Определение Второго апелляционного суда общей юрисдикции

ВТОРОЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 июня 2021 года Дело N 66а-672/2021

Санкт-Петербург 22 июня 2021 года

Второй апелляционный суд общей юрисдикции в составе судьи Подгорной Е.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Асеевой П.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 31 марта 2021 года по административному делу N 3а-86/2021 по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Колчанова Дмитрия Ивановича к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Подгорной Е.П.,

установил:

индивидуальный предприниматель Колчанов Д.И. обратился в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на праве аренды владеет земельным участком с кадастровым номером N и является плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 3 195 199 рублей 41 копейка.

Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости в размере 1 654 653 рубля, установленной в отчёте об оценке N 337-09.2020 от 14 сентября 2020 года, выполненным ООО "Судебная экспертиза и оценка".

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендной платы, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

Решением суда Ямало - Ненецкого автономного округа от 31 марта 2021 года, принятым по результатам рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, заявленные исковые требования удовлетворены.

Решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 741 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> установлена в размере равном его рыночной стоимости - 2 218 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка установлена судом - 09 октября 2020 года.

С индивидуального предпринимателя Колчанова Д.И. в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-Н" судом взысканы судебные расходы за производство экспертизы в размере 65 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Департамента имущественных отношений Ямало - Ненецкого автономного округа просит изменить решение в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости - 2 218 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. Указывает на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения административного дела. Судом, при вынесении решения, допущены нарушения норм процессуального права. Нарушения, допущенные при производстве судебной экспертизы, привели к недостоверному определению значения рыночной стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка, определённая экспертом, существенно выше рыночного диапазона цен на аналогичные участки, сравнительный подход используемый экспертом в расчётах, нуждается в дополнительной проверке, расчёт корректировочных коэффициентов является не верным.

Проверкой выбранных объектов-аналогов установлено, что в объявлениях указывалась не стоимость аренды земельных участков, а стоимость переуступки права на заключение договоров аренды, соответственно эксперт не мог использовать указанную стоимость, как стоимость аренды для земельного участка с кадастровым номером 89:08:040201:8, при этом экспертом также не принималось во внимание "срочность" продаж указанных в объявлениях, что указывает на то, что условия продажи отличаются от обычных условий, вынуждающие продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Указывает на то, что экспертное заключение не отвечает требованиям статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, так как оно выполнено с нарушением требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации.

Ввиду подачи апелляционной жалобы на решение суда, принятого в порядке упрощенного (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ), рассмотрение административного дела по апелляционной жалобе осуществляется судьей единолично.

Извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы истец, представители административных ответчиков, заинтересованных лиц в судебное заседание не явились.

На основании части 1 статьи 307 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов административного дела следует, что индивидуальный предприниматель Колчанов Д.И. на праве аренды (договор аренды N 7/18 от 15.01.2018 г. сроком по 05.12.2066 г. - т.1, л.д.15 - 20) владеет земельным участком с кадастровым N площадью 741 кв.м, расположенным по адресу: <адрес> и является плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, определённой по состоянию на 01 января 2019 года в размере 3 195 199 рублей 41 копейка.

Сведения об установленной кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости утверждены 01 ноября 2019 года, и внесены в ЕГРН 09 января 2020 года.

Как арендатор земельного участка и плательщик арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец вправе оспорить результаты определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость,

Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

В соответствии с отчётом об оценке N 337-09.2020 от 14 сентября 2020 года, выполненным ООО "Судебная экспертиза и оценка", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 01 января 2019 года составляет 1 654 653 рубля.

Учитывая существенную разницу между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, указанной в отчете об оценке ООО "Судебная экспертиза и оценка", судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО "ЭКО-Н".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО "ЭКО-Н" от 24 февраля 2021 года N 3А-374/2020/ЭО/30-0221, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составляет 2 218 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провёл анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком проведён подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и доходного оценочных подходов; обоснованно применён сравнительный подход к оценке земельного участка на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект - аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершённых сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке;

г) для выполнения расчётов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объёма.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения, что соответствует требованиям пунктов 11, 24 ФСО N 1. Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N 1.

Экспертом верно определены характеристики объекта исследования, а поскольку характеристики объектов-аналогов и объекта исследования не обязательно подлежат полному совпадению, экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых объектов недвижимости и сглаживающие их отличия от оцениваемых объектов в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный перед экспертом вопрос, выводы эксперта подробно мотивированы, определённая в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 2 218 000 рублей.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определённой в нём величины рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Изложенные административным ответчиком в апелляционной жалобе доводы об ошибочности мотивов, которыми руководствовался эксперт при отказе от использования отобранных им объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, поскольку самостоятельно изучив отобранные экспертом предложения, административный ответчик выявил иные несоответствия, по которым указанные объекты-аналоги не могли быть использованы при определении рыночной стоимости объекта оценки, не влекут признание экспертного заключения недостоверным и недопустимым доказательством, поскольку на результаты оценки не влияют. Обоснованность применения экспертом сравнительного подхода сторонами не оспаривается.

В заключении представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, существенно влияющих на его стоимость, произведён подробный анализ цен сделок по аукционам на право заключения договоров земельных участков для подбора в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов в сопоставимом сегменте рынка, с учётом фактического использования объекта оценки.

Объекты-аналоги в количестве 5 штук отобраны оценщиком в соответствии с требованиями пунктов 10, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости ФСО N 7", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, в отчёте имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к отобранным объектам-аналогам необходимых корректировок. В заключении содержатся таблицы, описания расчётов, сами расчёты и пояснения к ним. Данных о том, что результаты корректировок не соответствуют фактическим обстоятельствам, не имеется.

При этом судебная коллегия учитывает, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими для оцениваемого объекта.

То обстоятельство, что оценщиком использованы объекты-аналоги, в отношении которых отсутствуют указания о конкретных технических условиях, не свидетельствует о нарушении законодательства об оценочной деятельности, в частности пункта 5 федеральных стандартов оценки N 3, на что указывает представитель административного ответчика в апелляционной жалобе. При расчёте стоимости оценщиком в зависимости от наличия инженерных коммуникаций, изменялась цена участков, что нашло отражение в таблице. Указанные доводы являлись предметом проверки суда первой инстанции, которые суд первой инстанции обоснованно по мотивам, приведенным в решении, признал их несостоятельными.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам административного ответчика о наличии нарушений в части подбора аналогов земельного участка; расчёта корректировки на дату предложения; расчёта корректировки на площадь объектов.

Действительно экспертом в исчерпывающем объёме приведены обоснования применения каждой из корректировок при расчётах рыночной стоимости объекта оценки (корректировки на передаваемые права, корректировки на дату предложения, корректировки на местоположение, корректировки на разрешенное использование, корректировки на площадь).

Аналогичным образом, вопреки доводам административного ответчика, не свидетельствует о не типичности условий продажи объекта-аналога N 4 то, что продается переуступка права аренды, поскольку по общему правилу, переуступка права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по цене ниже установленной договором аренды не допускается. При производстве расчетов экспертом учтено, что передаваемое право по указанному объекту-аналогу - краткосрочная аренда, в связи с чем введена соответствующая поправка - 29,90%.

Проводя экспертное исследование, эксперт применил к отобранным объектам-аналогам корректировку на условия рынка не только по фактору "скидки к ценам предложений", но и по фактору "изменение цен за период между датами сделки и оценки". Корректировки введены исходя из даты предложения в отношении каждого из объекта аналогов. Данных о том, что результаты корректировок не корректны и не соответствуют фактическим обстоятельствам, не имеется.

Оснований полагать недостоверными значения корректировок на возможность подключения инженерных коммуникаций у суда также не имеется. Экспертом выявлена необходимость корректировки на наличие коммуникаций у применяемых объектах для сравнительного исследования. Экспертом учтено, что объявление по объекту для сравнения N 5 содержит информацию о наличии центральных коммуникаций и газа; в объявлении N 2 коммуникации проходят по границе участка, в остальных объявлениях (N 1,3,4) информация о возможности подключения к центральным коммуникациям. На основании данной информации экспертом верно применены корректировки на наличие/отсутствие коммуникаций.

В заключении произведены корректировки на местоположение, масштаб, а также обоснование для их применения.

Судебная коллегия не находит оснований сомневаться в достоверности результатов произведенных им расчётов, тогда как доводы подателя апелляционной жалобы о несогласии с производимыми оценщиком действиями и о значительном безосновательном занижении рыночной стоимости земельного участка не находят своего объективного подтверждения.

Вопреки доводам жалобы экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения, необходимые для определения рыночной стоимости спорного объекта. Заключение эксперта содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Выводы эксперта подробные, мотивированные, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.