Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июня 2021 года Дело N 66а-829/2021

Санкт-Петербург 28 июня 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Подгорной Е.П., Переверзиной Е.Б.

при секретаре-помощнике судьи: Асеевой П.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 апреля 2021 года по административному делу N 3а-165/2021 по иску ИП Алиева Руслана Саттар оглы к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л.,

установила:

ИП Алиев Руслан Саттар оглы, в лице представителя, обратился в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 9 301 441,80 руб., определенной по состоянию на 1 января 2019 года.

Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "Цент экспертизы и оценки "Церта" N 2375-12-2020-Г/89 от 23 декабря 2020 года.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендных платежей, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 апреля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3010 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установлена в размере равном его рыночной стоимости- 5 469 170 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка установлена судом как 31 декабря 2020 года.

С ИП Алиева Руслана Саттар оглы в пользу ООО "ОМЭКС" судом взысканы судебные расходы за производство экспертизы в размере 37 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным.

В жалобе указано, что судом в обоснование постановленного решения положено экспертное заключение ООО "ОМЭКС".

При этом, при разрешении дела не учтены доводы Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа о наличии нарушений, допущенных экспертом при составлении отчёта об оценке.

В частности, используемые в отчёте данные недостоверны, расчёт стоимости, анализ объектов оценки и их аналогов произведены с нарушениями действующих Федеральных стандартов оценки N N3,7, о чём подробно изложено в письменных возражениях административного ответчика на отчёт об оценке.

Суд безосновательно отклонил указанные возражения, не посчитав их надлежащим доказательством по делу.

При этом суд первой инстанции не принял во внимание, что на административного ответчика законом не возложена обязанность представлять встречный отчёт об оценке.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к изменению или отмене решения суда.

Из материалов административного дела следует, что ИП Алиев Р.С. оглы является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3010 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года в размере 9 301 441,80 рублей.

Сведения об установленной кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости утверждены Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 1 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", и внесены в ЕГРН 9 января 2020 года.

Размер арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается из его кадастровой стоимости.

Как арендатор земельного участка и плательщик арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец вправе оспорить результаты определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке N 2375-12-2020-Г/89, составленным ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" 23 декабря 2020 года, рыночная стоимость земельного участка, находящегося в пользовании истца, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 5 006 000 руб.

Учитывая мотивированные возражения представителя Департамента имущественных отношений ЯНАО относительно предоставленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО "ОМЭКС".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 5 469 170 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и доходного оценочных подходов; обоснованно применен сравнительный подход к оценке объекта недвижимости на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный перед экспертом вопрос, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 5 469 170 руб.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Ссылки представителя административного ответчика на содержащиеся в экспертном заключении неточности, не свидетельствуют о том, что экспертом неправильно определена рыночная стоимость земельного участка. Правом заявить ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, с целью уточнения оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 5 469 170 рублей, выяснения вопроса о правильности подбора объектов-аналогов, а также устранения других возникших у представителя Департамента вопросов по экспертизе, представитель административного ответчика не воспользовался, с ходатайством о назначении по делу повторной экспертизы, в суд не обращался.

В возражениях на заключение экспертизы представитель Департамента имущественных отношений ЯНАО ссылается на конкретные нарушения, допущенные экспертом, однако, специалистом в области оценочной деятельности он не является, в связи с чем, указанные возражения нельзя оценить как доказательство, свидетельствующее о незаконности и необоснованности выводов эксперта о размере рыночной стоимости земельного участка.

На письменные возражения представителя Департамента на заключение судебной оценочной экспертизы, экспертом ООО "ОМЭКС" представлены мотивированные пояснения, которые подателем жалобы не опровергнуты.

Из указанных пояснений, в частности следует, что экспертом правильно определен наиболее типичный срок экспозиции земельных участков под торгово-офисную недвижимость, который равен 7 месяцам, и правильно произведены соответствующие расчеты, в которых указывается данный показатель.

ВРИ 5,6,7,17 полностью сопоставим с ВРИ 4.1-4.8 и 3.2-3.10 и относятся к одному сегменту ЗУ-ЗУ под офисную, гостиничную и административную недвижимость.

В заключении отсутствуют нарушения п.22 ФСОN 7, поскольку договоры аренды, как правило, содержат пункты, определяющие права арендаторов, в том числе, передать свои права и обязанности по договору аренды. Эксперт в расчетах использует указанную в оферте цену предложения права аренды 1 600 000 рублей, а арендная плата по договору аренды подлежит уплате собственнику и никаким образом не применяется в расчетах.

Поправка на срочность или ограниченность срока продажи не требуется.

При нахождении объекта недвижимости на рынке в течение минимального срока экспозиции условия продажи рассматриваются экспертом как рыночные, а предложенная продавцом стоимость по этому ценообразующему фактору, не корректируется.

Аналог N 3 отнесен к сегменту "Земельные участки под торгово-офисную, гостиничную и административную недвижимость" с учетом анализа его наиболее эффективного использования (п.15 ФСО N 7). Корректировка не требуется.

Данный аналог расположен в непосредственной близости от торгового центра "Времена года" и на него распространяется общее правило НЭИ-вариант наиболее эффективного использования должен носить комплиментарный характер, то есть, дополнять окружающую застройку. Сравнение цены предложения данного аналога с ценами предложения аналогов N 2 и N 4 поддерживает эти выводы, так как отношение цен предложения находится в интервале 1,2-1,5 раза, и это не позволяет эксперту отнести данный аналог к придорожному сервису.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы Департамента имущественных отношений ЯНАО не влияют на правильность постановленного по делу решения.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка