Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 октября 2021 года Дело N 66а-776/2021

N66а-776/2021

Санкт-Петербург 7 октября 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А.,

судей Морозковой Е.Е. и Стаховой Т.М.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-65/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Феникс Инвест" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, по апелляционным жалобам ООО "Феникс Инвест", Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 июня 2020 года,

установила:

ООО "Феникс Инвест" владеет на праве собственности следующими земельными участками, относящимися к категории земель населенных пунктов:

- с кадастровым N, местоположение которого установлено относительно ориентира (производственного здания), расположенного в границах участка по адресу: <адрес> (далее также - объект оценки N 1);

- с кадастровым N, местоположение которого установлено относительно ориентира (производственного здания N 2), расположенного в границах участка по адресу: <адрес> (далее также - объект оценки N 2);

- с кадастровым N, местоположение которого установлено относительно ориентира (здания РММ), расположенного в границах участка по адресу: <адрес> (далее также - объект оценки N 3);

- с кадастровым N, местоположение которого установлено относительно ориентира (цеха ЖБИ), расположенного в границах участка по адресу: <адрес> (далее также - объект оценки N 4);

- с кадастровым N, местоположение которого установлено относительно ориентира (магазина), расположенного в границах участка по адресу: <адрес> (далее также - объект оценки N 5);

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-о в соответствии со статьей 15 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2019 года, в том числе и находящихся в собственности истца земельных участков: с кадастровым N - в размере 2 005 330,78 рублей, с кадастровым N - в размере 2 790 936,28 рублей, с кадастровым N - в размере 4 853 296,20 рублей, с кадастровым N - в размере 9 907 086,48 рублей, с кадастровым N - в размере 1 792 450,08 рублей.

Считая определенную в процессе государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость земельных участков завышенной, ООО "Феникс Инвест" обратилось в суд с заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым N - в размере 1 262 000 рублей; с кадастровым N - в размере 1 756 000 рублей; с кадастровым N - в размере 3 054 000 рублей; с кадастровым N - в размере 6 175 000 рублей; с кадастровым N - в размере 1 027 000 рублей, в обоснование чего представило отчет об оценке земельных участков N 1928-01-2020-С/89 от 3 февраля 2020 года (для объектов оценки N 1,N2,N3,N4) и отчет об оценке земельных участков N 1944-02-2020-Р/89 от 19 февраля 2020 года (для объекта оценки N 5), выполненные оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки "ЦЕРТА".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 июня 2020 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N в размере 1 262 000 рублей; с кадастровым N в размере 1 756 000 рублей; с кадастровым N в размере 3 054 000 рублей; с кадастровым N в размере 6 175 000 рублей; с кадастровым N в размере 1 027 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года с даты обращения административного истца в суд 10 марта 2020 года.

Не согласившись с решением суда, административный истец ООО "Феникс Инвест" и административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент, Департамент имущественных отношений ЯНАО) подали апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе административный истец просит отменить решение суда первой инстанции в части, указывая, что судом установлена кадастровая стоимость с даты обращения административного истца в суд 10 марта 2020 года, тогда как резолютивная часть решения должна содержать не указание на период установления кадастровой стоимости, а лишь дату обращения лица с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, просит указать дату обращения административного истца в суд. С решением суда в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости согласен.

Департамент имущественных отношений ЯНАО в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении административного иска в полном объеме.

Департамент оспаривает установленную судом величину кадастровой стоимости объектов недвижимости по мотиву недостоверности представленных истцом отчетов об оценке, приводя замечания к отчетам, выразившиеся в использовании оценщиком не соответствующих фактическому использованию объектов оценки данных о виде разрешенного использования (установлен вид разрешенного использования объектов оценки N 1,N2,N3,N4 на основании утратившего силу нормативного правового акта); в неисследовании рынка в полном объеме; в наличии ошибок в расчетах поправочного коэффициента на местоположение объектов оценки; в невозможности идентификации отобранных оценщиком объектов-аналогов.

В связи с необходимостью проверки возражений административного ответчика в рамках предыдущего апелляционного рассмотрения дела определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 26 августа 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза на предмет проверки отчета об оценке N 1928-01-2020-С/89 от 3 февраля 2020 года на соответствие федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми N, N, N, N, N, проведение которой поручено Агентству оценки "Северная столица". Получено заключение эксперта Агентства оценки "Северная столица" Чудновец А.А., согласно которому отчет об оценке от 3 февраля 2020 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельных участков определена в размере, превышающем их кадастровую стоимость.

Апелляционным определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 12 октября 2020 года с учетом результатов проведенной экспертизы решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 июня 2020 года отменено, в удовлетворении заявления отказано.

Кассационным определением судебной коллегии Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25 мая 2021 года апелляционное определение от 12 октября 2020 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, судом кассационной инстанции указано на необходимость установить существенные для правильного рассмотрения дела и входящие в предмет доказывания обстоятельства, дать надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам.

Представители административного истца ООО "Феникс Инвест", административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра", Департамента имущественных отношений ЯНАО, Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка", заинтересованного лица Администрации города Губкинский в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении дела слушанием не заявляли. Департамент имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" просили о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит, что апелляционная жалоба ООО "Феникс Инвест" подлежит удовлетворению, апелляционная жалоба Департамента имущественных отношений ЯНАО - частичному удовлетворению, решение суда надлежит изменить, исходя из следующего.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N 1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Закона о государственной кадастровой оценке 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1,7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО N 1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

В соответствии с пунктом 4 ФСО N 2 и пунктом 6 ФСО N 1 результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки, то есть стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N 1).

Как разъяснено в пунктах 20,22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28), исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20).

В целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (пункт 22).

В случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд в порядке части 1 статьи 77 КАС РФ назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, установив, что представленные административным истцом отчеты об оценке являются доказательствами, достоверно подтверждающими указанную в них итоговую величину рыночной стоимости земельных участков.

Отклонив ходатайство административного ответчика о допросе в качестве свидетеля оценщика, подготовившего отчеты об оценке, суд первой инстанции не привел в решении результаты собственной оценки доводов Департамента имущественных отношений ЯНАО относительно замечаний к данным отчетам, которые требовали специальных знаний.

На экспертное заключение от 26 августа 2020 года, полученное в суде апелляционной инстанции, административным истцом были принесены возражения, указывающие на допущенные экспертом математические ошибки (возражения N 1; том 4 л.д. 22-25).

В связи с поступлением указанных возражений эксперт Чудновец А.А. представил суду ответы на вопросы в письменном виде (том 4 л.д. 45-48), после чего административным истцом принесены возражения N 2 на заключение эксперта, заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы с целью устранения нарушений (том 4 л.д. 53-62, 63-91).

В письменных возражениях N 2 истец указывал на следующие нарушения, допущенные экспертом: применение повышающей корректировки к объектам-аналогам N 2 и N 3, учитывающей расходы покупателя на снос непригодного для эксплуатации размещенного на участках здания в отсутствие у эксперта квалификации в области оценки технического состояния зданий, и объективных доказательств, подтверждающих высокую степень износа зданий; ошибочный расчет стоимости 1 кв.м аналога N 2 при использовании экспертом указанного в объявлении округленного значения площади участка (600 кв.м) вместо фактической площади 601 кв.м; неприменение корректировок к аналогу N 1, являющемуся застроенным земельным участком; отбор в качестве аналогов N 2 и N 3 земельных участков, удельный показатель стоимости которых является наиболее высоким в сравнении с иными предложениями, представленными в том же ресурсе-источнике информации; необоснованное использование в качестве аналогов земельных участков под ИЖС при оценке объектов коммерческого и производственного назначения на территории Ямало-Ненецкого автономного округа с применением поправочных коэффициентов, определенных для иных регионов России (Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области, городов-миллионников, где имеется спрос на коммерческую недвижимость, в отличие от рынка Ямало-Ненецкого автономного округа). Дополнительно истец приводит справочную информацию по объектам недвижимости online с публичного источника - сайта Росреестра, согласно которой объекты капитального строительства, размещенные на земельных участках-аналогах N 2, N 3, поставлены на кадастровый учет сравнительно недавно - в 2011 и 2016 годах.

Учитывая, что в отношении одного из отчетов об оценке (отчета N 1944-02-2020-Р/89 от 19 февраля 2020 года), представленного в подтверждение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N (объект оценки N 5), вопрос о соответствии законодательству об оценочной деятельности экспертным путем не разрешался (том 2 л.д.50-189), а также в связи с необходимостью проверки доводов административного истца о завышении кадастровой стоимости спорных объектов с использованием специальных знаний эксперта-оценщика, определением судебной коллегии от 7 июля 2021 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Евро Аудит Групп" Паничкиной Н.Е.

Согласно заключению эксперта N 0076.Э.21 от 20 августа 2021 года отчеты об оценке (в части установления рыночной стоимости объектов оценки N N1-5), выполненные ООО "Центр экспертизы и оценки "ЦЕРТА", не соответствуют федеральным стандартам оценки и требованиям законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком не учитывалось наличие действующих инженерных присоединений при оценке участков, тогда как на типичном рынке цены незастроенных и застроенных земельных участков находятся в зависимости от данной характеристики; допущены нарушения при расчете поправки на местоположение для оцениваемых участков. Также в отчете об оценке N 1928-01-2020-С/89 в отношении земельных участков - объектов оценки N 1-4 при описании участков информация об обеспеченности их коммуникациями приведена некорректно (указание в отчете на прохождение коммуникаций по границе участков опровергается фотоматериалами, из которых усматривается, что объекты являются инженерно обеспеченными); выявлены ошибки при совершении математических действий.

Экспертом в целях установления рыночной стоимости объектов оценки приведено их описание; определены сегменты рынка недвижимости, к которым относятся объекты исследования; произведен анализ рынка. Расчет выполнен методом сравнения продаж в комбинации с методом распределения и методом выделения в рамках сравнительного подхода, обоснована невозможность использования иных подходов и методов оценки. Для расчета рыночной стоимости объектов оценки N 1-4 отобрано 4 объекта недвижимости в качестве аналогов, для объекта оценки N 5 - 3 объекта-аналога. Отобранные экспертом объекты-аналоги для целей оценки являлись сходными с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 объекты-аналоги подлежали сравнению с объектами оценки, в результате чего выявлялись различия объектов по тем или иным критериям, цена объектов оценки (или ее удельный показатель) корректировалась экспертом методом процентных корректировок с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

По результатам произведенных расчетов эксперт установил по состоянию на 1 января 2019 года рыночную стоимость объектов недвижимости:

для земельного участка с кадастровым N - 1 870 000 рублей,

- земельного участка с кадастровым N - 2 430 000 рублей,

- земельного участка с кадастровым N - 3 760 000 рублей,

- земельного участка с кадастровым N - 6 950 000 рублей,

- земельного участка с кадастровым N - 1 800 000 рублей.

К заключению приложены документы, подтверждающие квалификацию эксперта, его членство в саморегулируемой организации и страхование риска гражданской ответственности эксперта, документы, содержащие сведения об источниках используемой экспертом информации.

Эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами, отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности.

Заключение повторной экспертизы мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Исследовав заключение эксперта N 0076.Э.21, судебная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверно подтверждает рыночную стоимость объектов оценки N N1-5 по состоянию на 1 января 2019 года.

Лицами, участвующими в деле, не представлено возражений относительно экспертного заключения, равно как и каких-либо доказательств иной рыночной стоимости объектов оценки.

С учетом изложенного кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми N, N N, N, N подлежит установлению в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в ГКН; ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ГКН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Период действия определенной судом кадастровой стоимости указывается в резолютивной части решения в случае, если на момент принятия решения в ГКН внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то есть в случае установления судом архивной кадастровой стоимости (второй абзац пункта 25).

Исходя из части 4 статьи 93 КАС РФ днем обращения ООО "Феникс Инвест" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, поданным в электронном виде 5 марта 2020 года согласно квитанции об отправке (л.д.165 том 1), является 5 марта 2020 года. Судом первой инстанции дата обращения ООО "Феникс Инвест" с заявлением 10 марта 2020 года ошибочно определена моментом регистрации административного искового заявления в суде.

Указание судом в резолютивной части решения на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с даты обращения административного истца в суд не соответствует вышеприведенным разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации. Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в резолютивной части решения указывается самостоятельно - отдельно от сведений о величине установленной судом кадастровой стоимости.