Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 66а-588/2021

Санкт-Петербург 18 мая 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Кошелевой И.Л.,

судей Ехаловой Ю.А., Подгорной Е.П.

при секретаре-помощнике судьи Асеевой П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-6/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "К-1" к Департаменту имущественных отношений Вологодской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Бюджетному учреждению в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации", Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "К-1" на решение Вологодского областного суда от 24 февраля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., судебная коллегия Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "К-1" (далее ООО "К-1", Общество) обратилось в Вологодский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на праве общей долевой собственности (доля в праве 1/2) является собственником объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 2 524 797 рублей 03 копейки, что значительно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 01 января 2019 года, которая в соответствии с отчётом об оценке от 15 апреля 2020 года N 02/047, составленным оценщиком ИП Костыговым Л.О., являющимся членом Некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки", составляет 545 000 рублей, чем нарушаются права и обязанности ООО "К-1" как плательщика налога, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец с учётом уточнения требований просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года в размере, определённом на основании экспертного заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Группа "паритет" Воронцова С.А. N 35/11/20/2 от 16 ноября 2020 года в размере 458 000 рублей.

Решением Вологодского областного суда от 24 февраля 2021 года суд пересмотрел кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, установив её в размере его рыночной стоимости равной 958 000 рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.

Датой обращения ООО "К-1" с заявлением суд указал 10 июля 2020 года.

В апелляционной жалобе административный истец ООО "К-1" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование доводов жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам административного дела, заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Группа "Паритет" ФИО5 от 16 ноября 2020 года N 35/11/20/2 необоснованно не было принято в качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заключение повторной судебной экспертизы не соответствует требованиям действующему законодательству в области оценочной деятельности. Выражает несогласие с решением суда в части размера установленной рыночной стоимости, поскольку в основу решения, принятого судом первой инстанции, было положено заключение эксперта ИП ФИО7 проведённой повторной судебной экспертизы. Считает, что повторная экспертиза проведена ненадлежащим субъектом, так как осуществление оценочной деятельности в качестве индивидуального предпринимателя законодательством об оценочной деятельности не предусмотрено. Следовательно, заключение эксперта ИП ФИО7 не соответствует требованиям закона, и не подлежит принятию судом в качестве доказательств по делу, как содержащее грубые нарушения норм действующего законодательства. Полагает, что в заключении содержатся существенные ошибки при выборе объектов-аналогов, также при применении методов оценки. Просит отменить решение суда в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, принять по делу новое решение, установив кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N размере, равном его рыночной стоимости 458 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Департаментом имущественных отношений Вологодской области подан отзыв относительно апелляционной жалобы, считают решение суда законным и обоснованным, доводы подателя жалобы несостоятельными.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представитель административного истца, Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Вологодской области, Департамента имущественных отношений Вологодской1 области просили рассматривать дело в их отсутствие.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учётом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьёй 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО "К-1" на праве общей долевой собственности (доля в праве ?, сособственником ? доли является ФИО9, заинтересованное лицо по делу) является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, назначение - нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение - этаж NN площадь 164,6 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

09 января 2020 года на основании приказа Департамента имущественных отношений Вологодской области от 22 ноября 2019 года N 89-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости" в Единый государственный реестр недвижимости внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года в размере 2 524 797 рублей 03 копейки. Дата применения - 01 января 2020 года.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьёй 5 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учёта иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретён исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Аналогичные положения закреплены в пункте 3 ФСО N 4, утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4).

В свою очередь под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны её совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведённых выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением.

В качестве доказательства размера рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объектов недвижимости N 02/047 от 15 апреля 2020 года, составленный оценщиком ИП ФИО4, являющимся членом Некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составила 545 000 рублей.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Согласно пунктам 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области определением суда первой инстанции от 14 сентября 2020 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 апреля 2020 года N 02/047 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью "Группа "Паритет" ФИО5 от 16 ноября 2020 года N 35/11/20/2 оценщиком ИП ФИО4 соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N. Рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составляет 458 000 рублей.

В связи с методологическими ошибками, которые привели к значительному занижению стоимости объекта оценки, по ходатайству Департамента имущественных отношений Вологодской области судом первой инстанции назначена по делу повторная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО7 от 01 февраля 2021 года N 28-01/2021 оценщиком ИП ФИО4 соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, неверно определён сегмент рынка, что повлекло за собой ошибочный подбор информации по предложениям (сделка) на дату оценки, допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, неверно определены фактор, влияющие на стоимость объекта недвижимости, правильно выбран сравнительный подход, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, является недостоверной, недостаточной по аналогам, поскольку она не позволяет определить достоверную величину рыночной стоимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составляет 958 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив заключение повторной судебной экспертизы применительно к положениям статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришёл к выводу, что данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Также указал, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и стажем работы, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается.

В силу требований статьи 8 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объектов оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Основными принципами использования экспертом методов, судебно-экспертных методик и средств являются: законность и этичность методов, научность, точность результатов, надёжность, эффективность, безопасность.

В экспертном заключении должна быть изложена информация, существенная для понимания результатов экспертизы, указаны нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, оказывающие или способные оказать существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Так, экспертом был проведён анализ рынка недвижимости, к которому относится относиться оцениваемый объект, по результатам анализа эксперт определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости. Приняв во внимание сегмент рынка, к которому относится объект исследования, эксперт произвел выборку объектов - аналогов, которые максимально приближены по своим основным характеристикам к объекту оценки. Объекты-аналоги выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом оценки и объектами-аналогами. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки.

Как следует из заключения эксперта ФИО7, рыночная стоимость объекта недвижимости на 01 января 2019 года была определена сравнительным подходом к оценке, то есть основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, далее ФСО N 1).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик указывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке;

г) для выполнения расчётов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения, что соответствует требованиям пунктов 11, 24 ФСО N 1. Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N 1.

Вопреки доводам жалобы, эксперт самостоятелен в выборе подходов и методов оценки.