Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 августа 2021 года Дело N 66а-803/2021

Санкт-Петербург 04 августа 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Вдовиченко С.В.,

судей Морозковой Е.Е., Стаховой Т.М.,

при секретаре Карасевой Е.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-13/2021 по административному исковому заявлению Соловьев А.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Вдовиченко С.В., судебная коллегия

установила:

Соловьев А.А., в лице представителя по доверенности ФИО1, обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде, с кадастровым номером N, в размере равной его рыночной стоимости 4 148 000 руб. по состоянию на 02 августа 2019 года.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 апреля 2021 года административное исковое заявление Соловьев А.А. удовлетворено. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости 5 671 872 руб. по состоянию на 02 августа 2019 года. Датой подачи заявления Соловьев А.А. о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 31 июля 2020 года. С департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - департамент) в пользу ООО "ОМЭКС" взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в размере 37 000 руб.

Департамент в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного иска отказать. Административный ответчик считает, что заключение судебной экспертизы, выводы которой суд принял за основу, выполнено с нарушением требований законодательства, методологии оценочной деятельности. Ошибки в заключении являются существенными, влияющими на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Заключение эксперта не отвечает требованиям статьи 59 КАС РФ, в связи с чем экспертиза не может признаваться надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность установленной рыночной стоимости. Департамент считает, что с административного ответчика незаконно взысканы расходы, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в судебном порядке не предполагает, пока не доказано обратное, наличие ошибок при проведении кадастровой оценки и утверждении кадастровой стоимости, соответственно, не свидетельствует о виновных действиях органа, утвердившего результаты кадастровой оценки.

От административного истца подано возражение в письменном виде относительно апелляционной жалобы, в которых просит оставить решение без изменения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы административный истец, представители административного истца, административных ответчиков, заинтересованных лиц в судебное заседание не явились.

Представитель административного истца ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие и административного истца.

Департамент ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Земельный кодекс РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 245 КАС РФ, частям 1, 3, 7 статьи 22 Закона Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу абзацев 6, 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Судом установлено, что согласно договору аренды от 25 февраля 2020 года, заключенному между департаментом имущественных отношений администрации города Новый Уренгой и Соловьевым А.А., последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4 128 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - здравпункт БП "ТГБ", арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости и уплачивается арендодателю.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена актом N ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" ГБУ ЯНАО "ГКО" от 23 марта 2020 года в размере 10 574 408,64 руб. по состоянию на 02 августа 2019 года.

Обращаясь с настоящим иском в суд, Соловьев А.А., ссылался на отчет об оценке ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" N -М/89-1 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию на 02 августа 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 4 148 000 руб.

В письменных возражениях на административный иск представитель департамента полагал представленный отчет оценщика недопустимым доказательством, в связи с чем, определением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 января 2021 года по делу назначалась судебная оценочная экспертиза с поручением ее проведения эксперту ООО "ОМЭКС" на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению эксперта-оценщика ООО "ОМЭКС" Репина М.А. N от 24 марта 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:11:030203:420 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 5 671 872 руб.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что отчет об оценке ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" N -М/89-1 от ДД.ММ.ГГГГ является недостоверным доказательством, признав заключение судебной оценочной экспертизы эксперта-оценщика ООО "ОМЭКС" Репина М.А. N от 24 марта 2021 года отвечающим требованиям относимости, допустимости, которое не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Требования, предъявляемые к заключению эксперта, изложены в статье 82 КАС РФ. В соответствии с названной нормой права заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопроса и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 этого федерального закона, в частности задача судебно-экспертной деятельности, правовая основа судебно-экспертной деятельности, принципы судебно-экспертной деятельности, необходимость обеспечения независимости эксперта, необходимость обеспечения объективности, всесторонности и полноты исследований и др.

Следовательно, судебная экспертиза может проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. К ним, в частности, относятся эксперты негосударственных судебно-экспертных учреждений, а также лица, не работающие в судебно-экспертных учреждениях.

Судебный эксперт Репин М.А. является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Русское Общество Оценщиков", сертифицированным РОО оценщиком недвижимости, имеет дипломы о профессиональной переподготовке, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, стаж по экспертной деятельности более 10 лет, гражданская ответственность эксперта застрахована. Перед началом производства судебной экспертизы Репин М.А. предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ.

В связи с изложенным, квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Репин М.А. является незаинтересованным по делу лицом, оснований для отвода эксперту лицами, участвующими в деле не приводились и у судебной коллегии не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом Репиным М.А. были изучены материалы административного дела, дано описание предмета исследования, проанализировано местоположение и его основных характеристик, экспертом дан анализ рынка в ЯНАО. Эксперт учел, что исследуемый земельный участок застроен сборно-щитовым зданием здравпункта с кадастровым номером N, которое было сдано в эксплуатацию в 1995 году, на дату оценки 02 августа 2019 года рассматриваемый земельный участок уже был застроен. При анализе наиболее эффективного использования объекта исследования, эксперт сделал вывод о том, что с учетом требований пункта 20 ФСО N 7 рыночная стоимость оспариваемого земельного участка определяется исходя из его фактического использования - для обслуживания здания торгового назначения и относится к сегменту земельных участков под торгово-офисную, гостиничную и административную недвижимость. Относительно рынка земли на территории ЯНАО эксперт охарактеризовал его неактивным, слабо развитым (предложения о продаже присутствуют в основном в крупных городах и административном центре), по предложениям о продаже земельных участков, как в разрезе вида использования, так и в разрезе цен - неоднороден. Расчет рыночной стоимости произведен в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж. При применении указанного подхода отобрано 5 аналогов, при их сравнении с объектом оценки проведены корректировки аналогов по следующим элементам сравнения: условия рынка, на передаваемое права, на месторасположение, расположения относительно транспортную доступность, дорожной инфраструктуры, площадь (масштабный фактор). Так как расчет рыночной стоимости производился с использованием только одним подходом и одним методом, то согласование результатов не производилось.

Выбор экспертом подходов к оценке, ее методов в заключении аргументированы, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Экспертом Репиным М.А. в суде первой инстанции даны письменные пояснения на возражения административного ответчика (которые также приведены в апелляционной жалобе) относительно данного им заключения по судебной экспертизе.

На возражения административного ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, экспертом также даны убедительные мотивированные пояснения, которые согласуются с его данных заключением и выводами суда.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, вывод эксперта об определении рыночной стоимости оспариваемого земельного участка исходя из его фактического использования - для обслуживания здания торгового назначения, что относится к сегменту земельных участков под торгово-офисную, гостиничную и административную недвижимость соответствует требованиям ФСО N 7 (пункт 20).

Противоречий в применении экспертом информации "Справочника оценщика недвижимости" под редакцией Лейфера Л.А., не имеется, так как виды разрешенного использования 5, 6, 7, 17 (определяемые в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года N 39 и Приказом Минэкономразвития России от 11 января 2011 года N 3) сопоставимы с видом разрешенного использования 4.1 - 4.8 и 3.2 - 3.10 (определяемые по классификатору в соответствии с приказом N 540 от 01.09.2014) и относятся к одному сегменту ЗУ - ЗУ под офисную, гостиничную и административную недвижимость.

При этом, применение для данного земельного участка вида разрешенного использования, указанного в договоре аренды, напротив, приведет к существенному снижению рыночной стоимости, поскольку земельные участки, имеющие использование социальной направленности стоят вдвое дешевле аналогичных земельных участков административно-торгового использования.

Применение экспертом в расчетах указанной в оферте цены предложения права аренды 1 600 000 руб. в аналоге 5, не противоречит ФСО. Арендная плата по договору аренды в расчетах определения рыночной стоимости не применяется.

Не имелось безусловных оснований у эксперта для применения экспертом для аналога N 1 поправки на срочность или ограниченность срока продажи, поскольку объявление содержит информацию о возможном торге, что указывает на рыночные условия продажи. В тоже время эксперт после проведенного анализа, сделал мотивированный вывод, что в данном случае для неактивного рынка земельных участков ЯНАО, указание продавца о срочности продажи не является вынужденной продажей или продажей в нерыночных условиях, а служит лишь привлечением внимания для большого числа потенциальных покупателей, поскольку рынок земельных участков характеризуется очень большим дисбалансом между объемом предложения и объемом спроса.

Необходимость применения (не применения) корректировок на уровень инфляции, на расположение относительно "Красной линии" экспертом мотивировано относительно к каждому объекту аналогу.

Так, корректировка, рассчитанная на основе индекса инфляции, составила от 4,41 до 9,07% и была повышающей.

В таблице 3.2.3 экспертного заключения произведен расчет корректировок на расположение относительно "Красной линии". Аналоги 2, 3 и 5 расположены на "Красной линии" и для них введена корректировка в размере (-22)%. Расчет по формуле: (1/1,28-1)=(-0,22). Для аналогов 1 и 4, расположенных внутри квартально, как и оцениваемый объект, корректировка равна 0%.

Выводы экспертного заключения содержат объективную информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Доказательства, опровергающие данные обстоятельства административным ответчиком не представлены. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы по делу суду апелляционной инстанции не поступало.

В нарушении части 5 статьи 247 КАС РФ, административным ответчиком со своей стороны не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по мнению апеллянта, недостатков заключения эксперта значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости будет меньше.

Напротив, замечания департамента, в том числе относительно применения корректировок, в случае их учета в расчете, приведут к снижению рыночной стоимости земельного участка, так как рыночная стоимость земельных участков, не имеющих социальной направленности выше, чем у аналогичных земельных участков, имеющих социальную направленность.

Утверждение в жалобе о том, что заключение эксперта не может быть признано надлежащим доказательством, является несостоятельным.

Оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается административным ответчиком сомнению, судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы не влекут отмену либо изменение оспариваемого судебного акта в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Однако, выводы суда первой инстанции о взыскании судебных расходов по делу с департамента имущественных отношений по Ямало-Ненецкого автономного округ, судебная коллегия признает ошибочными в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.