Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 июня 2021 года Дело N 66а-688/2021

N 66а-688/2021

Санкт-Петербург 30 июня 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего

Стаховой Т.М.

судей

Морозковой Е.Е., Семеновой И.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Катковой А.С.


рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-158/2021 по апелляционным жалобам Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 марта 2021 года, принятое по административному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., судебная коллегия

установила:

индивидуальный предприниматель (ИП) Соловьев А.А. на основании договора аренды N НУ-148-19 от 24 июня 2019 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 100 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, кадастровая стоимость которого актом Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка") N 1-2020/24 от 23 марта 2020 года в рамках реализации положений части 9 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237 "О государственной кадастровой оценке" по состоянию на 10 июня 2019 года определена в размере 7 099 491 рубль.

Полагая размер кадастровой стоимости завышенным, что нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ИП Соловьев А.А., действуя через представителя, обратился в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 10 июня 2019 года в размере рыночной стоимости - 3 361 000 рублей, в обоснование требований представив отчет об оценке N 2311-11-2020-Г/89 от 16 ноября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта".

В процессе судебного разбирательства, с целью определения достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" <данные изъяты> В соответствии с заключением эксперта N 21020200 от 20 февраля 2021 года, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 июня 2019 года составляет 3 345 000 рублей.

Признав заключение эксперта достоверным и допустимым доказательством, суд Ямало-Ненецкого автономного округа решением от 12 марта 2021 года административное исковое заявление удовлетворил, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, равной 3 345 000 рублей по состоянию на 10 июня 2019 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 28 декабря 2020 года. Этим же решением расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 39000 рублей, взысканы в пользу экспертного учреждения с административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - Департамент имущественных отношений ЯНАО, Департамент).

В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений ЯНАО ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении административного иска. Административный ответчик считает, что заключение судебной экспертизы, выводы которой положены в основу решения суда, не отвечает критерию достоверности доказательства, имеет существенные недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и поэтому не может признаваться надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность установленной рыночной стоимости, а именно: экспертом допущены существенные нарушения в части отбора аналогов, проведения корректировок, использована недостоверная информация об аналогах. Рыночная стоимость объекта, установленная экспертом, является заниженной, что ведет к потерям дохода бюджета.

Административным ответчиком ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" также принесена апелляционная жалоба на постановленное судом решение, доводы которой аналогичны по своему содержанию доводам, изложенным в апелляционной жалобе Департамента.

Административным истцом принесены возражения на апелляционные жалобы, в которых он просит решение суда оставить без изменения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб административный истец, представители административных ответчиков ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка", Департамента имущественных отношений ЯНАО, Управления Росреестра по ЯНАО, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, заинтересованного лица администрации г. Новый Уренгой, в заседание суда апелляционной инстанции не явились. Департаментом имущественных отношений ЯНАО и ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" представлены ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей административных ответчиков. Руководствуясь положениями статей 247, 307 КАС Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях, в том числе для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспариваемая кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка с кадастровым номером N определена актом ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" N 1-2020/24 от 23 марта 2020 года в рамках реализации положений части 9 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" в размере 7 099 491 рубль по состоянию на 10 июня 2019 года (т.2 л.д.25-26, т.1 л.д.47).

Оспаривая вышеуказанные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в обоснование требований представил отчет об оценке N 2311-11-2020-Г/89 от 16 ноября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 июня 2019 года составляет 3 361 000 рублей, что существенно ниже кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки.

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке вызвал у стороны Департамента имущественных отношений ЯНАО и суда сомнение в его обоснованности, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС".

Согласно заключения эксперта-оценщика <данные изъяты>. N 21020200 от 20 февраля 2021 года, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 июня 2019 года составила 3 345 000 рублей.

Руководствуясь статьями 82, 84 КАС Российской Федерации и Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" суд признал заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 10 июня 2019 года в размере 3 345 000 рублей.

В связи с чем, обжалуемым решением суд установил кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении.

Изучив заключение эксперта, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости.

