Определение Второго апелляционного суда общей юрисдикции

ВТОРОЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 июля 2021 года Дело N 66а-802/2021

Санкт-Петербург 5 июля 2021 года

Второй апелляционный суд общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Переверзиной Е.Б., при секретаре-помощнике судьи Дерюшевой Т.С. рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-130/2021 по административному исковому заявлению акционерного общества "Ямалкоммунэнерго" к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021 года, которым административный иск акционерного общества "Ямалкоммунэнерго" удовлетворён, взысканы судебные расходы,

установил:

акционерное общество "Ямалкоммунэнерго" обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, указав, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, что затрагивает его права как плательщика налога.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021 года административное исковое заявление акционерного общества "Ямалкоммунэнерго" удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 43 740 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населённых пунктов, равной его рыночной стоимости в размере15 793 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года. Датой подачи заявления суд установил 11 ноября 2020 года. С акционерного общества "Ямалкоммунэнерго" взысканы судебные расходы подлежащиевыплате эксперту в размере 40 000 рублей в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-Н".

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит решение суда в части установления рыночной стоимости оспариваемого объекта в размере 15 793 000 рублей изменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административного искового заявления. В обоснование жалобы указано, что заключение эксперта от 18 марта 2021 года N 3А-130/2021, положенное в основу решения суда, выполнено с нарушением требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, не применив корректировку для объектов-аналогов, экспертом допущены ошибки, существенно влияющие на итоговый размер рыночной стоимости оспариваемого объекта. Кроме того, по административным делам N по результатам судебных оценочных экспертиз стоимость аналогичных земельных участков составила от 426,00 руб./кв.м до 496,39 руб./кв.м, что подтверждает несоответствие выводов о рыночной стоимости оспариваемого объекта, указанной экспертом.

Ввиду подачи апелляционной жалобы на решение суда, принятого в порядке упрощённого (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотрение административного дела по апелляционной жалобе осуществляется судьёй единолично.

Извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы административный истец, представители административных ответчиков в судебное заседание не явились.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учётом разъяснений пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года N 5 "О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что согласно договору аренды земельного участка N от 17 февраля 2018 года земельный участок с кадастровым номером N, площадью 43 993 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, находится в аренде у акционерного общества "Ямалкоммунэнерго", используется для эксплуатации канализационных очистных сооружений, срок действия договора до 30 декабря 2030 года (л.д.24-27).

В соответствии со статьёй 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", абзацем четвёртым подпункта 2.1.75 пункта 2.1 Положения о департаменте имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, утверждённого постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 апреля 2013 года N 269-П, издан приказ Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населённых пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", на основании которого по состоянию на 1 января 2019 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 24 235 459 рублей 20 копеек, которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2020 года

Отчётом об оценке 19-09/20 от 9 октября 2020 года, выполненным оценщиком Пятышевым Е.С. (г. Барнаул), представленным административным истцом вместе с административным иском, размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составил 14 652 900 рублей.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, отчёт должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В соответствии с пунктами 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ, статья 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Изучив представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, учитывая поступившие возражения от административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, суд первой инстанции счёл необходимым назначить по делу судебную оценочную экспертизу с целью установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 18 марта 2021 года эксперта ООО "ЭКО-Н" Буженко И.В. (г. Тюмень), суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о возможности установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - 15 793 000 рублей.

При этом суд первой инстанции правомерно исходил из того, что экспертное заключение соответствует письменным доказательствам, представленным в материалы дела, и положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведённого исследования, составлено специалистом в области оценочной деятельности, предупреждённым об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и дачу ложного заключения, который в ходе применения сравнительного подхода произвёл анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости - земельных участков и привёл его в расчётных таблицах.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела и основан на правильном применении норм материального права.

Вопреки доводам, изложенным в апелляционной жалобе, суд первой инстанции правильно оценил заключение экспертизы, верно указал, что оно является относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на 1 января 2019 года была определена сравнительным подходом к оценке, то есть основанном на получении стоимости объекта оценки путём сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, далее ФСО N 1).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершённых сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке;

г) для выполнения расчётов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объёма.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения, что соответствует требованиям пунктов 11, 24 ФСО N 1. Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N 1.

Приведённые в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости на дату оценки, каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости. В частности, экспертом учтены такие ценообразующие факторы, как передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и датой определения стоимости, скидки к ценам предложений), местоположение, физические характеристики объекта, площадь, вид разрешённого использования, расположение относительно автомагистралей, наличие железнодорожной ветки, застроенность земельного участка, наличие коммуникаций. Характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объекту исследования. Использованные экспертом объекты-аналоги соответствуют указанному условию, что также наиболее точно отражает рынок недвижимости в районе расположения спорного объекта и в целом по Российской Федерации.

Экспертом верно определены характеристики объектов исследования, а поскольку характеристики объектов-аналогов и объектов исследования не обязательно подлежат полному совпадению, экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых объектов недвижимости и сглаживающие их отличия от оцениваемых объектов в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчёте итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В целом, представленная в экспертном заключении необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка сегмента рынка подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещённых в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток "скриншотов", позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации. Экспертное заключение содержит подробное описание проведённого исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости. Анализ полученных результатов произведён в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

По мнению суда апелляционной инстанции, заключение судебной экспертизы полностью соответствует как положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и требованиям федеральных стандартов оценки.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определилрыночную стоимость земельного участка в размере 15 793 000 рублей на 1 января 2019 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Изложенные административным ответчиком в апелляционной жалобе доводы о том, что по административным делам N по результатам судебных оценочных экспертиз стоимость аналогичных земельных участков составила от 426,00 руб./кв.м до 496,39 руб./кв.м, что подтверждает несоответствие выводов о рыночной стоимости оспариваемого объекта, указанной экспертом, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку установленные обстоятельства дела в каждом случае устанавливаются индивидуально судом, а судебные постановления, приведённые административным истцом в обоснование своей позиции, преюдициального или прецедентного значения для рассмотрения настоящего дела не имеют. Судебная практика не является источником права, и высказанная в ней позиция конкретного суда не является обязательной для применения при разрешении внешне тождественных дел.

Оспаривая достоверность выводов эксперта, административный ответчик не представил суду доказательства опровергающие правильность использованной экспертом методики, произведенного расчёта рыночной стоимости объекта оценки, и свидетельствующие об иной рыночной стоимости объекта оценки. В связи с этим само по себе несогласие административного ответчика с результатами судебной оценочной экспертизы не является основанием для отмены решения суда.

В соответствии с пунктом 4 части 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов, которые состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Статьёй 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по административному делу суд, руководствуясь статьями 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; разъяснениями, изложенными в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" и от 26 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела"; правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, а также принимая во внимание, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено, при этом ранее определённая кадастровая стоимость на 35%, т.е. в 1,53 раза превышает установленную судом рыночную стоимость объекта недвижимости, и такое незначительное расхождение укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости, обоснованно возложил обязанность по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 рублей на административного истца.

При этом, суд также исходил из того, что административным истцом не представлены доказательства размера имущественной выгоды, возникшей у него в связи с изменением кадастровой стоимости объекта недвижимости как экономической базы, применяемой для расчёта арендной платы.

При указанных обстоятельствах, судебные расходы обоснованно отнесены судом первой инстанции на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Возражения относительно размера взысканных судом сумм не приводились, доказательства иного не представлены.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность постановленного решения, которое является законным и обоснованным.

С учётом изложенного, руководствуясь частью 2 статьи 307, статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

определил:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев в соответствующий кассационный суд по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья Е.Б. Переверзина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка