Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 мая 2022 года Дело N 66а-589/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Тертишниковой Л.А., Сучковой Е.Г.,

при секретаре Корюкиной И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1/2022 по административному исковому заявлению Махлай Юрия Даниловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе Махлай Юрия Даниловича в лице представителя Тихоновой Лилии Юрьевны на решение Амурского областного суда от 11 января 2022 года, которым административные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А., выслушав представителя административного истца Махлай Ю.Д. - Тихонову Л.Ю., поддержавшую доводы жалобы, возражения на апелляционную жалобу представителя административного ответчика ГБУ Амурской области "Центр государственной кадастровой оценки Амурской области" Свистильник Н.А., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Махлай Ю.Д., являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 146 535 рублей.

В обоснование заявленных требований указал, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка в размере 549 862,54 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права административного истца, уплачивающего арендную плату, рассчитанную с использованием кадастровой стоимости.

Решением Амурского областного суда от 11 января 2022 года административные исковые требования оставлены без удовлетворения, с Махлай Ю.Д. в пользу Государственного бюджетного учреждения Амурской области "Центр государственной кадастровой оценки Амурской области" взысканы расходы по оплате судебных экспертиз в размере 25 000 рублей.

С указанным решением суда не согласился административный истец, в апелляционной жалобе его представитель Тихонова Л.Ю. просит решение суда отменить и принять новое решение, которым удовлетворить заявленные требования, а также назначить по делу повторную оценочную экспертизу за счет средств бюджета.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что повторное заключение эксперта Резниковой О.Ю. должно быть исключено из числа доказательств, эксперт произвел обследование и замеры находящихся на земельном участке сооружений производственного назначения, были составлены технические схемы данных сооружений. Между тем, замеры, технические схемы зданий и сооружений производственного назначения производятся специалистами в соответствии со специальными техническими и строительными нормами и правилами в строительной области. Эксперт произвел обследование и замеры находящихся на земельном участке сооружений производственного назначения в 2021 году, т.е. после даты оценки - 01 января 2019 года, в связи с чем, расчеты являются недостоверными. Оценка участка на основании данных о строениях также противоречит пункту 20 ФСО N 7, согласно которому земельный участок оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Доходный подход не мог быть применен при оценке данного земельного участка ввиду наличия на нем недостатков, требующих вложения денежных средств. He приведено достаточных доводов о неприменении метода сравнения продаж. Судом было необоснованно отклонено экспертное заключение от 21 мая 2021 года, выполненное экспертом Ковалевским Д.А.

Представитель Правительства Амурской власти и Министерства имущественных отношений Амурской области Орлова К.Н., представитель ГБУ Амурской области "Центр государственной кадастровой оценки Амурской области" Курганова О.Л. в возражениях на апелляционную жалобу просят оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

Представитель административного истца Махлай Ю.Д. - Тихонова Л.Ю. доводы жалобы поддержала, против которых возражала представитель административного ответчика ГБУ Амурской области "Центр государственной кадастровой оценки Амурской области" Свистильник Н.А.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции находит основания для ее удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (редакция по состоянию на дату кадастровой оценки) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Махлай Ю.Д. является арендатором земельного участка из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер <данные изъяты> разрешенное использование: под кролиководческую ферму, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 15 марта 2011 года N 142, при этом кадастровая стоимость арендуемого земельного участка учитывается при расчете арендной платы.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 сентября 2020 года по состоянию на 01 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 549 862,54 рубля.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Амурской области от 28 ноября 2019 года N 664.

При обращении с административным иском в суд административным истцом был предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> N 238-20 от 10 июня 2020 года, выполненный оценщиком Гранкиным А.В. (ООО "Лидер Инвест") (далее - отчет).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составила 43 000 рублей.

В связи с возражениями ответчика ГБУ Амурской области "Центр государственной кадастровой оценки Амурской области" относительно выводов, изложенных в отчете, судом была назначена судебная экспертиза.

Из заключения эксперта Ковалевского Д.А. (частнопрактикующий оценщик) от 21 мая 2021 года N 12-2021/341 следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет 146 535 рублей.

С учетом доводов Правительства Амурской области, ГБУ Амурской области "Центр государственной кадастровой оценки Амурской области" о необоснованности и недостоверности экспертного заключения от 21 мая 2021 года, по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено оценщику Резниковой О.Ю.

Согласно выводам повторной судебной экспертизы от 14 декабря 2021 N 498, выполненной экспертом Резниковой О.Ю. (частнопрактикующий оценщик), отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составила 585 114 рублей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключение повторной судебной экспертизы является допустимым доказательством и может быть положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Оценивая указанные выводы суда первой инстанции и доводы апелляционной жалобы в этой части, судебная коллегия исходит из слудеющего.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет об оценке должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, в том числе: Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297; Федерального стандарта оценки N 2 "Цель оценки и виды стоимости" (далее - ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298; Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299; Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости" (далее - ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.

Положения пункта 5 ФСО N 3 предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждёнными распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года N 568-р, предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

В рассматриваемом случае экспертом Резниковой О.Ю. для определения рыночной стоимости объекта оценки был использован доходный подход с методом капитализации дохода (земельной ренты).

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 15 ФСО N 1)

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункт 16 ФСО N 1).

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (пункт 23 ФСО N 7).

Выбор использованного метода определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом - метод капитализации дохода (земельной ренты) от реализации сельскохозяйственной продукции (мясо кролика), эксперт Резникова О.Ю. обосновала тем, что у нее в доступе имеется информация, необходимая для расчета стоимости земельного участка указанным подходом. При этом эксперт принял решение определить доход от мяса кроликов, выращенных на кролиководческой ферме, расположенной на земельном участке.

Отказ от использования метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода был обоснован тем, что в ходе анализа предложений о продаже земельных участков промназначения, не было выявлено ни одного предложения о продаже земельного участка с разрешенным использованием, аналогичным оцениваемому объекту - под кролиководческую ферму, а объекты, представленные в анализе рынка, по мнению эксперта, не могут быть использованы в качестве аналогов для расчета стоимости рассматриваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 указанного Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Исследовав и оценив экспертное заключение от 14 декабря 2021 N 498, судебная коллегия приходит к выводу о том, что результаты, полученные экспертом Резниковой О.Ю., не отражают объективную рыночную стоимость объекта оценки и не могут быть приняты во внимание, поскольку эксперт не обосновал возможность применения доходного подхода и достоверность исходной информации. Полученные экспертом результаты зависели от выбранных показателей, таких как мясная продуктивность кролиководства, рентабельность, цены реализации продукции и т.д., значения которых не являются постоянными и могут меняться, а потому полученные результаты нельзя признать точными. При этом следует отметить, что при определении количества кроликов, которых возможно разместить на кролиководческой ферме, эксперт учитывал площадь фермы исходя из замеров, выполненных при осмотре 25 ноября 2021 года, при том, что дата оценки объекта - 1 января 2019 года.

Таким образом, использованный экспертом Резниковой О.Ю. метод определения рыночной стоимости не позволяет достоверно установить рыночную стоимость объекта оценки.

Помимо этого, суд апелляционной инстанции считает, что эксперт не достаточно обосновал отказ от использования сравнительного подхода к оценке.

Так, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1)

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) (Методические рекомендации от 06 марта 2002 года N 568-р, раздел IV).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 ФСО N 7).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Спорный земельный участок относится к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под кролиководческую ферму.

Эксперт Резникова О.Ю., не подобрав объекты-аналоги, для сравнительного подхода, исходя из категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, рассмотрев при анализе рынка только предложения объектов недвижимости, отнесенных к вышеуказанной категории земель промышленности, не учла, что согласно пункту 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.