Приведенные в апелляционных жалобах административных ответчиков замечания к заключению эксперта относительно необоснованности отказа от применения сравнительного подхода, основанные на проведенном ответчиками исследовании рынка недвижимости и выборке объектов; по выбору источника информации для определения коэффициента капитализации; о применении корректировок на дату сделки и местоположение, не могут служить основанием для переоценки вывода суда о достоверности и допустимости заключения судебной экспертизы.

Эксперт <данные изъяты>. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, имеет достаточный стаж экспертной работы, предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен экспертом с применением доходного подхода методом капитализации земельной ренты, при этом в заключении приведены основания отказа от использования затратного и сравнительного подходов. Так, сравнительный подход не применялся в виду отсутствия предложений о продаже сопоставимых объекту оценки земельных участков на территории ЯНАО, содержащих достаточную информацию для расчета и анализа цен - из 8 отобранных экспертом земельных участков, лишь один из них, согласно мотивированных выводов эксперта, мог быть использован в качестве аналога; затратный подход не применяется для расчета рыночной стоимости, т.к. земля не является воспроизводимым объектом (листы 4-8 заключения).

Произведенная административными ответчиками выборка объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, результаты которой отражены в апелляционных жалобах, не является достаточным основанием для несогласия с результатами судебной экспертизы. Для решения вопросов, требующих специальных знаний, судом проведена оценочная экспертиза, оснований не доверять которой не установлено.

В заключении представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, существенно влияющих на его стоимость. С учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом произведен подробный анализ цен сделок по аукционам на право заключения договоров аренды земельных участков Ямало-Ненецкого автономного округа для подбора в рамках доходного подхода объектов-аналогов в сопоставимом сегменте рынка, с учетом фактического использования объекта оценки. В качестве аналогов использованы итоговые величины годовой арендной платы, установленные по результатам состоявшихся открытых аукционов. Условия торгов соответствовали типичным условиям рынка: сделки не являются вынужденными, условия сделки и платежа являются типичными. В связи с изложенным, оснований полагать, что указанные величины годовой арендной платы не могли приниматься для расчета рыночной стоимости земельного участка, вопреки доводам апелляционной жалобы, не имеется.

6 объектов-аналогов отобраны экспертом-оценщиком в соответствии с требованиями пунктов 10, 23 ФСО N 7", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, в отчете имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к аналогам необходимых корректировок. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Доводы апелляционных жалоб о том, что экспертом неверно выбран метод расчета ставки капитализации, что повлияло на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, судебная коллегия также находит несостоятельными, поскольку в соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности, оценщик имеет право самостоятельно определять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки. В рамках произведенного исследования коэффициент капитализации введен экспертом-оценщиком на основании данных "Справочника оценщика недвижимости-2018" для земельных участков, расположенных в соответствующей категории населенных пунктов. Применение данного метода не противоречит законодательству об экспертной и оценочной деятельности. Относительно довода о необоснованности проведения капитализации арендных платежей, вместо капитализации чистого операционного подхода, эксперт со ссылкой на описание метода капитализации земельной ренты в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. N 568-р) обосновал использованный в заключении метод.

В отношении способа корректировки на дату предложения эксперт в заключении пояснил, что наиболее точным способом расчета корректировочного коэффициента на дату предложения является метод парных продаж, применение которого в условиях неактивного рынка земельных участков в Ямало-Ненецком автономном округе не представляется возможным. Индекс инфляции является косвенным идентификатором для учета изменения цен на рынке недвижимости, и используется на практике для корректировки цен предложений. Проведение корректировки на дату предложения на основании уровня инфляции по статистическим данным Банка России не противоречит ни действующему законодательству Российской Федерации, ни федеральным стандартам оценки, и соответствует сложившейся практике деятельности оценочного сообщества, так как при выборе метода введения корректировки часто отдается предпочтение уровню инфляции, как источнику, наиболее точно отражающему уровень изменения цен.

Относительно корректировки на площадь в заключении эксперта указано, что корректировочный коэффициент рассчитан на основе статистического исследования, так как он позволяет более точно рассчитать поправку на площадь. Экспертом в заключении приведена формула зависимости цен на земельные участки от их размера, графическое изображение данной зависимости, указана формула расчета корректировочного коэффициента и рассчитан корректировочный коэффициент на площадь для каждого из аналогов (лист 14 заключения). При этом из представленного графика следует, что площадь большей части земельных участков, на базе которых проводилось использованное в расчетах исследование, сконцентрирована вблизи нижней границы диапазона 0-10 000 соток (точки на графике), что соответствует площадям аналогов.

