Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 августа 2022 года Дело N 66а-649/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре Ермаковой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-105/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДМ Трейдинг" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ДМ Трейдинг" на решение Красноярского краевого суда от 19 января 2022 года, которым административные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А., выслушав пояснения представителей административного истца Попова А.В., Смолянинова Д.В. поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителей административного ответчика Правительства Красноярского края Шаюновой А.Р., Баженова Д.С., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

ООО "ДМ Трейдинг", являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:50:<данные изъяты><данные изъяты> в суд с административным иском об оспаривании результатов определения его кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года в сумме 21 171 480 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте оценщика и составляющую 14 509 713,60 рублей, чем затронуты права административного истца, уплачивающего арендные платежи, рассчитанные с использованием кадастровой стоимости.

Решением Красноярского краевого суда от 19 января 2022 года административные исковые требования оставлены без удовлетворения, с ООО "ДМ Трейдинг" в пользу ООО "Агентство независимой оценки" взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.

С указанным решением суда не согласился административный истец ООО "ДМ Трейдинг", в апелляционной жалобе и дополнении к ней его представитель Попов А.В. просит решение суда отменить, назначить по делу повторную судебно-оценочную экспертизу.

В обоснование доводов жалобы указано, что судебное решение основано на недостоверном доказательстве - заключении эксперта ООО "Агентство независимой оценки" Аносовой Т.А., при подготовке которого допущены многочисленные нарушения статьи 8 и статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 N 73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в части объективности и обоснованности, и оценочного законодательства, в частности п. 22 ФСО N 7.

Также представителем административного истца выражено несогласие с экспертным заключением от 12 июля 2022 года N 835/9-4, подготовленным экспертами Лаврентьевым А.А. и Ефимовой Т.С. в соответствии с определением суда апелляционной инстанции, заявлено ходатайство о назначении второй повторной судебно-оценочной экспертизы.

По мнению представителя административного истца, экспертами подготовлен вид экспертизы, отличный от экспертизы, который назначил суд, при подготовке экспертного заключения специалисты в области землеустроительства не принимали участие. Эксперты, используя модель зависимости удельной стоимости земельного участка от его площади, грубо игнорируют ограничение данной модели, допустили арифметические ошибки, которые привели к завышению рыночной стоимости исследуемых земельных участков более чем на 15%. Лаврентьев А.А. и Ефимова Т.С. не исследовали рынок коммерческой недвижимости города Красноярска, ввиду чего пришли к ошибочным выводам, что земельные участки в спальных районах и деловых районах города Красноярска имеют одинаковую стоимость. Для расчетов методом сравнения продаж эксперты используют объекты аналоги. Применяемые объекты аналоги N 1 и N 3 эксперты отнесли ко второй линии застройки, что не соответствует действительности. Определив аналоги N 1 и N 3 ко второй линии, эксперты применяют соответствующие корректировки, которые привели к удорожанию исследуемого земельного участка на 22%. В результате расчетов земельный участок из спального района правобережья Красноярска, расположенный на второй линии, с застройкой советскими домами 60-70 годов, стал стоить дороже (5230,04 руб/кв.м.), чем земельные участки на первой линии основного проспекта правобережья проспекта "Красноярский рабочий" (4567 руб/кв.м.), и одинаково по стоимости с земельными участками в деловой части города Красноярска (микрн Взлетка) с современной высотной общественно-деловой и жилой застройкой (5576 руб/кв.м.). Эксперты не обращают внимание, на то, что используемые ими же источники информации (сайт Неагент) показывает среднерыночную стоимость аналогичных участков в Свердловском районе города Красноярска более чем в 3,5 раз меньше, чем рассчитали эксперты.

Представитель административного ответчика Правительства Красноярского края Шаюнова А.Р. в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, решение суда без изменения.

Участвующие в судебном заседании суда апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи представители административного истца Попов А.В., Смолянинов Д.В. настаивали на удовлетворении жалобы и ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы; представители административного ответчика Правительства Красноярского края Шаюнова А.Р., Баженов Д.С. возражали против назначения повторной судебной экспертизы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:<данные изъяты><данные изъяты>

ООО "ДМ Трейдинг" является арендатором указанного земельного участка, уплачивающим арендные платежи, рассчитанные с использованием кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена приказом Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п по состоянию на 01 января 2020 года в сумме 21 171 480 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, в подтверждение величины его рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО "Центр деловых услуг" Воронцовой Ю.Г. N 22_4/21 от 20 августа 2021 года из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года составляет 14 509 713,60 рублей.

В связи с наличием возражений Правительства Красноярского края относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта ООО "Агентство независимой оценки" Аносовой Т.А. N 21/701/Э от 06 декабря 2021 года установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке выполненного оценщиком ООО "Центр деловых услуг" Воронцовой Ю.Г. N 22_4/21 от 20 августа 2021 года, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки в сторону ее значительного уменьшения. Экспертом по состоянию на 01 января 2020 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:<данные изъяты>12 в размере 25 355 597 рублей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание заключение судебной экспертизы.

Между тем, учитывая доводы апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в достоверности выводов судебного эксперта, на основании чего была назначена повторная судебная экспертиза.

Из заключения экспертов ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от 12 июля 2022 года N 835/9-4, подготовленного экспертами Лаврентьевым А.А. и Ефимовой Т.С., следует, что оценщиком ООО "Центр деловых услуг" Воронцовой Ю.Г. при составлении отчета об оценке N 22 4/21 от 20 августа 2021 года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, является не в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой. Выявленные недостатки отчета повлияли на достоверность определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта оценки.

Также экспертами определена по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:<данные изъяты><данные изъяты> в размере 26 987 004 рублей.

Судебная коллегия находит названное заключение допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертами, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Судебная коллегия также отмечает, что согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости именуются как судебная строительно-техническая и судебная землеустроительная экспертизы.

Учитывая, что на основании и в соответствии с определением суда апелляционной инстанции экспертами Лаврентьевым А.А., Ефимовой Т.С., проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества (объектов землеустройства) в рамках оспаривания (установления) их кадастровой стоимости, отклоняется довод жалобы о том, что экспертами, не являющимися специалистами в области землеустроительства, подготовлен вид экспертизы, отличный от экспертизы, который назначил суд.

Согласно экспертному заключению N 835/9-4 эксперт Лаврентьев А.А. является сотрудником ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России, обладает квалификацией судебного эксперта по судебной строительно-технической экспертизе по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки". Кроме того, производство экспертизы так же было поручено сотруднику ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России эксперту-оценщику Ефимовой Т.С., имеющей квалификацию экономист и диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что соответствует требованиям статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертами проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертами в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных исследований.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно разделу III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2020 года N 568-р при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1)

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) (Методические рекомендации от 06 марта 2002 года N 568-р, раздел IV).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 ФСО N 7).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из заключения судебной экспертизы следует, что в рамках сравнительного подхода проведен анализ цен предложений объектов-аналогов с последующим применением ряда корректировок.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Эксперты Лаврентьев А.А. и Ефимова Т.С., осуществляя анализ рынка города Красноярска, осуществили подбор пяти объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по ценообразующим факторам и инвестиционной привлекательности.

В связи с тем, что спорный объект оценки и объекты-аналоги имеют различную площадь, экспертами применена соответствующая корректировка на основании "Справочника оценщика недвижимости - 2018 под редакцией Лейфера Л.А. Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации. Полная версия. Под редакцией Лейфер Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки Нижний Новгород, 2018".

Эксперты отметили, что при прочих равных условиях, большие по площади объекты имеют более низкую удельную цену в пересчете на удельный показатель. Это объясняется действием принципа убывающей предельной полезности, спрос на компактные участки высок, но при существующих темпах строительства и формирования комфортной городской среды большие участки также востребованы и используются для строительства торговых центров, центров досуга и прочих учреждений.

Несогласие апеллянта с методологией применения указанной корректировки не свидетельствует о ее ошибочности, при этом экспертами произведен соответствующий методический расчет.

Вопреки доводам жалобы, экспертами в отношении аналогов N 1,2 корректировка на расположение относительно красной линии не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги отнесены ко второй линии застройки.

Доводы о завышении рыночной стоимости более чем в 3,5 раз относительно среднерыночной стоимости аналогичных участков в Свердловском районе города Красноярска не могут быть признаны обоснованными, поскольку противоречат самому заключению экспертов ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от 12 июля 2022 года N 835/9-4, как доказательству, определяющему рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Ефимова Т.С. подтвердила свое заключение и дала ответы на все возникшие у сторон вопросы, а также пояснения по исследовательской части заключения.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, корректировки введены экспертами обоснованно и сглаживают различия объекта исследований и объектов-аналогов. Следовательно, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперты произвели анализ рынка предложений недвижимости за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; применение корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения, вопреки доводам административного истца, согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7.