 2022 года Дело N 66а-837/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Вольной Е.Ю., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре Косьяненко В.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-101/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДМ Трейдинг" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

по апелляционной жалобе Правительства Красноярского края на решение Красноярского краевого суда от 10 февраля 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А., выслушав пояснения представителя Правительства Красноярского края Шаюновой А.Р., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя административного истца Попова А.В., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "ДМ Трейдинг", являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения его кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости 11 893 476,40 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем затронуты права административного истца, уплачивающего арендные платежи, рассчитанные с использованием кадастровой стоимости.

Решением Красноярского краевого суда от 10 февраля 2022 года административное исковое заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости - 10 826 229 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

С указанным решением суда не согласился административный ответчик Правительство Красноярского края, в апелляционной жалобе его представитель Шаюнова А.Р. просит решение суда отменить, рассмотреть административное дело по правилам производства в суде первой инстанции, назначить дополнительную судебную оценочную экспертизу.

В обоснование доводов жалобы указано, что судебное решение основано на недостоверном доказательстве - заключении эксперта Колодзинского С.Г. N 806/2022-ЗЭ.

07 июня 2022 года определением судебной коллегией по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России.

30 августа 2022 года в суд апелляционной инстанции поступило заключение экспертов N 1721/6-4 от 22 августа 2022 года ФБУ "Алтайская ЛСЭ Минюста РФ".

От представителя Правительства Красноярского края поступили возражения на указанное заключение экспертов и заявлено ходатайство о назначении дополнительной судебно-оценочной экспертизы.

В возражениях указано, что экспертами ошибочно не применена корректировка на расположение относительно "красной линии" для объекта-аналога N 3, поскольку он удален от "красной линии", а объект оценки расположен на "красной линии"; не применена корректировка на возможность/невозможность подведения коммуникаций для объектов-аналогов N 2, N 3, которые расположены на окраине в промзоне и в окружении жилых частных домов, где вероятнее всего отсутствуют централизованные коммуникации и возможность подключения к ним (кроме электроснабжения); неверно рассчитаны весовые коэффициенты, поскольку наибольший вес должен иметь объект-аналог N 3, а наименьший вес - объект-аналог N 2; неверно определён вид разрешённого использования (далее - ВРИ) объекта-аналога N 2 как торгово-офисное, тогда как им является бытовое обслуживание, и ошибочно не введена корректировка на различие ВРИ.

Участвующие в судебном заседании суда апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи представитель Правительства Красноярского края Шаюнова А.Р. пояснила, что ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы не поддерживает, просила изменить решение суда и определить рыночную стоимость согласно выводам повторной судебной экспертизы ФБУ "Алтайская ЛСЭ Минюста РФ" с учетом внесенных уточнений; представитель административного истца Попов А.В. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку расхождение в размере рыночной стоимости, определенный в первичной судебной экспертизе и в повторной, незначительно.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на заключение повторной судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

ООО "ДМ Трейдинг" является арендатором указанного земельного участка, уплачивающим арендные платежи, рассчитанные с использованием кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена приказом Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п по состоянию на 01 января 2020 года в сумме 19 832 116,20 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, в подтверждение величины его рыночной стоимости представлен отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО "Центр деловых услуг" Воронцовой Ю.Г. N 22_3/21 от 20 августа 2021 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года составляет 11 893 476, 40 рублей.

В связи с наличием возражений Правительства Красноярского края относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом по ходатайству административного ответчика назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта Колодзинского С.Г. (ООО "Служба оценки собственности") от 10 января 2022 года N 806/2022-ЗЭ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года составляет 10 826 229 рублей. Также установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке N 22_3/21, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание заключение судебной экспертизы.

Между тем, учитывая доводы апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в достоверности выводов судебного эксперта, на основании чего была назначена повторная судебная экспертиза.

Из заключения экспертов ФБУ "Алтайская ЛСЭ Минюста РФ" N 1721/6-4 от 22 августа 2022 года, подготовленного экспертами Карповой Ю.В. и Постоевым С.Л., следует, что по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 12 700 824 рубля.

В связи с согласием допрошенного в судебном заседании эксперта Постоев С.Л. с замечанием апеллянта о том, что неверно рассчитаны весовые коэффициенты (средняя величина стоимости объектов-аналогов, приведенных к сопоставимому виду путем внесения соответствующих поправок (корректировок)), экспертами было подготовлено уточненное заключение, из которого следует, что по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 13 396 488 рублей.

Судебная коллегия находит названное заключение допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого оснований не имеется.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертами проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертами в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных исследований.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно разделу III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2020 года N 568-р при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1)

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) (Методические рекомендации от 06 марта 2002 года N 568-р, раздел IV).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 ФСО N 7).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из заключения повторной судебной экспертизы следует, что в рамках сравнительного подхода проведен анализ цен предложений объектов-аналогов с последующим применением ряда корректировок.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Из анализа экспертного заключения следует, что эксперты в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж проанализировали 8 предложений о продаже земельных участков под офисно-торговую застройку в городе Красноярске. На втором этапе выборки в качестве объектов-аналогов отобрано 3 земельных участка, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Судебная коллегия находит подлежащим отклонению довод апеллянта о том, что эксперт ошибочно не применил корректировку на различие видов разрешенного использования объекта оценки и аналога N 2.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Производя исследование, эксперт при определении сегмента рынка объекта оценки и объектов-аналогов руководствовался Справочником оценщика недвижимости. Земельные участки. 2018 год под ред. Лейфера Л.А., содержащего сегментацию земельных участков в зависимости от их разрешенного использования и принадлежности к категории земель.

Определив, что объект-аналог N 2, согласно данным федерального ресурса "Публичная кадастровая карта", относится к категории земель "земли населенных пунктов", имеет вид разрешенного использования "бытовое обслуживание (код - 3.3), в части размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг", эксперт обоснованно отнес его к сегменту рынка - земельные участки под офисно-торговую застройку.

В связи с тем, что объект оценки и объект-аналог N 2 относятся к классу земель "земельные участки под офисно-торговую застройку", применение корректировки на различие по данному ценообразующему фактору не требовалось.

Также отклоняется замечание о том, что экспертами ошибочно не применена корректировка на расположение относительно "красной линии" для аналога N 3, поскольку экспертами, с применением картографической информации, установлено местоположение аналога N 3 на "красной линии", а также отмечено, что рядом с участком расположены предприятия, удобная асфальтированная парковка, мимо участка проходит интенсивный поток транспорта.

Не может быть признан обоснованным довод апеллянта, что экспертами необоснованно не применена корректировка на различие в коммуникациях объекта оценки и объектов-аналогов.

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 оцениваемый земельный участок рассматривался экспертом как свободный от застройки с возможностью подключения коммуникаций.

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций в расчетах экспертом не проводилась из-за отсутствия отличия аналогов и объекта исследования по данному показателю, поскольку указанные земельные участки расположены в границах населенного пункта, следовательно, имеют реальную возможность подключения к коммуникациям.

При этом, согласно пояснениям эксперта Постоева С.Л., при применении корректировки на коммуникации учитывается именно возможность либо невозможность подключения. В связи с тем, что в непосредственной близости от объектов-аналогов расположены административные здания, подключенные к центральным коммуникациям, указанные аналоги имеют возможность подключения к коммуникациям.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, корректировки введены экспертами обоснованно и сглаживают различия объекта исследований и объектов-аналогов. Следовательно, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперты произвели анализ рынка предложений недвижимости за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; применение корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения, вопреки доводам административного ответчика, согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7.