Корректировка на местоположение введена экспертом-оценщиком на основании данных Справочника оценщика недвижимости-2018 г. Земельные участки. Часть 1. Нижний Новгород, 2018 г. Приволжский центр методологического и информационного обеспечения оценки/графики зависимости для различных типовых зон на интервалы величин средней заработной платы/. Данные по Московской области использованы в связи с тем, что величины средней заработной платы для исследуемых в расчете населенных пунктов соответствуют интервалу величин, представленному для городов Московской области, и значительно превышают верхнюю границу интервала для иных городов (в том числе для населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа).

Так как заключение экспертизы мотивировано, выводы ясны и обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, оснований для переоценки вывода суда о законности и обоснованности заключения судебной экспертизы судебная коллегия не находит. Оспаривая достоверность выводов эксперта, административные ответчики не представили суду доказательства, опровергающие правильность использованной экспертом методики, достоверность примененных корректировок и правильность произведенного расчета рыночной стоимости объекта оценки, свидетельствующие об иной итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки. В связи с этим само по себе несогласие ответчиков с результатами судебной оценочной экспертизы не является основанием для отмены решения суда.

Вместе с тем, решение суда подлежит изменению в части распределения судебных расходов на проведение судебной оценочной экспертизы, поскольку судом не учтены следующие обстоятельства.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд, руководствуясь положениями статей 103, 106, 111 КАС Российской Федерации, разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении Пленума N 28 от 30 июня 2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, пришел к выводу о возложении обязанности по оплате судебной экспертизы на Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена без предварительной оплаты в соответствии с частью 11 статьи 49 КАС Российской Федерации. По проведении экспертизы, ООО"Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" представлено ходатайство о распределении расходов по оплате экспертизы в сумме 39 000 рублей (том 1 л.д.183а).

Поскольку в настоящем деле оспоренная кадастровая стоимость арендуемого истцом земельного участка (7 099 491 рубль) очевидно не соотносима с его рыночной стоимостью, значительно - более чем в 2 раза превышает кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости (3 345 000 рублей), что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании/применении методики первоначального определения кадастровой стоимости, влекущей нарушение прав административного истца, поскольку лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью (в данном случае, от кадастровой стоимости зависит размер арендной платы), справедливых экономических оснований, индивидуальный предприниматель Соловьев А.А. справедливо признан лицом, в пользу которого состоялось решение суда об оспаривании кадастровой стоимости.

Вместе с тем, при отнесении судебных расходов на Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа судом не приняты во внимание разъяснения вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28, в абзаце 2 пункта 31 которого приводятся разъяснения, согласно которым при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

При этом, как указывается в абзаце 3 пункта 7 данного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Как указано в апелляционном определении ранее, оспоренная кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка с кадастровым номером N в размере 7 099 491 рубль определена по состоянию на 10 июня 2019 года актом ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" N 1-2020/24 от 23 марта 2020 года в рамках реализации положений части 9 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237 "О государственной кадастровой оценке"

Таким образом, с учетом особенностей правоотношений, связанных с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, и учитывая, что в настоящем деле органом, осуществившим функции по государственной кадастровой оценке в отношении земельного участка с кадастровым номером N, а следовательно лицом, ответственным за возмещение судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с оспариванием этой оценки, является ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка", обязанность по оплате судебной экспертизы в размере 39 000 рублей надлежит возложить на ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка".

Кроме того, решение суда подлежит изменению также в части установленной судом даты обращения ИП Соловьева А.А. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, так как зарегистрированное в суде 28 декабря 2020 года административное исковое заявление направлено в суд в электронном виде 24 декабря 2020 года, что подтверждается находящейся в материалах дела квитанцией об отправке (л.д. 27 т.1).

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 марта 2021 года изменить в части даты подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости и лица, с которого подлежат взысканию судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы.

Датой подачи индивидуальным предпринимателем ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 24 декабря 2020 года.

Взыскать с Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" в пользу ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 39 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Кассационная жалоба может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка