Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 июля 2021 года Дело N 66а-788/2021

N 66а-788/2021

Санкт-Петербург 7 июля 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А.,

судей Морозковой Е.Е. и Стаховой Т.М.

при секретаре Гордали М.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-77/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) "ПУРОВСКАЯ КОМПАНИЯ ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ И ТОРГОВЛИ - ПУРНЕФТЕГАЗГЕОЛОГИЯ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 марта 2021 года,

установил:

ООО "ПУРОВСКАЯ КОМПАНИЯ ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ И ТОРГОВЛИ - ПУРНЕФТЕГАЗГЕОЛОГИЯ" (далее также - ООО "ПКОПТ-ПНГГ") владеет на основании договоров аренды следующими земельными участками, относящимися к категории земель населенных пунктов:

- с кадастровым N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: <адрес> (далее также - объект оценки N 1);

- с кадастровым N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: <адрес> (далее также - объект оценки N 2);

- с кадастровым N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: <адрес> (далее также - объект оценки N 3);

- с кадастровым N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: <адрес> (далее также - объект оценки N 4);

- с кадастровым N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: <адрес> (далее также - объект оценки N 5);

- с кадастровым N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: <адрес> (далее также - объект оценки N 6).

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-о в соответствии со статьей 15 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2019 года, в том числе и находящихся во владении истца земельных участков:

- с кадастровым N площадью 34 386 кв.м в размере <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым N площадью 4 007 кв.м в размере <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым N площадью 1 691 кв.м в размере <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым N площадью 408 кв.м в размере <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым N площадью 1 811 кв.м в размере <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым N площадью 1 541 кв.м в размере <данные изъяты> рублей.

В связи с изменением качественных характеристик объекта недвижимости с кадастровым N, повлекшим изменение его кадастровой стоимости, Государственным бюджетным учреждением Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (далее также - ГБУ ЯНАО "ГКО") определена кадастровая стоимость земельного участка в размере 2 241 981,84 рублей.

Полагая определенную в процессе государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость земельных участков, включая кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N в размере 2 241 981,84 рублей, завышенной, ООО "ПКОПТ-ПНГГ" обратилось в суд с заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым N - в размере 4 882 812 рублей; с кадастровым N - в размере 4 067 105 рублей; с кадастровым N - в размере 1 728 202 рублей; с кадастровым N - в размере 480 624 рублей; с кадастровым N - в размере 1 838 165 рублей; об установлении по состоянию на 1 января 2020 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N в размере рыночной стоимости 1 214 148 рублей.

В обоснование административного искового заявления представлен отчет об оценке земельных участков N 2906202051/Д от 29 июня 2020 года, выполненный оценщиком ООО Оценочная Компания "Легион-Эксперт".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 марта 2021 года, вынесенным в порядке упрощенного (письменного) производства, установлена по состоянию на 1 января 2019 года по результатам судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N в размере 10 350 000 рублей; с кадастровым N в размере 5 722 000 рублей; с кадастровым N в размере 2 538 000 рублей; с кадастровым N в размере 697 000 рублей; с кадастровым N в размере 2 697 000 рублей; по состоянию на 1 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка N в размере 1 617 000 рублей.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено 23 сентября 2020 года.

В пользу ООО "ЭКО-Н" с административного истца взысканы расходы по производству судебной экспертизы в размере 240 000 рублей.

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент, Департамент имущественных отношений ЯНАО) просит решение суда изменить в части установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска в полном объеме.

По мнению Департамента, в основу обжалуемого решения суда положено экспертное заключение, содержащее существенные недостатки, возникшие в результате допущенных экспертом Плесовских А.В. нарушений:

- при расчете рыночной стоимости объекта оценки N 1 экспертом указана отличающаяся информация о виде использования, зонировании, представленная в разных разделах экспертного заключения, что вводит пользователей отчета (заключения) в заблуждение;

- экспертом использовалась недостоверная информация об аналогах, так как стоимость некоторых из них предусматривает стоимость переуступки права аренды, а не аренды (аналогов N 2, N 4 - при расчете рыночной стоимости объектов оценки N N2,3,4,5; аналогов N 1, N 3 - при расчете рыночной стоимости объекта оценки N 6), и цена предложения одного из аналогов включает в себя стоимость незавершенного строительством объекта капитального строительства, размещенного на таком участке (аналог N 2 - при расчете рыночной стоимости объектов оценки N N2,3,4,5; аналог N 1 - при расчете рыночной стоимости объекта оценки N 6);

- применено ошибочное значение корректировки на передаваемые имущественные права к одному из аналогов - как к краткосрочной аренде, хотя аренда является долгосрочной (аналог N 2 - при расчете рыночной стоимости объектов оценки N N2,3,4,5; аналог N 1 - при расчете рыночной стоимости объекта оценки N 6);

- применено необоснованное значение корректировки по фактору "скидка на торг", так как различия объектов-аналогов с объектами оценки по виду разрешенного использования не сглажено (при расчете рыночной стоимости объектов оценки N N2,3,4,5,6), не учтена срочность продажи аналога N 1 (при расчете рыночной стоимости объектов оценки N N2,3,4,5);

- экспертом необоснованно использована методика исчисления корректировки на масштаб методом статистических исследований зависимости цены от площади земельного участка, применяемая к земельным участкам площадью, превышающей 1 000 кв.м: к аналогу N 4 площадью 915 кв.м при расчете рыночной стоимости объектов оценки N N2,3,4,5; к аналогам N 1 площадью 892 кв.м, аналогу N 5 площадью 440 кв.м при расчете рыночной стоимости объекта оценки N 4; к аналогу N 3 площадью 915 кв.м, аналогу N 4 площадью 892 кв.м при расчете рыночной стоимости объекта оценки N 6;

- корректировка на дату предложения рассчитана экспертом с помощью инфляционного калькулятора с использованием данных мониторинга цен на потребительские товары, которые не характеризуют тенденции изменения стоимости на рынке недвижимости (является общим замечанием для всех объектов оценки).

Представители административного истца, административных ответчиков Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка", заинтересованных лиц Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили. Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" просят рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению, исходя из следующего.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N 1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1,7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО N 1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N 1).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28) разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 77 КАС РФ, определением суда первой инстанции от 13 ноября 2021 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "ЭКО-Н" Плесовских А.В.

Заключением эксперта определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года: для земельного участка с кадастровым N - в размере 10 350 000 рублей; с кадастровым N - в размере 5 722 000 рублей; с кадастровым N - в размере 2 538 000 рублей; с кадастровым N - в размере 697 000 рублей; с кадастровым N - в размере 2 526 000 рублей (при общей площади земельного участка 1 682 кв.м), в размере 2 697 000 рублей (при общей площади земельного участка 1 811 кв.м).

Рыночная стоимость земельного участка N по состоянию на 1 января 2020 года составляет 2 230 000 рублей (при общей площади земельного участка 1 541 кв.м), по состоянию на 4 марта 2019 года - 1 617 000 рублей (при общей площади земельного участка 1 086 кв.м).

Суд первой инстанции, оценив собранные доказательства по делу, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы (применительно к земельному участку с кадастровым N общей площадью 1 811 кв.м - в размере 2 697 000 рублей, земельному участку с кадастровым N общей площадью 1 086 кв.м - в размере 1 617 000 рублей, однако по состоянию на 1 января 2020 года), которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельных участков.

Учитывая, что судом не установлено юридически значимое обстоятельство дела - дата, по состоянию на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N и по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость данного объекта, судом апелляционной инстанции истребованы дополнительные доказательства.

По информации ФГБУ "ФКП Росреестра", ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (далее также - ГБУ ЯНАО "ГКО"), полученной судом апелляционной инстанции, а также согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым N поставлен на государственный кадастровый учет 1 сентября 2005 года на основании заявки правообладателя ООО "ПК ОПТ-ПНГГ" с описанием: объект землеустройства - общежитие, площадь - 1 541 кв.м. 21 февраля 2019 года ООО "ПКОПТ-ПНГГ" обратилось в Управление Росреестра по ЯНАО с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений в связи с изменением площади земельного участка на 1 086 кв.м и изменением описания местоположения его границ. Приказом Департамента имущественных отношений администрации Пуровского района от 28 апреля 2020 года N 384-ДП изменен вид разрешенного использования земельного участка на "предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки (общежития)". Изменение качественных характеристик объекта повлекло изменение его кадастровой стоимости. ГБУ ЯНАО "ГКО" определена кадастровая стоимость названного земельного участка общей площадью 1 086 кв.м в размере 2 241 981,84 рублей в порядке части 9 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке в редакции N 2 от 29 июля 2017 года, результаты определения кадастровой стоимости отражены в акте от 8 апреля 2020 года N 3-2020/24. Кадастровая стоимость в размере 2 241 981,84 рублей определена по состоянию на 4 марта 2019 года.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N должна быть определена по состоянию на 4 марта 2019 года. Согласно заключению эксперта такая стоимость на указанную дату составляет 1 617 000 рублей.

В связи с имеющимися у Департамента возражениями относительно содержания экспертного заключения судом апелляционной инстанции от эксперта Плесовских А.В. истребованы пояснения, сопровожденные подпиской об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Представление экспертом письменных пояснений, по мнению судебной коллегии, не противоречит положениям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судебная коллегия, исследовав заключение экспертизы с учетом письменных пояснений эксперта, соглашается с оценкой заключения экспертизы, данной ему судом первой инстанции как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость объектов недвижимости, которое может быть положено в основу решения по делу.

Доводы, приведенные подателем апелляционной жалобы, не указывают на наличие в заключении эксперта недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства либо свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости находящихся во владении истца объектов недвижимости.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Заключение дано в пределах имеющейся у эксперта специальности, является логичным и последовательным, исследование проведено всесторонне и в полном объеме, не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования результата оценки, на поставленный судом вопрос дан конкретный ответ.

Экспертом в целях установления рыночной стоимости объектов недвижимости приведены сведения об основных характеристиках объектов исследования, включая описание земельных участков, ближайшего окружения объектов исследования, транспортной доступности; определены сегменты рынка, к которым относятся оцениваемые земельные участки; проведены анализ фактического и наиболее эффективного использования объектов исследования, анализ рынка, ценообразующих факторов, внешних факторов, влияющих на стоимость, оценена применимость существующих подходов и методов к оценке с приведением результатов такого анализа.

Для оценки объекта избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, предусматривающий сравнение объектов оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имелась информация о ценах, обоснована невозможность использования иных подходов, методов оценки.

С учетом имеющейся в открытом доступе информации в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемых земельных участков экспертом отобран ряд объектов недвижимости: для объекта оценки N 1 - три аналога, для объектов оценки N 2, N 3, N 4, N 5 - по пять аналогов, для объекта оценки N 6 - четыре аналога, указаны источники информации.

Отобранные экспертом объекты-аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.