Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 июля 2021 года Дело N 66а-746/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Красиковой О.Е., Вольной Е.Ю.,

при секретаре Грейсман А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (N 3а-736/2020) по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Новоселовское" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Правительства Красноярского края Березнюк Г.М. на решение Красноярского краевого суда от 25 февраля 2021 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Вольной Е.Ю., пояснения представителя ответчика Правительства Красноярского края Баженова Д.Е., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя административного истца закрытого акционерного общества "Новоселовское" Мухамедшина А.Р., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ЗАО "Новоселовское" обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в обоснование требований указав, что на основании договора аренды N 80 от 19 октября 2017 года владеет земельным участком с кадастровым номером N, площадью 5 933 737 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования; <адрес>, от 30 ноября 2012 года N 629-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Красноярского края" по состоянию на 01 января 2012 года в размере 38153928,91 рублей. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю N 71 от 09 июля 2020 года административному истцу отказано в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N. В связи с несогласием с установленным размером кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой формируются арендные платежи, а также выкупная стоимость объекта недвижимости, ЗАО "Новоселовское" полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной, в соответствии с заключением проведенной по делу повторной судебной экспертизы ООО "СОС" NN от 31 января 2021 года по состоянию на 01 января 2012 года в размере 7182 000 рублей, восстановив установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок на обращение в суд.

Определением суда к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Решением Красноярского краевого суда от 25 февраля 2021 года административный иск удовлетворен, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N (почтовый адрес: <адрес>") равной его рыночной стоимости в размере 7182000 рублей, определённой по состоянию 1 января 2012 года. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка постановлено считать 10 июня 2020 года.

Не согласившись с решением суда, представителем административного ответчика Правительства Красноярского края - Березнюк Г.М. подана апелляционная жалоба, в которой просит указанное решение суда отменить. По мнению апеллянта, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, указанные нарушения повлияли на результат проведенной экспертизы. Указывает, что в нарушение положений пункта 22 ФСО N 7 эксперт не обосновывает выбор объектов-аналогов, в нарушение пункта 11 ФСО N 7, пункта 5 ФСО N 3, эксперт не учитывает все ценообразующие факторы, с учетом специфики объекта оценки, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. При выборе методов оценки, эксперт ошибочно не рассматривает возможность применения метода капитализации земельной ренты, что противоречит пункту 11 ФСО N 1.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем ЗАО "Новоселовское" Филиповым Д.П. представлены возражения.

Участвуя в судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством видео-конференц-связи, установленной с Красноярским краевым судом, представитель ответчика Правительства Красноярского края Баженов Д.Е. доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель административного истца ЗАО "Новоселовское" Мухамедшин А.Р. возражал против удовлетворения доводов жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились.

От представителя заинтересованного лица администрации Новоселовского района Красноярского края Филимонова Н.Н. поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

Согласно абзацу первому статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании абзаца 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Абзацем 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с абзацем 10 статьи 24.18 названного Закона заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 названного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, абзаца первого статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки N 1, N 2, N 3, утвержденными Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N N297, 298, 299, ФСО N 4, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, а также ФСО N 7, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, и обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Разрешение вопроса о размере рыночной стоимости земельных участков является одним из юридически значимых для правильного рассмотрения данного административного дела, который требует специальных познаний в области оценочной деятельности и предусматривает обязательность проведения судебной экспертизы как с целью установления рыночной стоимости объектов недвижимости, так и с целью проверки отчета об оценке, положенного в основу оспариваемого решения Комиссии, на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Новоселовское" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 933 737 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Новоселовский район, ЗАО "Новоселовское", срок аренды - с 19 октября 2017 года по 18 октября 2027 года, что подтверждается договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 80 от 19 октября 2017 года (том 1 л.д. 6-7).

На основании постановления Правительства Красноярского края от 30 ноября 2012 года N 629-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Красноярского края" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 01 января 2012 года в размере 38153928,91 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 июля 2020 года (том 1 л.д. 11).

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08 февраля 2013 года.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В силу подпунктов 8 и 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Согласно статье 11 Закона Красноярского края от 04 декабря 2008 года N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" цена земельного участка по договору купли-продажи исчисляется от его кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, поскольку административный истец имеет право на выкуп находящегося у него на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N без проведения торгов, а стоимость земельного участка будет определяться исходя из его кадастровый стоимости, то он имеет законный интерес в установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Полагая установленную и внесенную в единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка необоснованной и не соответствующей его рыночной стоимости, ЗАО "Новоселовское" обратилось 10 июня 2020 года в Комиссию с заявлением о пересмотре указанных выше результатов определения кадастровой стоимости земельного участка путем установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, с приложением отчета об оценке N 2188 от 10 мая 2020 года, подготовленного оценщиком ООО "Б", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 933 737 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, ЗАО "Новоселовское" по состоянию на 01 января 2012 года составляет 474 699 рублей (том 1 л.д. 15-64).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю от 09 июля 2020 года N 71 ЗАО "Новоселовское" отказано в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости в связи с несоответствием представленного отчета об оценке N 2188 от 10 мая 2020 года требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности (том 1 л.д. 67).

На основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Красноярского краевого суда от 17 сентября 2020 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценке и федеральным стандартам оценки и по определению рыночной стоимости указанного объекта недвижимости (том 1 л.д. 156-157).

Согласно заключению эксперта N 20/736/Э от 15 ноября 2020 года, составленному ООО "АНО", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2012 года составила 22 192 176 рублей. Отчет об оценке, предоставленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Оценщиком, составившим указанный отчет, допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (том 1 л.д. 166-228).

В связи с тем, что рыночная стоимость, установленная на основании отчета об оценке N 2188 от 10 мая 2020 года, подготовленного ООО "Б", менее стоимости по заключению эксперта ООО "АНО" N N20/736/Э от 15 ноября 2020 года в 46 раз, руководствуясь частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Красноярского краевого суда от 28 декабря 2020 года по административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценке и федеральным стандартам оценки и по определению рыночной стоимости указанного объекта недвижимости (том 2 л.д. 250-252).

Согласно экспертному заключению NЭ от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом ООО "СОС" Колодзинским С.Г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 182000 рублей. Отчет ООО "Б" N 2188 от 10 мая 2020 года не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Оценщиком были допущены нарушения (в том числе нарушения, указанные в экспертном заключении N 20/736/3), повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (том 3 л.д. 9-62).

Поскольку, земельный участок с кадастровым номером N был предоставлен административному истцу в аренду только в октябре 2017 года, суд первой инстанции обоснованно восстановил административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, что согласуется с вышеуказанной правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации.