Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 мая 2022 года Дело N 66а-629/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре Корюкиной И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-13/2022 по административному исковому заявлению Ломаева Ивана Сергеевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе Ломаева Ивана Сергеевича на решение Алтайского краевого суда от 19 января 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А., судебная коллегия

установила:

Ломаев И.С. обратился в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года в сумме 1 220 554 рубля.

В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей.

Решением Алтайского краевого суда от 19 января 2022 года административное исковое заявление удовлетворено, постановлено установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 в равном его рыночной стоимости размере - 1 939 114 рублей.

Датой обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости считать 02 сентября 2021 года.

С принятым решением не согласился Ломаев И.С., в апелляционной жалобе просит отменить решение Алтайского краевого суда от 19 января 2022 года, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования истца, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 22<данные изъяты> в размере его рыночной стоимости - 1 220 554 рубля.

В обоснование жалобы указано, что в заключении судебной экспертизы изложены неподтвержденные и необоснованные выводы, выражающие субъективное мнение эксперта о наличии на спорном земельном участке жилого дома, в связи с чем были подобраны аналоги - земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, тогда как материалами дела подвержено расположение нежилого здания - гостевой дом, а вид разрешенного использования земельного участка: для строительства лодочной станции. При этом, осмотр земельного участка экспертом проводился 10 декабря 2021 года, из текста данного заключения не ясно, чем руководствовался эксперт при постановке спорных выводов о фактическом использовании данного участка с учетом даты определения стоимости - 01 января 2020 года, внутреннего осмотра здания не проводилось, довод об отсутствии в здании внутренней отделки не опровергнут. Вместе с тем, в материалах дела имеется отчет об оценке (относимое и допустимое доказательство), составленный в соответствии с требованиями действующего законодательства (объекты-аналоги земельные участки под нежилыми строениями), в соответствии с которым стоимость земельного участка определена в размере 1 220 554 рубля.

Представитель управления имущественных отношений Алтайского края Безносова Г.С. в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 5460-з от 20 декабря 2018 года, дополнительных соглашений к договору от 24 августа 2017 года, от 13 июня 2018 года, от 23 ноября 2020 года, Ломаев И.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 998 кв.м., земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства лодочной станции. Согласно разделу 3 договора при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года N 70 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края" установлена по состоянию на 01 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> размере 3 538 289,24 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке N 0632-2021, составленный 17 июня 2021 года оценщиком ЗАО "Бизнес-эксперт" Крутских А.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 22<данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года составляет 1 220 554 рубля.

В связи с возражениями представителя административного ответчика управления имущественных отношений Алтайского края относительно выводов, изложенных в отчете, судом была назначена судебная экспертиза.

Заключением судебной экспертизы от 14 декабря 2021 года N 215-12-2021, подготовленным оценщиком ООО "Век А оценка" Малаховым Д.Г., определена рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года в размере 1 939 114 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Малахов Д.Г. подтвердил свои выводы и дал ответы на все возникшие вопросы.

Оценивая доводы апелляционной жалобы об ошибочном выводе эксперта о наличии на спорном земельном участке жилого дома, и последующим подбором аналогов - земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, тогда как материалами дела подвержено расположение нежилого здания - гостевой дом, а вид разрешенного использования земельного участка: для строительства лодочной станции, судебная коллегия отмечает следующее.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1)

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждёнными распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года N 568-р, предусмотрено, что метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) ( раздел IV).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 ФСО N 7).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства (пункт 14 ФСО N 7).

Пунктом 20 ФСО N 7 предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Как верно указал суд первой инстанции, фактический вид использования земельного участка может не совпадать с видом использования, предусмотренного документами.

Эксперт, подробно изложив свои мотивы в экспертном заключении, определил, что исследуемый земельный участок фактически используется для индивидуальной жилой застройки, поскольку в его границах расположен коттедж, предназначенный для постоянного или временного проживания.

В связи с чем экспертом в рамках сравнительного подхода были подобраны аналоги - земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, с чем судебная коллегия соглашается.

Доводы жалобы о том, что осмотр земельного участка экспертом проводился 10 декабря 2021 года, тогда как дата определения стоимости - 01 января 2020 года, что свидетельствует о невозможности установления фактического использования данного участка на дату оценки, опровергается материалами дела.

Как следует из решения арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-12247/2018 от 13 августа 2018 года о признании за индивидуальным предпринимателем Орловой Л.М. (прежний арендатор земельного участка) права собственности на нежилое здание (здание гостевого домика), общей площадью 170,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Барнаул, Правобережный тракт, 18/12, к 10 марта 2017 года строительство объекта было завершено.

Правильность установления экспертом фактического использования земельного участка также подтверждается имеющимся в материалах дела объявлением от 08 декабря 2019 года (дата приближена к дате оценки) о продаже коттеджа, расположенного на оцениваемом земельном участке, с его фотографиями. При этом описание объекта в объявлении свидетельствует, что он предназначен для проживания.

Доводы административного истца, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, приведенные в апелляционной жалобе, аналогичны утверждениям в суде первой инстанции, которые являлись предметом проверки суда и по мотивам, приведенным в решении, правомерно отклонены. Каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта не имеется, противоречий в выводах эксперта не установлено, в связи с чем, отсутствовали предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для назначения повторной экспертизы. Не названо таких оснований и в апелляционной жалобе.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, решение суда является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для его отмены или изменения не усматривается.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Алтайского краевого суда от 19 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ломаева Ивана Сергеевича - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Алтайский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка