Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июня 2021 года Дело N 66а-648/2021

Санкт-Петербург 16 июня 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Кошелевой И.Л.,

судей Переверзиной Е.Б., Подгорной Е.П.,

при секретаре-помощнике судьи Дерюшевой Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-47/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительной Компании "Севердорстрой" к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 марта 2021 года, которым установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, судебные расходы по производству судебных экспертиз взысканы с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

Заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Переверзиной Е.Б., судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Севердорстрой" обратилось в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу и Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, равной его рыночной стоимости 2 529 569 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 года и составляет 10 428 818 рублей 48 копеек.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 марта 2021 года суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости, 1 887 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

С Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" судом взысканы судебные расходы по производству судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

С Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу общества с ограниченной ответственностью НЭУ "ЭСКОНС" судом взысканы судебные расходы по производству судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 31 августа 2020 года.

Не согласившись с данным решением, представитель административного ответчика Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа подал апелляционную жалобу, в которой просил отменить решение суда, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, судом при вынесении решения допущены нарушения норм процессуального права. Податель жалобы ссылается на то, что заключение эксперта, которое послужило основанием для принятия оспариваемого решения, не отвечает требованиям законодательства, рыночная стоимость объекта, установленная экспертом, является заниженной. Кроме того, податель жалобы считает, что решение суда незаконно, в части взыскания с административного ответчика расходов по производству судебных экспертиз в размере 40 000 рублей, в размере 30 000 рублей. Просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска в письменном отзыве на апелляционную жалобу просил апелляционную жалобы Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа удовлетворить.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель административного истца указывает на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам жалобы, поскольку выводы суда первой инстанции, основанные на заключении судебной оценочной экспертизы, соответствуют обстоятельствам административного дела. Представитель административного истца просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. От представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, в адрес Второго апелляционного суда общей юрисдикции направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Севердорстрой" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 11 657,0 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы.

По условиям договора аренды земельного участка N от 17 июля 1997 года и соглашения N 1, дополнительного соглашения N 2 от 2 марта 2010 года, со сроком аренды земельного участка до 17 июля 2047 года, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - Администрация города Ноябрьска, Ноябрьский городской департамент по имуществу.

В соответствии со статьёй 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", абзацем четвёртым подпункта 2.1.75 пункта 2.1 Положения о департаменте имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, утверждённого постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 апреля 2013 года N 269-П, издан приказ Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населённых пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", на основании которого по состоянию на 1 января 2019 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 10 428 818 рублей 18 копеек, которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2020 года.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1, 3, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу абзацев 6, 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Давая толкование приведённым нормам материального права в их совокупности, и разъяснениям по их применению, судебная коллегия приходит к выводу, что административный истец вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, так как оплачиваемый обществом с ограниченной ответственностью Строительная Компания "Севердорстрой" налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в том числе по основанию, связанному с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пунктах 19, 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее постановление Пленума N 28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

С учётом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является, в том числе отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральных стандартов оценки.

В обоснование требований административным истцом в суд первой инстанции представлен отчёт N 457-07.2020 от 23 июля 2020 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составила 2 529 569 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года.

Исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определённые принципы её проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Поскольку представленный административным истцом отчёт поставлен под сомнения стороной административного ответчика Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа с приведением соответствующих доводов, а также ввиду значительной разницы в стоимости объекта на одну и ту же дату, судом первой инстанции определением от 25 сентября 2020 года обоснованно назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. от 25 октября 2020 года N 45-20, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 5 782 000 рублей (т.2 л.д. 2-69).

Ввиду значительной разницы между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью, определённой экспертом "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И., отсутствия необходимого экономического обоснования, по ходатайству представителя административного истца, по делу была назначена и проведена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. от 12 февраля 2021 года N 21011200, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 1 887 000 рублей.

Изучив заключение эксперта, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости.

Эксперт общества с ограниченной ответственностью "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" Бузанова Е.В. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, имеет специальные знания в области оценочной деятельности, прошла профессиональную переподготовку и имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Расчёт рыночной стоимости объекта оценки произведён экспертом с применением сравнительного подхода, при этом в заключении приведены основания отказа от использования затратного и доходного подходов. Так, затратный подход не применялся, поскольку земля не является воспроизводимым объектом, для расчёта рыночной стоимости земельного участка методы затратного подхода не применяются. Доходный подход не применялся экспертом в виду отсутствия необходимого объёма данных о связанных с эксплуатацией и содержанием участка расходах и доходах.

6 объектов-аналогов отобраны оценщиком в соответствии с требованиями пунктов 10, 23 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости ФСО N 7", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, в отчете имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате её подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, использование выбранных экспертом объектов-аналогов не свидетельствует о некорректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объектов оценки, поскольку расчёт рыночной стоимости экспертом произведён с применением корректирующих коэффициентов к объектам-аналогам, в частности на функциональное назначение, возможность подключения к коммуникации, площадь, местоположение, средней заработной платы в населённом пункте, местонахождению в пределах города, расположению относительно автомагистралей, наличие/отсутствие железнодорожной ветки, снос ветхих зданий, строений, сооружений, передаваемые имущественные права, позволяющих считать их сопоставимыми с объектами оценки по всем основным ценообразующим факторам, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не усматривает. Использование указанных объектов-аналогов не вводит кого-либо в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (абзац третий статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, пункт 5 ФСО N 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7).

Следовательно, ссылки в апелляционной жалобе на то, что рыночная стоимость спорных земельных участков на юридически значимую дату определена экспертом с нарушениями, занижена и не является корректной, являются несостоятельными.

Заключение эксперта содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в том числе описание объекта оценки. Выводы эксперта подробные, мотивированные, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 78,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Подателем жалобы по административному делу не представлено доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определённой в нём величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также о том, что при исправлении выявленных недостатков заключения эксперта значение, определённой в нём итоговой величины рыночной стоимости, выйдет за границы допустимого интервала.

Само по себе несогласие административного ответчика с результатами судебной оценочной экспертизы не является основанием для отмены решения суда.

Таким образом, заключение судебной экспертизы сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о нарушениях при производстве экспертизы в ходе рассмотрения административного дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли, в связи с чем оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается подателем жалобы сомнению, судебная коллегия не усматривает.

Иные приведённые в апелляционной жалобы доводы о несогласии с выводами эксперта, являются аналогичными тем, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.

С учётом приведённого выше, состоявшееся по делу судебное решение, в части, касающейся определения кадастровой стоимости земельного участка, по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости на основании вывода эксперта судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" от 12 февраля 2021 года N 21011200, является законным и обоснованным, отмене не подлежит.