Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 августа 2021 года Дело N 66а-815/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Вольной Е.Ю., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре Бирюковой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-53/2021 по административному исковому заявлению Евтушенко Алексея Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Правительства Красноярского края - Векшиной Елены Геннадьевны на решение Красноярского краевого суда от 8 апреля 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Мулярчика А.И., выслушав объяснения представителя административного ответчика Правительства Красноярского края - Векшиной Е.Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Евтушенко А.В. обратился в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2011 года:

- земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 5 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 728 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1 605 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 258 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц.

Решением Красноярского краевого суда от 8 апреля 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 1 030 000 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2011 года.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 605 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 345 075 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2011 года.

Датой обращения Евтушенко А.В. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков постановлено считать 11 августа 2020 года.

С Правительства Красноярского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Траст-аудит" в счет возмещения судебных расходов взыскано 50 000 рублей.

С принятым решением не согласился представитель административного ответчика Правительства Красноярского края - Векшина Е.Г., в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался заключением эксперта, которое не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. При проведении исследования экспертом не использованы объекты-аналоги с более высокой ценой предложений, не приведены источники информации по 19 исследованным предложениям о продаже, из представленной информации невозможно определить тип передаваемых прав на объекты-аналоги, примененная корректировка на площадь методом компании "ФБК" не подлежит использованию, при использовании корректировки на местоположение необоснованно применена средняя стоимость производственно-складской недвижимости по всему Красноярскому краю, не применены корректировки на коммуникации.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного истца - Антоновой Д.Н., поданы возражения, в которых изложена просьба об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

Представитель административного ответчика Правительства Красноярского края - Векшина Е.Г., доводы апелляционной жалобы поддержала.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Евтушенко А.В. на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, и с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>.

Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края" кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N и N определена в размере 2 516 850 рублей и 808 069,35 рублей соответственно.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный оценщиком ООО "ИНВЕНТ" ФИО1 отчет об оценке от 14 мая 2020 года N 414 (1), согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N и N определена в размере 728 000 рублей и 258 000 рублей соответственно (том 1 л.д. 15-72).

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 21 сентября 2020 года N 790-Э/2020, выполненного экспертом ФИО2 (том 1 л.д. 170-269), следует, что отчет об оценке от 14 мая 2020 года N 414 (1) не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2011 года с кадастровым номером N составила 2 080 000 рублей, с кадастровым номером N - 630 000 рублей.

Поскольку из показаний допрошенного в судебном заседании оценщика ФИО1 следует, что выводы эксперта, изложенные в заключении от 21 сентября 2020 года N 790-Э/2020, являются противоречивыми и сомнительными, определением Красноярского краевого суда от 24 ноября 2020 года по делу назначена повторная экспертиза для установления соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, проведение которой поручено эксперту ООО "Траст-аудит" ФИО3

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, выполненному экспертом ООО "Траст-аудит" ФИО3, от 25 февраля 2021 года N 15-2020, представленный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N и N по состоянию на 1 января 2011 года составляет 1 030 000 и 345 075 рублей соответственно.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ФИО2 от 25 февраля 2021 года N 15-2020, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости нежилого здания.

В свою очередь несогласие автора жалобы с произведенной судом оценкой доказательств содержит собственную оценку заявителя данных доказательств, что не свидетельствует о незаконности заключения судебной экспертизы и решения суда в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом жалобы о том, что экспертом необоснованно исключены объекты-аналоги с более высокой ценой предложения.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно подпунктам "б" и "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оценщик, проанализировав 28 оферт, сформировал первоначальную выборку из 7 объектов-аналогов, из которых сформирована выборка из 3 объектов-аналогов, использованных при расчетах рыночной стоимости каждого земельного участка в целях получения наиболее объективного результата.

Проводя анализ рынка, экспертом по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка, разрешенное использование, передаваемые имущественные права, условия продажи, площадь земельного участка.

Суд апелляционной инстанции находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно экспертному заключению от 25 февраля 2021 года N 15-2020 (том 3 л.д. 30) из общего количества объектов-аналогов были исключены два объекта с самой низкой ценой предложения - 330 и 304 руб./кв.м., объект с самой высокой ценой предложения - 833 руб./кв.м. и объект, расположенный по ул. Рокоссовского г. Красноярск, площадью 7 000 кв.м. и ценой 500 руб./кв.м., так как по ул. Рокоссовского найдено два предложения с одинаковой ценой. По результатам данной выборки было отобрано 3 объекта-аналога со средней ценой предложения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что довод апелляционной жалобы о том, что экспертом проигнорированы более дорогие предложения по цене земельных участков, не свидетельствует о порочности экспертного заключения.

Довод жалобы о том, что примененная корректировка на площадь методом компании "ФБК" не подлежит использованию, суд находит ошибочным.

Согласно статье 14 Закона об оценочной деятельности, пункту 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 (том 3 л.д. 160) пояснила, что при проведении исследования руководствовалась справочником Вольновой В.А. "Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом" - Новосибирск: издательство "СГКВТ", 2015, содержащем все основные рыночные корректировки, используемые при оценке недвижимости, в том числе метод компании "ФБК". Дата оценки является ретроспективной, поэтому использование методики компании "ФБК" на момент оценки являлось актуальным, о чем свидетельствует представленный административным ответчиком ответ компании (том 3 л.д. 87).

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом жалобы о том, что экспертом при применении корректировки на местонахождение необоснованно в качестве средней стоимости производственно-складской недвижимости по г. Ачинску использована средняя стоимость производственно-складской недвижимости по всему Красноярскому краю.

Согласно экспертному заключению (том 3 л.д. 33), а также пояснениям ФИО3 (том 3 л.д. 160-161) корректировка на местоположение осуществлялась двумя вариантами: по средней цене предложения на жилую недвижимость в г. Красноярске и г. Ачинске и по средней цене предложения на коммерческую производственно-складскую недвижимость в г. Красноярске и Красноярском крае. Использование предложений по всему Красноярскому краю при определении средней стоимости производственной складской недвижимости обусловлено тем, что на момент оценки на территории г. Ачинска отсутствовали соответствующие предложения.

Довод жалобы о том, что экспертом ошибочно присвоен объектам-аналогам вид имущественных прав - собственность, судебная коллегия находит ошибочным.

Согласно экспертному заключению (том 3 л.д. 30) сведения об имущественных правах объектов-аналогов отсутствуют. По данным рынка земельных участков, информация о том, что земельный участок принадлежит лицу на праве аренды, отражается в объявлениях о продаже, данные о нахождение земельного участка в собственности могут либо указываться, либо не указываться. Учитывая тенденции рынка продажи коммерческих земельных участков, для объектов-аналогов имущественное право рассматривается как право собственности, если в объявлении не указано обратное.

Ссылка апеллянта на статьи 39.8, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в обоснование довода о том, что наличие разрешения на строительство подтверждает факт передачи земельного участка на праве аренды, основан на неправильном толковании норм материального права.

Под разрешением на строительство, в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, понимается документ, который подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. Ни земельное, ни градостроительное законодательство не ставят выдачу данного документа в зависимость от вида имущественного права на земельный участок.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы о том, что эксперт необоснованно не применил корректировку на наличие коммуникаций на земельном участке.

Согласно пункту 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный.

Согласно пояснениям эксперта ФИО3 дата оценки является ретроспективной, оценка земельных участков и их фотофиксация производились 13 февраля 2021 года по состоянию на 1 января 2011 года, то есть по истечении более чем десяти лет. Указанный промежуток времени является значительным, поэтому сделанные на дату осмотра фотографии носят информативный характер и не могут свидетельствовать о наличии на оцениваемых объектах на момент оценки каких-либо коммуникаций. При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют возможность подключения к инженерным сетям, данная корректировка экспертом не производилась.