Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июня 2021 года Дело N 66а-694/2021

Санкт-Петербург 16 июня 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Вдовиченко С.В.,

судей Морозковой Е.Е., Семеновой И.А.,

при секретаре Карасевой Е.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-107/2021 по административному исковому заявлению ООО "Нова" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа 23 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Вдовиченко С.В., судебная коллегия

установила:

ООО "Нова", в лице представителя по доверенности ФИО1, обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде, с кадастровым номером N, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 17 779 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> в размере равной его рыночной стоимости 2 346 828 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 марта 2021 года административное исковое заявление ООО "Нова" удовлетворено. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости 807 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 года. Дата подачи заявления ООО "Нова" о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 09 ноября 2020 года. С департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу ООО "Априори" взысканы расходы по производству судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного иска отказать. Административный ответчик считает, что заключение судебной экспертизы имеет существенные недостатки (отсутствуют сведения об определении начальной минимальной цены рассматриваемых аукционов, некорректное использование данных об инфляции потребительских цен при проведении корректировки на условия рынка, при проведении корректировок не учтены имеющиеся у аналогов обременения). По мнению административного ответчика, заключение эксперта не отвечает требованиям статьи 59 КАС РФ. Ссылаясь на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П, Постановление Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 департамент считает, что с административного ответчика незаконно взысканы расходы, поскольку права административного истца, как налогоплательщика по земельному налогу не нарушены в силу того, что истец является арендатором, а наличие расхождения между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью обусловлено с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки при определении рыночной стоимости.

ООО "Нова" подано возражение в письменном виде относительно апелляционной жалобы.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представители административного истца, административных ответчиков, заинтересованных лиц в судебное заседание не явились.

Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 17 779 кв.м,, расположен по адресу Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> относится к категории земель-земли населенных пунктов.

Приказом департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена в размере 4 974 386,41 руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Департаментом имущественных отношений и ООО "Нова", последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов для строительства объектов ремонтной базы, общей площадью 17 779 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости и уплачивается арендодателю.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Земельный кодекс РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 245 КАС РФ, частям 1, 3, 7 статьи 22 Закона Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу абзацев 6, 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Обращаясь с настоящим иском в суд, ООО "Нова" ссылалось на отчет об оценке ООО "Судебная экспертиза и оценка" N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 2 346 828 руб.

Определением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначалась судебная оценочная экспертиза с поручением ее проведения эксперту ООО "Априори" ФИО2 на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению эксперта ООО "Априори" ФИО2 N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка определена в размере 807 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что отчет об оценке ООО "Судебная экспертиза и оценка" N .2020 от ДД.ММ.ГГГГ является недостоверным доказательством, признав заключение судебной оценочной экспертизы эксперта ООО "Априори" ФИО2 N от ДД.ММ.ГГГГ отвечающим требованиям относимости, допустимости, которое не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Требования, предъявляемые к заключению эксперта, изложены в статье 82 КАС РФ. В соответствии с названной нормой права заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопроса и обоснование этих выводов.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом ФИО2 были изучены материалы административного дела, проведен анализ цен предложений. В заключении эксперта приведено описание объекта исследования. Экспертом по сведениям арендатора учтено, что на дату оценки участок фактически не использовался, в настоящее время на участке располагаются мобильные вагон-дома, три складских ангара. При анализе наиболее эффективного использования эксперт сделал вывод о том, что с учетом требований пункта 20 ФСО N рыночная стоимость спорного земельного участка определяется исходя из финансовой целесообразности законодательно разрешенных и физически возможных вариантов использования, а именно для размещения складского назначения. Относительно рынка земли <адрес> эксперт охарактеризовал его как неактивный, учитывая масштаб города и специфику рынка. Оцениваемый земельный участок относится к условно доходной недвижимости, способной приносить доход в совокупности с улучшениями, относится к землям поселений (населенных пунктов), является застроенным, предназначен для индустриальной (производственно-складской застройке). В заключении эксперт произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений из сегмента рынка, к которому относится предмет экспертизы. Экспертом произведен мотивированный отбор подхода и примененной методики для расчета рыночной стоимости земельного участка. Расчет рыночной стоимости произведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода валового рентного мультипликатора (ВРМ). При применении указанного метода для определения валового рентного дохода отобрано 8 аналогов, при их сравнении с объектом оценки проведены корректировки аналогов по следующим элементам сравнения: условия рынка, вид использования, доступность коммуникаций, расположения относительно транспортную доступность, дорожной инфраструктуры, площадь (масштабный фактор). Так как расчет рыночной стоимости производился с использованием только одним подходом и одним методом, то согласование результатов не производилось.

Выбор эксперта подходов к оценке, ее методов в заключении аргументированы, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N 1.

Экспертом ФИО2 даны убедительные письменные пояснения на возражения административного ответчика (которые также приведены в апелляционной жалобе) относительно данного им заключения по судебной экспертизе.

На возражения административного ответчика экспертом о необходимости опередить методику расчета начальной цены лота рассматриваемых аукционов,

пояснено, что свободный рынок устанавливает справедливую цену вне зависимости от методики определения начальной цены лота. Если цена предложения занижена относительно рыночной стоимости, то при условии ограничения количества товаров (что подразумевают условия земельного аукциона) повышенный спрос неизменно приведет к повышению цены продажи посредством роста ставок, в противном случае - рынок отреагирует отсутствием спроса.

Относительно поправки на передаваемые имущественные права, эксперт указал, что на основании результатов анализа рынка, к которому относится оцениваемый объект, было установлено, что единственно возможным методом оценки для определения стоимости оцениваемого участка является метод ВРМ, где стоимость объекта недвижимости определяется по формуле. При этом для расчета потенциальной валовой ренты оцениваемого участка арендные ставки сопоставимых объектов путем корректировки проводились к арендной ставке оцениваемого объекта на этапе потенциальной валовой ренты оцениваемого участка, поправка на вид права не вводилась в соответствии с применений методологией. Арендная ставка путем умножение на мультипликатор преобразуется в стоимость права собственности на последнем этапе расчета, что отражено в экспертном заключении.

Невозможность определения корректировки на условия рынка, цен на время, обусловлена низким уровнем развития рынка земли <адрес>. Экспертом не были выявлены факторы, оказывающие особое влияние на стоимость недвижимости в рассматриваемом периоде, кроме инфляционных процессов в экономике. При этом экспертом использовались данные рассматриваемого района, а также Ямало-Ненецкого автономного округа с учетом пункта 11 "б" ФСО N 7 в открытых источниках (информационно-аналитический портал "Росриэтл").

Не нашли своего подтверждения доводы жалобы о том, что экспертом не полно обосновано применение в графе "сравнение и корректировка цен арендных ставок земельных участков, использованных для расчета РВМ" доступных коммуникаций. Напротив, в экспертном заключении (таблица 26, 27) экспертом приводится расчет цены продажи и арендной ставки условного участка, которые впоследствии используются для расчета ВРМ.

Относительно не проведения корректировок на наличие обременений у аналога с кадастровым номером N, эксперт отметил, что в документации аукционов отсутствует информация о зарегистрированных в надлежащем порядке обременениях прав или ограничениях. Наличие на участке временных сооружений и техники, которые должны быть убраны с участка силами сторонней организации, необходимость подготовки участка, не давало основания эксперту применять корректировку, поскольку требования конкретного застройщика не является ценообразующим фактором при отсутствии существенных недостатков, влияющих на возможность застройки участка.

Согласно п.24 ФСО-1 оценщик вправе самостоятельно применять те или иные подходы к оценке и конкретные методы оценки.

Письменные пояснения эксперта ФИО2 согласуются с выводами, содержащимися в заключении эксперта.

Выводы экспертного заключения содержат объективную информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, он обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности. В связи с этим, квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений не вызывает.

Доказательства, опровергающие данные обстоятельства административным ответчиком не представлено.

Таким образом, утверждение в жалобе о том, что заключение эксперта не может быть признано надлежащим доказательством, является несостоятельным.

Оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается административным ответчиком сомнению, судебная коллегия не усматривает.

В нарушении части 5 статьи 247 КАС РФ, административным ответчиком со своей стороны не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по мнению апеллянта, недостатков заключения эксперта значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости будет меньше.

Само по себе указание подателя апелляционной жалобы на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

В соответствии с пунктом 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов, которые состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Положениями статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

При назначении судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции обязанность по ее оплате на стороны не возложил.

От эксперта ООО "Априори" ФИО2 поступило заявление об оплате расходов за проведение экспертизы в сумме 40 000 руб.

В силу положений части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

В соответствии в частью 1, 2 статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях. В случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета.