Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июня 2021 года Дело N 66а-592/2021

N 66а-592/2021

Санкт-Петербург 23 июня 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего

Стаховой Т.М.

судей

Морозковой Е.Е., Семеновой И.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Катковой А.С.


рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-68/2021 по апелляционной жалобе представителя административного истца ФИО1 на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 января 2021 года, принятое по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи ФИО9, судебная коллегия

установила:

Головин Д.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5 441 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады 6.9, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир производственная база, почтовый адрес ориентира: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждена приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-о по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 107 627,15 рублей.

Полагая размер кадастровой стоимости, определенный в результате массовой государственной кадастровой оценки, завышенным, 11 сентября 2020 года Головин Д.В., действуя через представителя, обратился в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 691 007 рублей, в обоснование чего представил отчет об оценке N 338-07.2020 от 15 июля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка".

В процессе судебного разбирательства с целью определения достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" <данные изъяты> В соответствии с заключением эксперта-оценщика N 59-20 от 8 декабря 2020 года, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка составляет 2 487 000 рублей.

Признав заключение эксперта достоверным и допустимым доказательством, суд Ямало-Ненецкого автономного округа решением от 20 января 2021 года установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N размере рыночной стоимости равной 2 487 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 11 сентября 2020 года. Этим же решением расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 40 000 рублей, взысканы в пользу экспертного учреждения с административного истца Головина Д.В.

В апелляционной жалобе представитель административного истца ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения, ссылаясь на то, что заключение судебной экспертизы, выводы которого положены в основу решения суда, не отвечает критерию достоверности доказательства, имеет существенные недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и поэтому не может быть признано надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность установленной рыночной стоимости. В связи с чем, представителем Головина Д.В. заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости участка.

Относительно доводов, изложенных в жалобе, Департаментом имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - Департамент имущественных отношений ЯНАО) представлены письменные возражения, в которых просит оставить решение суда без изменения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы административный истец, представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, Управления Росреестра по ЯНАО, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, заинтересованного лица Департамента по управлению муниципальным имуществом г. Губкинского в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Департаментом имущественных отношений ЯНАО представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика. Руководствуясь положениями статей 247, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав дополнительно представленные доказательства, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения Закона об оценочной деятельности применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В пунктах 10, 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС Российской Федерации). Средством такого доказывания является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Исследуя отчет об оценке, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке N 338-07.2020 от 15 июля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", вызвал у стороны ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО и суда сомнение в его обоснованности, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключения эксперта-оценщика ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" <данные изъяты> N 37-20 от 24 октября 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 2 487 000 рублей.

Изучив содержание отчета, представленного административным истцом, и заключение проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, оценив их по правилам статей 84 и 168 КАС Российской Федерации, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" не может быть принят в качестве достоверного и допустимого доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, в то время как экспертное заключение, выполненное по поручению суда экспертом ООО"Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка", соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, и является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Эксперт ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" <данные изъяты> отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, обладает специальными знаниями, имеет достаточный стаж экспертной работы, предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК Российской Федерации.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, существенно влияющих на стоимость объекта; с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом произведен подробный анализ рынка земельных участков Ямало-Ненецкого автономного округа в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию оцениваемого объекта, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых участков на рынке.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки выполнен экспертом с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Подобранные для целей оценки три объекта-аналога (таблица 7. на стр.43-47 заключения) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что соответствует требованиям пунктов 10, 22 ФСО N 7. В заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует критериям проверяемости и однозначности.

Процесс оценки подробно описан, в том числе в части применения к отобранным объектам-аналогам необходимых корректировок по следующим элементам сравнения: состав прав, дата сделки/предложения, скидка на торг, поправка на местоположение, вид разрешенного использования, доступность объекта - расположение относительно 1 линии, площадь, возможность подключения к объектам инженерной инфраструктуры - наличие коммуникаций, наличие улучшений. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Приведенные в апелляционной жалобе административного истца замечания к заключению эксперта относительно недостоверности введенных экспертом корректировок на местоположение, вид разрешенного использования; необоснованном введении к цене объекта-аналога N 2 повышающей корректировки на расположение относительно автомагистралей; недостоверности введенных в отношении аналога N 1 корректировок на наличие коммуникаций, наличие улучшений, не могут служить основанием для переоценки вывода суда о достоверности и допустимости заключения судебной экспертизы. Предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС Российской Федерации оснований для назначения по делу повторной экспертизы судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов, и цена объекта оценки (или ее удельный показатель) корректировалась экспертом с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

