Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 августа 2021 года Дело N 66а-798/2021

N 66а-798/2021

Санкт-Петербург 25 августа 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Шубиной Л.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-121/2021 по административному исковому заявлению Агзамова Ильдара Раиловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе Агзамова И.Р. на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 апреля 2021 г., котором административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Морозковой Е.Е., судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, Агзамов И.Р. обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка, просил установить рыночную стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> руб., по состоянию на 26 ноября 2019г.

В обоснование указал, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает его права как арендатора земельного участка.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 апреля 2021 г. административный иск Агзамова И.Р. удовлетворен.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: нефтехимическая промышленность (код 6.5), расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ<адрес>, установлена в размере его рыночной стоимости, равном <данные изъяты> рублей по состоянию на 26 ноября 2019 г.

С Агзамова И.Р. в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-Н" взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в размере 65 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка постановлено считать 5 ноября 2020 года.

В апелляционной жалобе Агзамов И.Р. просит решение суда отменить, ссылаясь на существенные недостатки заключения эксперта N от 15.03.2021г. и на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы. Агзамовым И.Р. заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В дополнительных пояснениях, представленных после проведения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы, административный истец считает, заключение повторной судебной экспертизы, полным, достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка, и полагает, что расходы по оплате повторной судебной экспертизы должны быть возложены на департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа с учетом того, что кадастровая стоимость земельного участка оказалась существенно завышена.

Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и государственным бюджетным учреждением Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (ГБУ ЯНАО "ГКО") поданы возражения в письменном виде относительно апелляционной жалобы, в которых они просят оставить оспариваемое решение суда без изменения.

Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и государственным бюджетным учреждением Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (ГБУ ЯНАО "ГКО") поданы возражения в письменном виде на заключение повторной судебной экспертизы N от 10.08.2021г.

Лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения судебного эксперта Паничкиной Н.Е., судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Рассмотрев административное дело, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных Агзамовым И.Р. требований. При определении размера рыночной стоимости суд исходил из результатов проведенной по делу судебной экспертизы, признав ее достоверным доказательством, и установив кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, а именно в размере 9 549 000 руб.

Учитывая несущественную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, суд постановил, что расходы по оплате судебной экспертизы надлежит отнести на административного истца.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее-Федеральный закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно договору аренды N от 11.09.2017г. и договору уступки прав от 30.07.2020г. Агзамов И.Р. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ<адрес>. Названный земельный участок относится к категории земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования-нефтехимическая промышленность (код 6.5). Размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости.

В связи с изменением вида разрешенного использования актом уполномоченного органа (ГБУ ЯНАО "ГКО") N от 10.04.2020г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 26 ноября 2019г. установлена в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.(л.д.20, 109, 120, 121 т.1).

Согласно отчету об оценке N от 14.10.2020г., составленного оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" ФИО, представленного в суд административным истцом, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 ноября 2019 г. определена в <данные изъяты> руб.

В связи с тем, что методика проведения оценки и выводы, изложенные в Отчете об оценке N от 14.10.2020г., поставлены Департаментом имущественных отношений ЯНАО под сомнение, то определением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 декабря 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом вопросов о соответствии представленного Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и об определении рыночной стоимости объекта недвижимости-земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 26 ноября 2019 г.

По результатам судебной экспертизы N от 15.03.2021г., проведенной экспертом ООО "ЭКО-Н" Плесовских А.В.(далее-заключение экспертизы), Отчет об оценке N от 14.10.2020г. признан не соответствующим положениям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, так как: допускает неоднозначное толкование содержания отчета; вводит в заблуждение пользователей отчета; содержит расчеты, приводящие к искажению итогового результата оценки.

Заключением экспертизы рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 ноября 2019 г. определена в <данные изъяты> руб.

В рамках судебной экспертизы проанализировано местоположение объекта исследования, его характеристики, определена принадлежность объекта оценки сегменту рынка; экспертом дан анализ рынка земельных участков в ЯНАО, определено НЭИ земельного участка; определены элементы сравнения и приведены характеристики объектов-аналогов; проведен сравнительный анализ исследуемого земельного участка и каждого из объектов-аналогов; описаны примененные корректировки и согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным образцам для сравнительного исследования, осуществлен расчет рыночной стоимости исследуемого земельного участка; проведена оценка результатов исследования (анализ достаточности и достоверности результатов определения рыночной стоимости объекта исследования).

Удовлетворяя заявленные требования, суд в решении признал заключение судебной экспертизы N от 15.03.2021г. надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости земельного участка, отвечающим требованиям ст. 82 КАС РФ, действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Суд отразил, что оснований для сомнения в достоверности экспертизы не имеется, поскольку она проведена лицом, обладающим специальными познаниями, предупреждённым об уголовной ответственности за подготовку заведомо ложного заключения.

Взыскивая с административного истца Агзамова И.Р. расходы в размере 65 000 руб. на оплату судебной экспертизы, суд руководствовался ст.ст.106, 108, 111 КАС РФ, правовыми позициями, закрепленными в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-п, разъяснениями, содержащимися в п.31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" и исходил из того, что разница между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью является несущественной.

Решение суда в части установления размера кадастровой стоимости не может быть признано законным и подлежит изменению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом, в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ) (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Согласно ч.1 ст.77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (ч.2 ст.83 КАС РФ).

В связи с возникшими сомнениями относительно примененной экспертом Плесовских А.В. методики и обоснованности выводов названного эксперта, по ходатайству административного истца Агзамова И.Р., определением судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 30.06.2021г. по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 26 ноября 2019 г., проведение которой было поручено эксперту ООО "Евро Аудит Групп" Паничкиной Н.Е.

При назначении повторной судебной экспертизы учтены следующие обстоятельства.

В заключении судебной экспертизы в нарушение пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г., отсутствует анализ факторов и обоснование и отбор подхода, используемого экспертом при оценке земельного участка.

В заключении судебной экспертизы напрямую не указано какой подход и метод применен для оценки объекта оценки. Из текста заключения судебной экспертизы, а также из письменных пояснений судебного эксперта от 28.06.2021г., представленных в суд апелляционной инстанции, можно только предположить, что оценка произведена сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж (л.д.211-225 т.1); в заключении судебной экспертизы раздел согласование результатов или мотивированный отказ от согласования результатов //что прямо предусмотрено разделом VIII Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014г. N 611//, фактически заменен на раздел, устанавливающий факт попадания полученного результата в доверительный интервал (раздел 3.10).

При отборе аналогов эксперт в качестве аналога N 3 отобрал земельный участок, сведения о котором носят временный характер (на дату оценки), право собственности на который не зарегистрировано, равно как не зарегистрировано и право аренды. При этом, эксперт счел возможным учесть при оценке, что данный участок принадлежит продавцу на праве краткосрочной аренды (л.д.215оборот, т.1).

В письменных пояснениях от 28.06.2021г. судебный эксперт Плесовских А.В. в обоснование возможности использовать данный объект в качестве аналога сослалась на особенности временных земельных участков и на ч.7 ст.76 Федерального закона от.13.07.2015г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Вывод судебного эксперта о допустимости использования такого земельного участка, сведения о котором носят временный характер, как аналога, принадлежащего продавцу на праве аренды, не согласуется с ни положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 34), ни с приведенной нормой Федерального закона.

Отбор такого объекта в качестве аналога (аналог N 3) не отвечает требованиям п.10 ФСО N 1. Каких-либо данных, разъясняющих надлежащим образом перечисленные обстоятельства, материалы дела и представленные письменные пояснения эксперта Плесовских А.В. не содержат.

По результатам повторной судебной экспертизы N от 10.08.2021г., проведенной экспертом ООО "Евро Аудит Групп" Паничкиной Н.Е.(далее-повторная экспертиза), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 ноября 2019 г. определена в <данные изъяты> руб.

В рамках повторной экспертизы дано описание объекта оценки и его основных характеристик, определен сегмент рынка объекта оценки, проанализировано его местоположение, характеристики; приведены основные ценообразующие факторы. Экспертом сделан вывод о том, что наиболее эффективное использование участка-промышленное, что позволяет отнести объект исследования к промышленно-складскому сегменту. По результатам анализа рынка эксперт сделал вывод о том, что рынке коммерческой недвижимости в Ямало-Ненецком автономном округе развит слабо. Рынок коммерческих земельных участков наиболее активен в г. Новый Уренгой, Салехард, Ноябрьск. Среди населенных пунктов наиболее высокие цены на коммерческую недвижимость зафиксированы в Салехарде, Лабытнанги, Новом Уренгое и в Ноябрьске. В итоге эксперт отметил, что реализация сравнительного подхода к оценке стоимости объекта возможна, но аналогами будут предложения прошлых лет, предложения о продаже застроенных участков и предложения в других городах округа. В целях расчета стоимости земли в составе предложений о продаже застроенных участков -аналогов N N1, 2, 3 экспертом применены метод распределения и метод выделения. Для проведения оценки экспертом был мотивированно отобран сравнительный подход, в рамках которого использован метод процентных корректировок. В качестве аналогов отобрано 5 объектов, характеристики которых приведены в таблицах 5.3, 5.9 (стр.51, 60 повторной экспертизы). Экспертом выполнены поправки на оцениваемые права; условия продажи; дату предложения; на торг; площадь; местоположение в области; местоположение в городе; коммуникации; использование.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода- <данные изъяты> руб. В результате дополнительной проверки эксперт пришел к выводу о том, что выборка является необходимой и достаточной, а результаты оценки земельных участков могут быть признаны корректными. В целом по разделу эксперт определилрыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 26 ноября 2019г. в размере <данные изъяты> руб.

В рамках проведенной повторной экспертизы экспертом проанализированы расхождения выводов с выводами первичных экспертиз. По результатам проведенной повторной экспертизы рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером N, по состоянию на 26 ноября 2019г. определена в размере равном <данные изъяты> руб.

К повторной экспертизе приложены копии документов эксперта и источники рыночной информации.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с со ст.82 КАС РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.