Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 марта 2022 года Дело N 66а-679/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Селиверстовой И.В.,

судей Ефремовой О.Н. и Константиновой Ю.П.,

при секретаре Сахарове Р.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2099/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Шаболовка,31" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы и государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 18 ноября 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н., пояснения представителя государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" Кириченко Л.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя административного истца Неудахина М.С., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Шаболовка,31" (далее - Общество, ООО "Шаболовка,31") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 10 декабря 2020 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1567 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 70 940 000 рублей на основании отчета N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке его рыночной стоимости, выполненного оценщиком ООО "Кэпитал Оценка" ФИО9

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка в размере 125 301 817,29 рублей не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта исследования, судом на основании ходатайства административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза.

Административный истец с выводами эксперта согласился и уточнил свои требования, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 18 ноября 2021 года кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 10 декабря 2020 года установлена в размере его рыночной стоимости 91 352 000 рублей, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы.

С данным решением не согласились Департамент городского имущества города Москвы и ГБУ "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования". В апелляционных жалобах, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению Департамента городского имущества города Москвы, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

Кроме того, подателями апелляционных жалоб приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку в рамках доходного подхода эксперт неверно отнес аналог N 3 к классу "В+" и не применил корректировку на класс здания, так как в объявлении указано, что аналог относится к классу "В". В рамках этого же подхода эксперт указывает, что аналог N 3 имеет площадь 7 000 кв.м, а при определении корректировки на площадь использует иную площадь, при этом в тексте объявления не указана площадь объекта. Также эксперт неверно определилтип парковки спорного объекта как "стихийная парковка", в то время как к объекту исследования примыкает организованна парковка, в связи с чем аналог N 2 не требовал применения корректировки, а к аналогам NN 1 и 3 следовало применить повышающую корректировку. В рамках доходного подхода эксперт необоснованно не применяет корректировку к аналогам NN 2-3 на наличие/отсутствие коммунальных и прочих эксплуатационных платежей в ставках аренды, так как в копиях страниц объявлений отсутствует информация о наличие/отсутствие коммунальных платежей в ставках аренды. В рамках сравнительного подхода экспертом применена понижающая корректировка в отношении аналога N 3 на исходно-разрешительную документацию, в то время как наличие строения на земельном участке свидетельствует о получении полного пакета документов, следовательно, необходимости введения данной корректировки не имелось.

Изложенные недостатки, по мнению подателей жалобы, привели к некорректному расчету рыночной стоимости, в связи с чем Департамент городского имущества города Москвы ходатайствует о проведении повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Представители Департамента городского имущества города Москвы, Управления Росреестра по Москве, явка которых по данному делу обязательной не признавалась, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, явка которых обязательной судом не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений пункта 1 статьи 388, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровой стоимости используется при исчислении земельного налога.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов административного дела и верно установлено судом первой инстанции, Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (4.1). Размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности). Земельный налог в отношении спорного объекта исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

ГБУ города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" была определена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 10 декабря 2020 года в размере 125 301 817,29 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной кадастровой стоимости посредством определения ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную кадастровую стоимость, предоставил отчет N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке его рыночной стоимости, выполненный оценщиком ООО "Кэпитал Оценка" ФИО9, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 10 декабря 2020 года составила 70 940 000 рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного ответчика с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом АО "Экспертная страховая оценка" ФИО11, отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 10 декабря 2020 года составляет 91 352 000 рублей.

Административный истец с выводами эксперта согласился и уточнил свои требования, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая экспертное заключение ДД.ММ.ГГГГ года, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить. Данные выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; полученная величина рыночной стоимости спорного участка соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Также судом учтено, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Проверив доводы апелляционных жалоб и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Доводам стороны административного ответчика о наличии в экспертном заключении нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности вследствие использования в расчетах в рамках сравнительного подхода площади аналога N 3 не соответствующей данным объявления о продаже этого объекта, необоснованного не применения понижающей корректировки в отношении аналога N 3 на исходно-разрешительную документацию, неверного определения класса здания у аналога N 3 и типа парковки у здания, расположенного на оцениваемом объекте, и, как следствие, неверного введения корректировки на площадь, класс здания и на тип парковки, на наличие/отсутствие ИРД; а также необоснованного не применения в рамках доходного подхода корректировки к аналогам на наличие/отсутствие коммунальных и прочих эксплуатационных платежей в ставках аренды в оспариваемом решении была дана надлежащая правовая оценка, они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений эксперта.

Сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, экспертом определен с учетом вида разрешенного использования, под размещение объектов общественно-делового управления.

Произведя выборку объектов из имеющихся на дату исследования предложений к продаже/аренде объектов офисного назначения, сопоставимых с объектом оценки по местоположению, и, введя необходимые корректировки по основным ценообразующим факторам, экспертом была определена рыночная стоимость спорного земельного участка.

Полученная величина рыночной стоимости объекта оценки с учетом его уникальных характеристик составила 58 297 руб./кв.м. При этом эксперт в качестве аналогов отобрал объекты, цены предложений которых, согласно анализу рынка недвижимости исследуемого сегмента, расположенных в сопоставимых с объектом исследования районах, находятся в границах диапазона рыночных цен, определенного экспертом от 12 333 до 210 000 руб./кв.м.

Апеллянтами не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы и не дает оснований полагать, что расчеты выполнены экспертом неверно.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что значение определенной в судебной экспертизе итоговой величины рыночной стоимости земельного участка выйдет за границы допустимого интервала.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Оценив доводы представителя административного ответчика, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.