При корректировке на вид разрешенного использования экспертом учтено, что объекты-аналоги N 1 и 2 имеют аналогичный с объектом оценки вид разрешенного использования - склады (код 6.9), а объект-аналог N 3 - обслуживание автотранспорт, в связи с чем применена поправка, рассчитанная с использованием данных Справочника оценщика недвижимости-2018 под ред. Л.А.Лейфера "Земельные участки. Часть 2. Нижний Новгород, 2018" /таблица 86, стр.203/, при этом оцениваемый земельный участок рассматривался как земельный участок под индустриальную застройку и поправка в отношении объекта-аналога N 3 определена как разница между земельными участками под индустриальную застройку и под придорожный сервис. Согласно договора купли-продажи земельного участка от 29 апреля 2019 года, на принадлежащем административному истцу земельном участке расположены объекты незавершенного строительства: сооружение (административно-бытовое помещение) и гараж (т.1 л.д. 66). В связи с чем, корректировка выполнена с применением среднего показателя группы 6.0 "Земельные участки под индустриальную застройку", включающая в себя код 6.9 - склады.

Оснований полагать недостоверными значения корректировок в отношении объекта-аналога N 2 на местоположение (таблица 14 на стр. 54-55 заключения) и на доступность объекта (стр. 56 заключения), с учетом приведенных в заключении эксперта обоснований, у суда также не имеется.

Корректировка на местоположение выполнена экспертом с использованием метода ранжирования факторов местоположения (удаленность от областного центра, численность населенного пункта, наличие градообразующих предприятий, уровень средней заработной платы в населенном пункте, развитость производственной и коммерческой инфраструктуры населенного пункта). Применение указанного метода не противоречит применению поправок, опубликованных в Справочнике оценщика недвижимости-2018, под ред. Л.А. Лейфера. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение, Нижний Новгород, 2018 г.

Согласно пункту 25 ФСО N 7, оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Корректировка относительно автомагистралей произведена экспертом в связи с тем, что аналоги N 1, 3 как и объект оценки, имеют прямой выход на крупную автомагистраль, в то время как аналог N 2 прямого выхода к крупным автодорогам не имеет, что потребовало внесение повышающей корректировки на расположение относительно 1 линии для аналога N 2.

Проведение корректировки на инженерные коммуникации обусловлено тем, что объект оценки, в отличие от аналогов, обеспечен всеми коммуникациями (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение), кроме канализации и теплоснабжения (стр. 57-58 заключения).

Сведения об индивидуальных особенностях объектов-аналогов получены экспертом из данных объявлений о продаже объектов, исходя, в том числе, из допущения, что вся информация, указанная в объявлениях, используемая для определения рыночной стоимости исследуемого объекта, достоверна.

Относительно информации об аналоге N 1, сведений о наличии на дату оценки на территории земельного участка коммуникаций и зарегистрированных объектов капитального строительства (а не фактических) у эксперта не имелось. Ссылка в жалобе на то, что продавец земельного участка (аналога N 1) указал о наличии построек на земельном участке, не свидетельствует о неверных выводах эксперта при проведении оценки по состоянию на 1 января 2019 года.

Так как заключение экспертизы мотивировано, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе достоверных данных и исчерпывающего анализа, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта у судебной коллегии не имеется, в связи с чем отсутствуют основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем заявлено представителем административного истца.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом в обоснование доводов жалобы заключению специалиста АНО "Центр экспертизы и оценки "ИНЭКС". Указанное заключение, а равно и консультативное заключение специалиста ООО "ГЕОИД" по вопросу расположения земельных участков относительно автомагистралей города, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции в соответствии с правилами статьи 84 КАС Российской Федерации, что отражено в обжалуемом решении суда.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке уже исследованных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств, не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения суда.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по административному делу суд, руководствуясь статьями 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"; правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, принимая во внимание, что в настоящем случае расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка, определенной в результате государственной кадастровой оценки (3 107 627,15 рублей), с его установленной рыночной стоимостью (2 487 000 рублей) не достигает кратного значения - с учетом различий в методах оценки в процедуре массовой кадастровой оценки и в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки такой показатель превышения не дает оснований для признания выявленного расхождения допустимым и достаточным для того, чтобы признать наличие ошибки в формировании методики определения кадастровой стоимости, которая привела к нарушению прав административного истца и повлекла его вынужденное обращение в суд с административным иском, то судебные расходы обоснованно отнесены судом первой инстанции на административного истца, который не может быть признан стороной, выигравшей административный спор.

При рассмотрении дела судом первой инстанции верно применены положения законодательства, регулирующие спорные правоотношения, всем юридически значимым обстоятельствам по делу дана правильная юридическая оценка, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка