Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 66а-643/2021

Санкт-Петербург 17 июня 2021 года

Судебная коллегия Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Подгорной Е.П., Переверзиной Е.Б.

при секретаре-помощнике судьи: Асеевой П.В.

рассмотрела административное дело N 3а-49/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дорстройсервис" к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 марта 2021 года, которым административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Дорстройсервис" удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Дорстройсервис" (далее - ООО "Дорстройсервис", Общество) обратилось в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 4 832 кв.м, расположенного по адресу (местоположение относительно ориентира, расположенного за пределами участка), почтовый адрес<адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 835 936 рублей.

В обоснование заявленных требований представителем административного истца Новиковой А.А. указано, что Общество является собственником земельного участка, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке, поскольку юридическое лицо является плательщиком земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости земельного участка, права истца нарушены.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 марта 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 4 832 кв.м, расположенного по адресу (местоположение относительно ориентира, расположенного за пределами участка), почтовый адрес: <адрес> равной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года в размере 1 000 000 рублей.

Датой подачи заявления ООО "Дорстройсервис" постановлено считать 02 сентября 2020 года.

С Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" взысканы судебные расходы по производству судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

С Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу ООО НЭУ "ЭСКОНС" взысканы судебные расходы по производству судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит отменить судебное решение, считая его незаконным и необоснованным, полагая, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения административного дела. Судом, при вынесении решения, допущены нарушения норм процессуального права. Нарушения, допущенные при производстве судебной экспертизы, привели к недостоверному определению значения рыночной стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка, определённая экспертом, существенно выше рыночного диапазона цен на аналогичные участки, доходный подход используемый экспертом в расчётах, нуждается в дополнительной проверке, расчёт корректировочных коэффициентов является не верным.

Полагает не обоснованным вывод эксперта об отказе от использования сравнительного подхода, мотивированный отсутствием на рынке достаточного для расчета количества достоверных данных о продаже аналогичных земельных участков, поскольку анализ рынка произведён экспертом поверхностно, часть предложений о продаже сопоставимых с объектом оценки аналогов экспертом не использовано; вместе с тем, отобранные в рамках доходного подхода объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по функциональному назначению и наилучшей эффективности использования. Указывает на то, что экспертное заключение не отвечает требованиям статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, так как оно выполнено с нарушением требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации.

Кроме того, считает, что решение суда первой инстанции незаконно в части взыскания с Департамента имущественных отношений расходов по проведенной судебной экспертизы в пользу экспертного учреждения, ссылаясь на то, что в рассматриваемом случае административный истец в судебном заседании реализовал своё право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Права административного истца как налогоплательщика по земельному налогу не нарушены, а наличие расхождения между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью обусловлено учётом индивидуальных характеристик объекта оценки при определении его рыночной стоимости.

Во второй апелляционный суд общей юрисдикции от представителя общества с ограниченной ответственностью "Дорстройсервис" Новиковой А.А. поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие основания для отмены решения суда по доводам жалобы.

Административный истец, представители административных ответчиков, заинтересованные лица, извещённые надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

На основании статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и вопреки доводам жалобы, общество с ограниченной ответственностью "Дорстройсервис" является собственником объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером N площадью 4 832 кв.м, почтовый адрес: <адрес> что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (том 1 л.д. 16-17).

В соответствии со статьёй 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", абзацем четвертым подпункта 2.1.75 пункта 2.1 Положения о департаменте имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, утвержденного постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 апреля 2013 года N 269-П, издан приказ Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населённых пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", на основании которого по состоянию на 01 января 2019 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 3 279 623 рубля 36 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 09 января 2020 года.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления, проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путём оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные положения об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Давая толкование приведённым нормам материального права в их совокупности, и разъяснениям по их применению, судебная коллегия приходит к выводу, что административный истец, являясь собственником земельного участка, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, так как размер земельного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в том числе по основанию, связанному с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Аналогичное положение содержится в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требования и возражений.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Ввиду того обстоятельства, что кадастровая стоимость земельного участка применяется для определения размера земельного налога за земельный участок, находящийся в его собственности, административный истец полагает, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и плательщика налога.

В обоснование заявленных требований представителем административного истца представлен отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 30 июля 2020 года N .2020, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Судебная Экспертиза и оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 835 936 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, отчёт должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В соответствии с пунктами 20,23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт от оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа не согласился с выводами представленного административным истцом отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка, полагая его полученными с нарушениями требований действующего законодательства и методологии оценочной деятельности в Российской Федерации, а также содержащим недостоверные данные об объектах-аналогах.

Изучив представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции пришёл к выводу, что вышеуказанный отчёт предусматривает значительную разницу в кадастровой стоимости земельного участка на одну и ту же дату, в связи с чем, учитывая мнение административного истца, счёл необходимым назначить по делу судебную оценочную экспертизу с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года.

По заключению от 23 октября 2020 года N 39-20, выполненному экспертом-оценщиком ООО "ЭСКО" Саблуковым Е.И., по состоянию на 01 января 2019 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 2 914 000 рублей.

Не согласившись с выводами экспертизы, выполненной экспертом-оценщиком ООО "ЭСКО" Саблуковым Е.И., административный истец заявил о недопустимости применения в качестве доказательства по административному делу выводов судебной оценочной экспертизы, просил о назначении повторной судебной экспертизы, ссылаясь на то, что в заключении эксперта имеется множество нарушений, в том числе в части неправильного применения корректировки для земельных участков с видом использования.

Определением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 ноября 2020 года, ходатайство представителя административного истца Новиковой А.А. удовлетворено, по административному делу 3а-321/2020 назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N. Проведение экспертизы поручено эксперту - оценщику общества с ограниченной ответственностью "Негосударственное экспертное учреждение "Эсконс" (далее ООО НЭУ "ЭСКОНС") ФИО1.

По заключению от 12 февраля 2021 года N 21011201, выполненному экспертом-оценщиком ООО НЭУ "ЭСКОНС" ФИО10., по состоянию на 01 января 2019 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 1 000 000 рублей.

Оценив по правилам статей 60-61 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации собранные при рассмотрении административного дела доказательства, и принимая во внимание, что на основании представленных доказательств, суд вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд первой инстанции счёл заключение эксперта-оценщика ФИО1 не вызывающим сомнений и не требующим дополнительной проверки, и пришёл к обоснованному выводу о возможности установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года в размере равном его рыночной стоимости - 1 000 000 рублей.

При этом суд правомерно исходил из того, что экспертное заключение соответствует письменным доказательствам, представленным в материалы дела, и положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, составлено специалистом в области оценочной деятельности, предупреждённым об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и дачу ложного заключения, который в ходе применения доходного подхода произвел анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости - земельных участков и привёл его в расчетных таблицах.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

Вопреки доводам, изложенным в апелляционной жалобе, суд первой инстанции правильно оценил заключение повторной экспертизы от 12 февраля 2021 года N 21011201, выполненное экспертом-оценщиком ООО НЭУ "ЭСКОНС" ФИО1, верно указал, что оно является относимым, допустимым и достоверным доказательством.

В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 23 ФСО N 7, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Согласно раздела "Описание объекта исследования" повторной судебной экспертизы (стр. 3 заключения), объектом оценки является земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады (том 2 л.д.124).

Расчёт рыночной стоимости объекта оценки произведен экспертом с применением доходного подхода методом капитализации земельной ренты, при этом в заключении приведены основания отказа от использования затратного и сравнительного подходов. Так, сравнительный подход не применялся ввиду отсутствия на рынке достаточного для расчета количества достоверных данных о продаже аналогичных земельных участков - из 12 отобранных экспертом земельных участков, ни один из них, согласно мотивированных выводов эксперта, не мог быть использован в качестве аналога; затратный подход не применяется для расчета рыночной стоимости, т.к. земля не является воспроизводимым объектом (т. 2 л.д. 126).

Изложенные административным ответчиком в апелляционной жалобе доводы об ошибочности мотивов, которыми руководствовался эксперт при отказе от использования отобранных им объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, поскольку самостоятельно изучив отобранные экспертом предложения, административный ответчик выявил иные несоответствия, по которым указанные объекты-аналоги не могли быть использованы при определении рыночной стоимости объекта оценки, не влекут признание экспертного заключения недостоверным и недопустимым доказательством, поскольку на результаты оценки не влияют. Сравнительный подход при производстве экспертизы не использовался. Обоснованность применения экспертом доходного подхода методом капитализации земельной ренты сторонами не оспаривается.

В заключении представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, существенно влияющих на его стоимость, произведён подробный анализ цен сделок по аукционам на право заключения договоров земельных участков для подбора в рамках доходного подхода объектов-аналогов в сопоставимом сегменте рынка, с учётом фактического использования объекта оценки.