Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 июля 2021 года Дело N 66а-601/2021

N 66а-601/2021

Санкт-Петербург 1 июля 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Морозковой Е.Е.,

судей Вдовиченко С.В. и Семеновой И.А

при секретаре Шубиной Л.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-50/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Апстрим девелопмент" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 марта 2021 года, которым административный иск ООО "Апстрим девелопмент" удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Морозковой Е.Е., ­­­судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, ООО "Апстрим девелопмент" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, равном <данные изъяты> руб., по состоянию на 01.01.2019 г., указав, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает его права как арендатора земельного участка.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 марта 2021 г. административное исковое заявление ООО "Апстрим девелопмент" удовлетворено.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ<адрес> категория земель - земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м., установлена в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> руб. по состоянию на 01 января 2019 года.

С департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" (в части наименования общества в резолютивной части решения судом первой инстанции допущена описка) взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 40000 руб.

С департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу ООО НЭУ "ЭСКОНС" взысканы судебные расходы за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 30000 руб.

Датой подачи заявления ООО "Апстрим девелопмент" о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка постановлено считать 7 сентября 2020 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее-административный ответчик, Департамент, податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного иска отказать. Административный ответчик не согласен с выводом суда о том, что заключение эксперта от 12.02.2021 N является достоверным доказательством, так как при составлении последнего экспертом допущены существенные нарушения:

недостаточно обоснован отказ от сравнительного подхода (за период с 01.01.2017 г. по 31.12.2018 г. в использованной экспертом базе данных содержится 56 объявлений о продаже земельных участков);

расчётная величина предложения на заключение договора аренды объектов-аналогов могла рассчитываться исходя из их кадастровой стоимости;

среди объектов аналогов нет ни одного объекта, схожего с объектом оценки по местоположению и наиболее эффективному использованию;

не мотивировано использование ставки капитализации из Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки под редакцией Л.А. Лейфера;

нарушены положения пп. "е" п.23 ФСО N 7 при проведении оценки с использованием доходного подхода, поскольку доход от аренды участка не равен доходу от его использования;

неверно определен уровень инфляции при проведении корректировки на дату предложения, примененная корректировка на площадь не получила достаточного обоснования;

экспертом при проведении корректировки на местоположение по средней заработной плате использованы данные по Московской области, тогда как объект оценки располагается в Ямало-Ненецком автономном округе, какое-либо обоснование допустимости использования примененного коэффициента не дано.

Также департамент не согласен с отнесением на него судебных расходов за проведение двух судебных экспертиз, поскольку права административного истца как арендатора земельного участка подателем жалобы не нарушались. Вывод суда о значительном отклонении кадастровой стоимости, утвержденной департаментом, от его рыночной стоимости определенной в рамках повторной судебной оценочной экспертизы не может быть признан законным по причине несоответствия повторной судебной экспертизы законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Административным истцом поданы возражения в письменном виде относительно апелляционной жалобы, в которых он просит оставить оспариваемое решение суда без изменения.

Лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Рассмотрев административное дело, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных ООО "Апстрим девелопмент" требований. При определении размера рыночной стоимости суд исходил из результатов проведенной по делу повторной судебной экспертизы, признав ее достоверным доказательством, и установив кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной повторной судебной экспертизой.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее-Федеральный закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно договору аренды от 28.10.2015 г. N, заключенного между департаментом имущественных отношений администрации города Новый Уренгой и ООО "Апстрим девелопмент", последнее является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ<адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м., на срок с 14.10.2015 г. по 14.10.2064 г. Из положений п.3.1 названного Договора следует, что арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.11.2019 г. N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2019 г.

Согласно отчету об оценке от 30.07.2020 N, составленного оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", представленного в суд административным истцом, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. определена в <данные изъяты> руб.

В связи с тем, что выводы, изложенные в Отчете об оценке от 30.07.2020 N, были поставлены Департаментом имущественных отношений ЯНАО под сомнение (в связи с существенной разницей между размерами кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, указанием в качестве рыночной стоимости не цены предложения, а суммы переуступки права аренды на объект-аналог N 3), то определением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 сентября 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости объекта недвижимости-земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г.

По результатам судебной экспертизы от 23.10.2020 N, проведенной ООО "ЭСКО" на основании определения суда от 25 сентября 2020 г., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. определена в <данные изъяты> руб.

В рамках судебной экспертизы проанализировано местоположение объекта исследования, его характеристики, определена принадлежность объекта оценки сегменту рынка; экспертом дан анализ рынка земельных участков в ЯНАО - определен как неактивный, обозначены основные ценообразующие факторы, произведен отбор подхода и метода исследования: рыночная стоимость объекта оценки определена в рамках сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж. В рамках сравнительного подхода отобрано и исследовано 3 объекта-аналога, проведена корректировка на передаваемые имущественные права, на площадь, на местоположение, на торг, на дату предложения, на вид разрешенного использования, на доступ к инженерным коммуникациям, на удаленность от транспортных магистралей, на наличие строений. Величина примененных корректировок экспертом мотивирована. В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена в <данные изъяты> руб. Так как расчет рыночной стоимости объекта оценки производился одним методом-методом сравнения продаж в рамках одного подхода - сравнительного подхода, то согласование результатов не производилось. Итоговая величина рыночной стоимости экспертом определена в <данные изъяты> руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

Ссылаясь на существенные недостатки судебной экспертизы (неприменение корректировки на местоположение для объекта-аналога N 2, использование неверных корректировок для вида разрешенного использования объекта-аналога N 3 и корректировок по удаленности от транспортных магистралей, приведение недостоверной информации о наличие на объекте-аналоге N 1 инженерных коммуникаций и объектов строительства, необоснованное применение корректировок на инженерные коммуникации), подтвердив свои доводы заключением специалиста АНО Центр экспертизы и оценки "ИНЭКС" N от 25.11.2020 г. административный истец ООО "Апстрим девелопмент" заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, которое судом первой инстанции удовлетворено.

Определением суда от 27 ноября 2020 года проведение повторной судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО "Негосударственное экспертное учреждение "Эсконс", на разрешение перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости спорного земельного участка.

По результатам повторной судебной экспертизы от 12.02.2021 N, проведенной ООО "Негосударственное экспертное учреждение "Эсконс" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. определена в <данные изъяты> руб.

В рамках повторной судебной экспертизы дано описание объекта оценки и его основных характеристик, определен сегмент рынка объекта оценки проанализировано местоположение объекта исследования, его характеристики, произведен отбор подхода и метода исследования: рыночная стоимость объекта оценки определена в рамках доходного подхода методом капитализации земельной ренты. В рамках доходного подхода отобрано и исследовано 5 объектов-аналогов по результатам аукционов на заключение договора аренды, проведена корректировка на дату предложения, на вид разрешенного использования, на площадь, на доступ к инженерным коммуникациям, на местоположение, в том числе в пределах населенного пункта и удаленность от транспортных магистралей. Ссылаясь на данные из справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки под редакцией Л.А. Лейфера экспертом определен коэффициент капитализации в размере 0.136.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена с учетом округления в <данные изъяты> руб. по состоянию на 01 января 2019 г. Так как расчет рыночной стоимости объекта оценки производился одним методом-методом капитализации земельной ренты в рамках одного подхода - доходного подхода, то согласование результатов не производилось.

Департаментом имущественных отношений ЯНАО поданы возражения на дополнительную судебную экспертизу, в которых административный ответчик просил поставить под сомнения выводы эксперта ООО "Негосударственное экспертное учреждение "Эсконс" и отказать в удовлетворении административного искового заявления. Доводы возражений на повторную судебную экспертизу, представленные в суд первой инстанции, отклонены судом как несостоятельные.

Удовлетворяя заявленные требования, суд в решении признал заключение судебного эксперта от 12.02.2021 N надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости земельного участка, отвечающим требованиям ст. 82 КАС РФ, действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Суд отразил, что оснований для сомнения в достоверности экспертизы не имеется, поскольку она проведена лицом, обладающим специальными познаниями, предупреждённым об уголовной ответственности за подготовку заведомо ложного заключения.

Взыскивая с административного ответчика департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа судебные расходы в размере 40 000 руб. на оплату судебной экспертизы и 30000 руб. на оплату повторной судебной экспертизы, суд руководствовался ст.ст.111, 112 КАС РФ, правовыми позициями, закрепленными в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-п, разъяснениями, содержащимися в п.31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". Суд отметил, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта недвижимости, установленную судом в качестве кадастровой (более чем в 2 раза), что свидетельствует об ошибочности определения кадастровой стоимости, определенной в результате массовой оценки. С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что понесенные судебные расходы на оплату судебной экспертизы и повторной судебной экспертизы должен возместить административный ответчик департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, как орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости.

Решение суда в части установления размера кадастровой стоимости не может быть признано законным и подлежит изменению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом, в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ) (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Согласно ч.1 ст.77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (ч.2 ст.83 КАС РФ).

Как следует из материалов дела, экспертом отобрано 5 аналогов, которые существенно (за исключением аналога N 3) отличаются по площади от объекта оценки, выставлены на продажу более чем за 1,5 года до даты оценки. При проведении сравнения по элементу сравнения "целевое назначение и разрешенное использование земельного участка" (таблица 4 на стр. 8 оборот повторного заключения эксперта N от 12.02.2021 г.) не ясно производилось сравнение по целевому назначению или по виду разрешенного использования. При этом вид разрешенного использования объекта оценки (склады) отличается от "целевого назначения или вида разрешенного использования" всех аналогов.

Кроме изложенных обстоятельств заслуживают внимание и замечания относительно повторной экспертизы, приведенные административным ответчиком в апелляционной жалобе.

Так как материалы дела не содержали данные, разъясняющие указанные обстоятельства, то судебная коллегия определением от 20 мая 2021 г. назначила повторную судебную оценочную экспертизу с постановкой перед судебным экспертом вопроса об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года.

Заключением повторной судебной экспертизы от 22.06.2021 N (далее-повторная экспертиза от 22.06.2021), проведенной экспертом Паничкиной Н.Е., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 г. определена в размере <данные изъяты> руб.

В повторной экспертизе от 22.06.2021 эксперт произвел исследование, в рамках которого: провел анализ достаточности объектов исследования, привел нормативные документы и литературу, которая использована при производстве экспертизы; описал объект исследования; подобрал с обоснованием методику исследования; произвел анализ рынка; произвел расчет рыночной стоимости объекта исследования с применением методики сравнения продаж в рамках сравнительного подхода; произвел согласование итоговой стоимости, провел анализ расхождения результатов оценки с выводами первичных экспертиз, указал выводы.