Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 июля 2021 года Дело N 66а-832/2021

Санкт-Петербург 12 июля 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Ехаловой Ю.А., Подгорной Е.П.

при секретаре-помощнике судьи: Коротких А.Г.

рассмотрев апелляционную жалобу представителя Акционерного общества "ДИКСИ-ЮГ" на решение Санкт-Петербургского городского суда от 20 апреля 2021 года по административному делу N 3а-73/2021 по иску Акционерного общества "ДИКСИ-ЮГ" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л., представителя Акционерного общества "ДИКСИ-ЮГ" Завьялову П.А., представителей Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Рубанову М.О.,

установила:

Акционерное общество "ДИКСИ-ЮГ" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 101 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>. в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, 84 435 000 руб. и 77 019 000, соответственно.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком налога. В целях определения налоговой базы по указанному налогу применяется величина кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере 118 866 172,8 руб. и 98 831 278,73 руб., соответственно, установленная по состоянию на 1 января 2018 года. Вместе с тем, указанная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости имущества, определенной в отчете об оценке от 25 декабря 2020 года.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости объектов недвижимости влияет на размер налоговых платежей, возложенных на него как на собственника объектов недвижимости, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 20 апреля 2021 года кадастровая стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером N установлена в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 98 400 000 рублей.

В удовлетворении административного искового заявления в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, судом отказано.

Дата подачи в суд административного искового заявления Акционерным обществом "ДИКСИ-ЮГ" о пересмотре кадастровой стоимости установлена судом как 29 декабря 2020 года.

В апелляционной жалобе представитель Акционерного общества "ДИКСИ-ЮГ" просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным.

В жалобе указано, что в основу постановленного решения суд положил заключение судебной оценочной экспертизы.

В процессе рассмотрения дела представителем административного истца перед экспертом был поставлены вопросы, которые нуждались в пояснениях, и на которые эксперт ответил в судебном заседании и путем письменных пояснений к экспертному заключению.

С учетом указанных пояснений административный истец пришел к выводу о том, что экспертное заключение является необоснованным и содержит противоречия, которые влияют на правильное определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

В частности, при производстве экспертизы эксперт не учел имеющиеся ограничения и обременения оцениваемого земельного участка (защитная парковая зона, техническая зона скоростной платной автомобильной дороги, прибрежная защитная полоса водного объекта, водоохранная зона водного объекта), которые существенного ограничивают возможность возведения объектов капитального строительства, и ведет к снижению рыночной стоимости объекта недвижимости.

При определении рыночной стоимости нежилого помещения в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт безосновательно не вычитает стоимость земельного участка, относящегося к нежилому помещению, в связи с чем, расчет рыночной стоимости нежилого помещения проведен неправильно и итоговый результат является завышенным.

Экспертное заключение содержит противоречивые и неподтвержденные данные, отсутствуют ссылки на источники информации, что не позволяет проверить правильность приведенной информации и вызывает сомнение в обоснованности заключения.

Расчет стоимости в рамках доходного подхода эксперт проводит по арендопригодной площади оцениваемого нежилого помещения, в то время, как объекты - аналоги приняты по общей площади с учетом вспомогательных помещений, то есть расчет стоимости в рамках доходного подхода произведен неверно.

Суд первой инстанции безосновательно не принял во внимание доводы истца, признав отчет судебной экспертизы соответствующим требованиям действующего законодательства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца апелляционную жалобу поддержал, просил ее удовлетворить.

Представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Из материалов административного дела следует, что Акционерное общество "ДИКСИ-ЮГ" является собственником двух объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером N площадью 101 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу<адрес>

Как собственник указанного имущества административный истец является плательщиком налога, величина которого зависит от размера его кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 118 866 172,80 руб. (земельного участка), 98 831 278,73 руб. (нежилого помещения), и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга N 130-п от 28 ноября 2018 года.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в ЕГРН 9 января 2019 года.

Как собственник объектов недвижимости и налогоплательщик, уплачивающий налоги исходя из кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, административный истец вправе оспорить результаты определения их кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость,

Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке N 21-09-2020-1, составленным 25 декабря 2020 года ООО "Инекс", по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 84 435 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N - 77 019 000 рублей.

Принимая во внимание высказанные административными ответчиками возражения относительно предоставленного административным истцом отчета об оценке, а также учитывая существенную разницу между рыночной стоимостью объектов недвижимости, установленной в отчете, и их кадастровой стоимостью, суд первой инстанции признал необходимым назначение по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с поручением ее проведения эксперту ООО "Центр оценки "Аверс".

Из экспертного заключения следует, что при проверке отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства, выявлены нарушения, существенно влияющие на итоговый результат.

В частности, оценщиком допущены методологические недочеты и ошибки, математические ошибки в расчетах, некорректно подобраны аналоги в расчете сравнительным и доходным подходами, информация об объектах аналогах является недостоверной.

Подробное описание нарушений, допущенных оценщиком в отчете об оценке, приведены в экспертном заключении и признаны судом убедительными, в связи с чем, при определении действительной рыночной стоимости объектов недвижимости суд не принял указанный отчет в качестве надлежащего доказательства.

Заключение судебной экспертизы, выполненное ООО "Центр оценки "Аверс", согласно которому рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего истцу, составляет 124 900 000 руб., а нежилого помещения 98 400 000 рублей, таких дефектов не имеет, в связи с чем, суд признал его относимым и допустимым доказательством, соответствующим требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и подтверждающим действительную рыночную стоимость объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение суд положил в основу постановленного решения, установив кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 98 400 000 рублей, и отказав в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости.

Оценивая заключение экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при производстве оценки эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 124 900 000 рубля, рыночную стоимость нежилого помещения, определенную по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 98 400 000 рублей.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости находящихся во владении истца объектов недвижимости, административные ответчики суду не представили, в связи с чем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Доводы подателя апелляционной жалобы о несогласии с выводами экспертного заключения по причине наличия в нем противоречий и неточностей, опровергаются пояснениями эксперта Бычковой О.В. в судебном заседании суда первой инстанции, а также ее письменными ответами на возражения административного истца.

В частности, экспертом указано на то, что в представленном заключении рыночная стоимость нежилого помещения определяется для целей оспаривания кадастровой стоимости. При определении кадастровой стоимости помещений, расположенных в многоквартирных домах, стоимость земельного участка не исключается из стоимости помещений, поскольку при продаже нежилого помещения в многоквартирном доме в его цену входит право общей долевой собственности на земельный участок, но право на эту долю документально не оформляется.

В заключении эксперта подробно описаны ограничения и обременения оцениваемого земельного участка. Основываясь на анализе рынка, эксперт пришел к выводу о том, что согласование Пулковской обсерватории на застройку участка может быть получено и данное обременение не влияет на снижение рыночной стоимости. В границах водоохранных зон допускается проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных объектов при условии их оборудования сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и т.д. Следовательно обременение не оказывает значимого влияния на стоимость земельного участка.

Экспертное заключение соответствует п.11 ФСО N 3, в случае если информация не проверяется, в экспертизу включены сканированные предложения о продаже объектов. Все ретроспективные базы являются платными, и при необходимости любой пользователь может проверить информацию, содержащуюся в заключении, обратившись к правообладателям объектов недвижимости за соответствующее вознаграждение.

Ссылка на отчет ГБУ ГКО от 22 октября 2018 года дана на стр.63 экспертного заключения, ссылка на сайт ГУП "ГУИОН", где приведены методики и информация о скидках на торг, дана на стр.75 Заключения.

При определении арендопригодной площади объекта были выделены блоки на 1 этаже, включающие места общего пользования, а также помещения без них, которые составляют 30 процентов от площади всего объекта. Из общей площади объекта исследования были исключены только общие для нескольких арендаторов коридоры и санузлы, технические помещения, в связи с чем, противоречия с аналогами отсутствуют.

Пояснения эксперта, полученные в процессе рассмотрения дела судом первой инстанции, подтверждают обоснованность экспертного заключения, положенного в основу решения, и опровергают содержащиеся в апелляционной жалобе доводы о наличии в нем противоречий.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с решением суда первой инстанции в части того, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N должна быть установлена в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года - 98 400 000 рублей, а также в части отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость в размере 118 866 172,80 рублей меньше чем рыночная стоимость указанного объекта недвижимости- 124 900 000 рублей, то есть, имущественных прав административного истца, заинтересованного в снижении налоговых платежей, не нарушает.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований к его отмене или изменению не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Санкт-Петербургского городского суда от 20 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Акционерного общества "ДИКСИ-ЮГ", без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка