Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 июня 2021 года Дело N 66а-797/2021

N 66а-797/2021

Санкт-Петербург 30 июня 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Морозковой Е.Е.,

при секретаре Шубиной Л.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-148/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Норд Регион" (ООО ПКФ "Норд Регион") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021г., которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Морозковой Е.Е., судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, ООО ПКФ "Норд Регион" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, равном <данные изъяты> руб., по состоянию на 01.01.2019г., указав, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает его права как арендатора земельного участка.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021 г. административное исковое заявление ООО ПКФ "Норд Регион" удовлетворено.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ<адрес>., установлена в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

С ООО ПКФ "Норд Регион" в пользу ООО "ЭКО-Н" взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 65 000 руб.

Датой подачи заявления ООО ПКФ "Норд Регион" о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка постановлено считать 14 октября 2020 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее-административный ответчик, Департамент, податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного иска отказать. Административный ответчик не согласен с выводом суда о том, что заключение эксперта ООО "ЭКО-Н" от 07.04.2021г. N является достоверным доказательством, так как при составлении последнего экспертом были допущены существенные нарушения (применены неверные корректировки на дату предложения и скидки на торг, при проведении корректировки на инженерные коммуникации не произведено выделение коммуникаций в отдельные позиции, нарушена методика расчета рыночной стоимости земельного участка в части совмещения корректирующих коэффициентов первой и второй группы). По мнению административного ответчика, заключение эксперта не отвечает требованиям ст.59 КАС РФ.

Лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Рассмотрев административное дело, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных ООО ПКФ "Норд Регион" требований. При определении размера рыночной стоимости суд исходил из результатов проведенной по делу судебной экспертизы, признав ее достоверным доказательством, и установив кадастровую стоимость земельного участка в размере ее рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее-Федеральный закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, промышленная зона, 3 панель, производственная база N 0073, площадью 10 465 кв.м. относится к категории земель-земли населенных пунктов.

Приказом департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.11.2019 г. N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2019 г.

Согласно договору аренды от 17.12.2018 г. N 405/18, заключенного между департаментом по управлению муниципальным имуществом города Губкинского, действующего от имени муниципального образования город Губкинский и ООО ПКФ "Норд Регион" последнее является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на срок с 11.12.2018 г. по 10.12.2067 г. Из положений п.3.1 названного Договора следует, что арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

В суд административным истцом представлен отчет N 813-11.2020 от 25 ноября 2020 года об оценке земельного участка с кадастровым номером N составленный оценщиком ФИО ООО "Судебная экспертиза и оценка".

Оценщиком проведен анализ рынка, дано описание и характеристика земельного участка, отражено, что земельный участок оценивался как незастроенный, в соответствии с видом его фактического использования. Расчет рыночной стоимости произведен с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода с использованием данных о четырех объектах-аналогах с учетом корректировок и последующим проведением согласования результатов.

Определением суда от 27 января 2021 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом вопросов о соответствии отчета об оценке N от 25 ноября 2020 года нормам законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 г. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "ЭКО-Н" Плесовских А.В.

Заключением эксперта Плесовских А.В. от 07.04.2021г. N (далее-заключение эксперта) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 г. определена в <данные изъяты> руб.

В заключении эксперт пришел к выводу о несоответствии отчета об оценке N от 25 ноября 2020 года нормам законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N эксперт сделал вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из его фактического использования: для эксплуатации производственной базы. Относительно рынка земли г. Губкинский эксперт отметил, что данный рынок является неактивным. С учетом требований п.20 ФСО N 7 оцениваемый земельный участок рассматривается как незастроенный. На оцениваемом земельном участке располагаются объекты строительства: теплый склад, общей площадью <данные изъяты> кв.м и газопровод, протяженностью <данные изъяты> м, предназначен для размещения складов.

Экспертом произведен мотивированный отбор подхода и примененной методики для расчета рыночной стоимости земельного участка. Расчет рыночной стоимости произведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж. По результатам исследования экспертом отобрано 3 объекта для использования в качестве аналогов, при их сравнении с объектом оценки проведены корректировки аналогов по двум группам элементов сравнения. Первая группа корректировок: на передаваемые права, на дату предложения, на торг. Вторая группа корректировок: на местоположение, на наличие инженерных коммуникаций, на расположение относительно транспортных магистралей, на наличие строений, на площадь. Объекту-аналогу N 1 присвоен весовой коэффициент 0.1992, объекту-аналогу N 2 - 0.4152, Объекту-аналогу N 3 - 0.3856. По итогам расчетов коэффициент вариации составил 23%, таким образом, не превысил допустимое значение в 33%. В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в <данные изъяты> руб. (округленно) по состоянию на 01.01.2019 г.

По результатам экспертной оценки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена экспертом в <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2019 г. Так как расчет рыночной стоимости производился с использованием только сравнительного подхода, то согласование результатов не производилось.

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен с соблюдением требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. N 611; каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Исследовав заключение эксперта, сопоставив его содержание с иными материалами дела, суд пришел к обоснованному выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о том, что он отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.84 КАС РФ и Федеральным законом N 237-ФЗ, суд правомерно признал заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

В связи с чем, оспариваемым решением суд обоснованно установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> руб.

Руководствуясь ч.4 ст.22 Федерального закона N 237-ФЗ, ст.249 КАС РФ, разъяснениями пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд правильно определил, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 14 октября 2020 г.

Разрешая заявление ООО "ЭКО-Н" о возмещении расходов за проведение судебной экспертизы в размере 65 000 руб., суд обоснованно руководствовался требованиями ст.ст.103, 106, 108, 111 КАС РФ, учел разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 11.07.2017 г. N 20-П.

В определении о назначении судебной оценочной экспертизы от 27 января 2021 г. указано, что вопрос о судебных издержках, связанных с производством судебной экспертизы подлежит рассмотрению при рассмотрении административного иска по существу. На момент вынесения оспариваемого решения суда оплата за проведение судебной оценочной экспертизы не произведена.

Установив, что разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости, установленной судом (<данные изъяты> руб.), и кадастровой стоимостью, установленной ранее в результате массовой государственной кадастровой оценки (<данные изъяты> руб.), составляет менее половины, суд пришел к обоснованному выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью расхождение не является существенным, что соответственно не свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта, и не повлекло нарушение конституционных прав административного истца.

В связи с чем, расходы за проведение судебной экспертизы в размере 65 000 руб. правомерно возложил на ООО ПКФ "Норд Регион". Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, выводы суда подробно мотивированы и обоснованы, судебная коллегия не находит оснований не согласиться с ними.

Возражения административного ответчика относительно заключения эксперта судебной коллегией отклоняются как необоснованные и не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка по следующим основаниям.

Экспертом Плесовских А.В. даны убедительные письменные пояснения относительно доводов административного ответчика о применении неверных корректировок на дату предложения и скидки на торг, не проведении корректировок на ценообразующий фактор (инженерные коммуникации) по отдельным коммуникациям, нарушении методики расчета рыночной стоимости земельного участка в части совмещения корректирующих коэффициентов первой и второй группы, допущенной арифметической ошибки в расчетах.

Так, экспертом пояснено, что источник, на который ссылается податель жалобы (информационно-аналитический портал "Недвижимость "Росриэлт"), обосновывая довод о неверном определении корректировки на дату предложения, не содержит сведений об изменении динамики цен за указанный период в Ямало-Ненецком автономном округе. Примененная скидка на торг - 18% взята экспертом из справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки под редакцией Лейфера Л.А. и соответствует среднему диапазону скидки на торг для земельных участков под индустриальную застройку.

Экспертом дано обоснование использования корректировок на наличие инженерных коммуникаций из справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки под редакцией Лейфера Л.А., поскольку указанный справочник является наиболее авторитетным источником, отражающим тенденции неактивных рынков. Как следует из письменных пояснений эксперта, портал некоммерческой организации "СтатРиелт", на который ссылается податель жалобы, содержит ограниченную и обобщенную информацию, следовательно, данные из него не могут применяться при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе.

Ссылка подателя жалобы на допущение экспертом арифметической ошибки при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является несостоятельной и не подтверждается материалами дела. Несоответствие значения рыночной стоимости объекта оценки, определённой экспертом ее значению, указанной департаментом в апелляционной жалобе обусловлено нарушением подателем жалобы методики расчета, приведенной экспертом на стр. 85 экспертного заключения. В подтверждение указанного экспертом представлены развернутые письменные пояснения от 29.06.2021 г. с подробным описанием алгоритма расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, из которых следует, что арифметических ошибок не допущено.

Согласно п.24 ФСО-1 оценщик вправе самостоятельно применять те или иные подходы к оценке и конкретные методы оценки.

Письменные пояснения эксперта Плесовских А.В. согласуются с выводами, содержащимися в заключении эксперта.

Таким образом, утверждение в жалобе о том, что заключение эксперта не может быть признано надлежащим доказательством, является несостоятельным.

Обжалуемое решение не содержит выводов, которые бы противоречили правовым позициям, отраженным в пункте 6 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2016 г. N 15-П.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке уже исследованных и оцененных судом обстоятельств, не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения по существу.

Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа-без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 июля 2021 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка