Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июня 2021 года Дело N 66а-796/2021

Санкт-Петербург 28 июня 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Подгорной Е.П., Переверзиной Е.Б.

при секретаре-помощнике судьи: Асеевой П.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ООО "Малахит" на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 8 апреля 2021 года по административному делу N 3а-118/2021 по иску ООО "Малахит" к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "ФКП Росреестра", в лице филиала по ЯНАО, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л.,

установила:

ООО "Малахит", в лице представителя, обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "ФКП Росреестра", в лице филиала по ЯНАО, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 8 639 784,75 руб., определенной по состоянию на 1 января 2019 года.

Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "Оценка-95" N 126 от 23 октября 2020 года.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендных платежей, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 8 апреля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 11 345 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> установлена в размере равном его рыночной стоимости- 8 202 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка установлена судом как 17 ноября 2020 года.

С ООО "Малахит" в пользу ООО "ЭКО-Н" взысканы судебные расходы за производство экспертизы в размере 40 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным.

В жалобе указано, что судом в обоснование постановленного решения положено экспертное заключение ООО "ЭКО-Н", при этом, при разрешении дела не учтены доводы представителя истца о наличии нарушений, допущенных экспертом при составлении отчёта об оценке.

В частности, эксперт неправильно определилсегмент рынка, к которому относится объект оценки, используемые в отчёте данные об объектах аналогах недостоверны, корректировки произведены с нарушениями действующих Федеральных стандартов оценки, неправильно определена скидка на торг, о чём подробно изложено в письменных возражениях административного истца на экспертизу.

Суд безосновательно отклонил указанные возражения, не посчитав их надлежащим доказательством по делу.

По мнению подателя жалобы, имеются основания для назначения повторной экспертизы по делу.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к изменению или отмене решения суда.

Из материалов административного дела следует, что ООО "Малахит" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 11 345 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года в размере 8 639 784,75 рублей.

Сведения об установленной кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости утверждены Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 1 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", и внесены в ЕГРН 9 января 2020 года.

Как арендатор земельного участка и плательщик арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец вправе оспорить результаты определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость,

Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке N 126, выполненным ООО "Оценка-95" 23 октября 2020 года, рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6 183 000 руб.

Учитывая мотивированные возражения представителя Департамента имущественных отношений ЯНАО относительно предоставленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО "ЭКО-Н".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 8 202 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости.

В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и доходного оценочных подходов; обоснованно применен сравнительный подход к оценке объекта недвижимости на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный перед экспертом вопрос, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 8 202 000 руб.

Экспертное заключение является полным и не содержит противоречий, выводы эксперта понятны и последовательны, каких-либо относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, стороной административного истца не представлено.

Представив в суд первой инстанции письменные возражения на экспертное заключение, представитель административного истца не заявлял ходатайства о назначении по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы.

Доказательства по делу предоставляются сторонами по делу в суд первой инстанции и податель апелляционной жалобы не ссылается на то обстоятельство, что его ходатайство о назначении повторной экспертизы было необоснованно отклонено судом.

Принимая во внимание, что доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда о размере действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Правом заявить ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, с целью уточнения оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 8 202 000 рублей, выяснения вопроса о правильности подбора объектов-аналогов, примененных к их ценам корректировок, указания местоположения земельного участка в пределах города, а также устранения других возникших у представителя ООО "Малахит" вопросов по экспертизе, представитель административного ответчика не воспользовался.

Доводы подателя жалобы о допущенных в заключении эксперта ошибках, отступлениях от методологии оценки, требований стандартов оценки, являются субъективным мнением лица, заинтересованного в снижении размера кадастровой стоимости объекта недвижимости

Ссылки представителя административного истца на содержащиеся, по его мнению, в экспертном заключении недостатки, не свидетельствуют о том, что экспертом неправильно определена рыночная стоимость земельного участка.

Кроме того, указанные доводы опровергаются содержанием самого экспертного заключения, которому суд первой инстанции дал надлежащую оценку.

При определении сегмента рынка, к которому относится земельный участок с кадастровым номером N как рынок земельных участков коммерческого назначения, расположенных вдоль автодорог (придорожный сервис), из категории земель населенных пунктов, расположенных в г.Салехард, в зонах с преобладанием индустриальной застройки, эксперт исходил из его фактического использования- для размещения здания магазина и нежилого здания, а также из анализа его наилучшего и наиболее эффективного использования, то есть, сегмент рынка, вопреки доводам жалобы определен экспертом правильно.

Доводы жалобы о том, что в таблице 8 эксперт вводит в заблуждение о земельных участках на территории г. Салехард, несостоятелен, поскольку из содержания указанной таблицы следует, что экспертом допущена техническая ошибка при наименовании столбцов, что не влияет на правильность определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

На страницах 27-37 экспертного заключения представлены все найденные предложения о продаже земельных участков в регионе, где также указаны объекты из таблицы 8 с выполненными расчетами стоимости 1 кв.м. площади.

Выбрав в качестве аналогов объекты из другого сегмента рынка, но применив в расчетах необходимые корректировки, эксперт не нарушил требования ФСО.

Эксперт правильно исходил из того, что оцениваемый объект относится к земельным участкам, предназначенным под объекты придорожного сервиса, в связи с чем, применил корректирующий коэффициент 0,77.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что экспертом неправильно применена скидка на торг, указанная корректировка применена экспертом правильно, поскольку земельный участок с кадастровым номером N относится к земельным участкам, предназначенным под объекты придорожного сервиса, а объекты аналоги к земельным участкам, предназначенным под индустриальную застройку.

Корректировка на расположение относительно автомагистралей выполнена в экспертном заключении после корректировки на разрешенное использование, а именно объекты аналоги приведены по ценообразующему фактору к объекту исследования, в связи с чем, принималась экспертом для земельного участка, предназначенного под объекты придорожного сервиса, то есть, 1,31 по Справочнику Лейфера.

Судебная коллегия также отмечает, что рыночная стоимость земельного участка, установленная в экспертном заключении - 8 202 000 рублей, не существенно отличается от размера оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости -8 639 784,75 руб., что также свидетельствует о ее правильном определении.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность постановленного решения, которое является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 8 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Малахит" без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка