Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июня 2021 года Дело N 66а-690/2021

Санкт-Петербург 23 июня 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Кошелевой И.Л.

судей Подгорной Е.П., Переверзиной Е.Б.

при секретаре-помощнике судьи ФИО4

рассмотрев административное дело N 3а-30/2021 по административному исковому заявлению Русаковой Аллы Олеговны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт- Петербургу, Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт - Петербургскому государственному бюджетному учреждению "Городское управление кадастровой оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

по апелляционной жалобе административного истца Русаковой Аллы Олеговны на решение Санкт-Петербургского городского суда от 04 марта 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., объяснения представителя административного истца - Задорожной О.Н., действующей на основании ордера адвоката N 1917338 от 23.06.2021 года и доверенности б/н от 06.04.2021 года, представителя административного ответчика - Санкт - Петербургского государственного бюджетного учреждения "Городское управление кадастровой оценки" - Кевбреной Л.В., действующей на основании доверенности N 02 от 11.01.2021 года, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Русакова А.О. обратилась в Санкт-Петербургский городской суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению "Городское управление кадастровой оценки" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - жилого помещения с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости в размере 9 749 000 рублей по состоянию на 27 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований Русаковой А.О., с учётом уточненного искового заявления указано, что она приобрела в собственность квартиру площадью 123,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> кадастровая стоимость которой в размере 12 906 853 рубля 99 копеек не соответствует её рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке, нарушает право истца на справедливую уплату налоговых платежей.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 4 марта 2021 года, административное исковое заявление Русаковой А.О. удовлетворено.

Суд установил кадастровую стоимость объекта надвижимости: квартиры с кадастровым номером N, площадью 123,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости, составляющей 12 000 000 рублей по состоянию на 27 января 2020 года

Датой подачи искового заявления Русаковой А.О. постановлено считать 16 ноября 2020 года.

В апелляционной жалобе Русакова А.О. просит отменить судебное решение, считая его незаконным и необоснованным, полагая, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения административного дела. Судом, при вынесении решения, допущены нарушения норм процессуального права. Нарушения, допущенные при производстве судебной экспертизы, привели к недостоверному определению рыночной стоимости жилого помещения; неверно определён сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, не приведены основные выводы, необходимые для оценки, например динамика рынка, спрос, предложение, объём продаж, ёмкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта. Стоимость объекта, определённая экспертом, выше рыночного диапазона цен на аналогичные жилые помещения.

В жалобе указывает на то обстоятельство, что в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, в связи с допущенными экспертом нарушениями при проведении судебной экспертизы и такие нарушения повлияли на итоговые выводы экспертного заключения. Просит решение суда первой инстанции отменить, назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Возражения относительно доводов апелляционной жалобы в суд не представлены.

Административный истец, представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт- Петербургу, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга,, заинтересованные лица, извещенные надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства, не явились.

На основании статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание представителей, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов административного дела следует, Русаковой А.О. на праве собственности принадлежит квартира, площадью 123,3 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (том 1, л.д.9-12).

Кадастровая стоимость жилого помещения установлена в размере 12 906 853 рубля 99 копеек. Сведения об указанной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 05 февраля 2020 года.

В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления, проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путём оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные положения об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Давая толкование приведённым нормам материального права в их совокупности, и разъяснениям по их применению, судебная коллегия приходит к выводу, что административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости жилого помещения, так как налоговые платежи, исчисляется исходя из кадастровой стоимости, в том числе по основанию, связанному с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Аналогичное положение содержится в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В обоснование требований административным истцом в суд первой инстанции представлен отчёт об оценке N 16\08-20-2 от 16 августа 2020 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Экспертное агентство "Объективная истина", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 27 января 2020 года составляет 9 749 000 рублей.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, отчёт должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В соответствии с пунктами 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ, статья 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в суд с ходатайством о назначении оценочной экспертизы в отношении объекта надвижимости: квартиры с кадастровым номером N, площадью 123,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>

Изучив представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции пришёл к выводу, что вышеуказанный отчёт предусматривает значительную разницу в кадастровой стоимости жилого помещения на одну и ту же дату, в связи с чем, учитывая мнение административного истца, счёл необходимым ходатайство административного ответчика удовлетворить, назначить по делу судебную оценочную экспертизу с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 27 января 2020 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью "Стройэкспертсервис" экспертом ФИО7 N от 20 января 2021 года, рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 27 января 2019 года, составляет 12 000 000 рублей; отчёт не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу, и принимая во внимание, что на основании представленных доказательств суд вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о возможности установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2020 года - 12 000 000 рублей.

При этом суд первой инстанции правомерно исходил из того, что экспертное заключение соответствует письменным доказательствам, представленным в материалы дела, и положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведённого исследования, составлено специалистом в области оценочной деятельности, предупреждённым об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и дачу ложного заключения, который в ходе применения сравнительного подхода произвел анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости и привёл его в расчётных таблицах.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела и основан на правильном применении норм материального права.

Вопреки доводам, изложенным в апелляционной жалобе, суд первой инстанции правильно оценил заключение экспертизы, верно указал, что оно является относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на 27 января 2020 года была определена сравнительным подходом к оценке, то есть основанном на получении стоимости объекта оценки путём сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, далее ФСО N 1).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект - аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершённых сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке;

г) для выполнения расчётов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объёма.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения, что соответствует требованиям пунктов 11, 24 ФСО N 1. Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N 1.

Экспертом верно определены характеристики объекта исследования, а поскольку характеристики объектов-аналогов и объекта исследования не обязательно подлежат полному совпадению, экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых объектов недвижимости и сглаживающие их отличия от оцениваемых объектов в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Содержащиеся в заключение сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчёте итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Цены предложений к продаже объектов-аналогов установлены экспертом из открытых источников информации. Эксперт в качестве источников информации для выявления объектов-аналогов использовал принт-скрины материалов веб-сайтов, представленных к продаже объектов недвижимости, использованных при составлении экспертом работ по оценке в соответствующем периоде. При этом в принт-скринах указаны источники информации, даты и время добавления объявлений, их номера, а также дата и время сохранения принт-скринов указанных страниц. Копии используемых объявлений приведены в заключении в полном соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N 3.

В целом, представленная в экспертном заключении необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка сегмента рынка подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещённых в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток "скриншотов", позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации. Экспертное заключение содержит подробное описание проведённого исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Анализ полученных результатов произведён в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

По мнению судебной коллегии, заключение судебной экспертизы полностью соответствует как положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и требованиям федеральных стандартов оценки.

Также суд первой инстанции правильно исходил из того, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.