Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 мая 2021 года Дело N 66а-557/2021

N 66а-557/2021

Санкт-Петербург 26 мая 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А.,

судей Морозковой Е.Е. и Вдовиченко С.В.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-92/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Реском-Тюмень" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, по апелляционным жалобам административного истца ООО "Реском-Тюмень", административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., судебная коллегия

установила:

ООО "Реском-Тюмень" владеет на основании договора аренды от 17 августа 2011 года земельным участком с кадастровым N площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения производственной базы, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир производственная база) по адресу: <адрес>, сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 10 сентября 2003 года.

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-о в соответствии со статьей 15 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2019 года, в том числе и земельного участка, находящегося во владении административного истца, в размере <данные изъяты> (<данные изъяты> приложения к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N 3-о).

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, ООО "Реском-Тюмень" обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 15 852 186 рублей на период с 1 января 2020 года, в обоснование чего представило отчет об оценке N 159.1-10.2020 от 5 октября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" по заказу ООО "Агентство по оспариванию кадастровой стоимости".

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 февраля 2021 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 14 250 000 рублей, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено считать 9 октября 2020 года.

В пользу ООО "НЭУ "ЭСКОНС" с ООО "Реском-Тюмень" взысканы расходы по производству судебной экспертизы в размере 39 000 рублей.

Не согласившись с решением, административный истец ООО "Реском-Тюмень" и административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент, Департамент имущественных отношений ЯНАО) подали на него апелляционные жалобы.

Административный ответчик Департамент имущественных отношений ЯНАО в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении административного иска в полном объеме.

По мнению Департамента, в основу обжалуемого решения суда положено экспертное заключение, содержащее существенные недостатки, возникшие в результате допущенных экспертом ФИО1 нарушений, выразившихся в отсутствии дополнительного обоснования использования при подборе аналогов данных о величине арендной платы, указанной в извещении о проведении аукциона; в непредставлении информации о статистическом исследовании, на основе которого рассчитан корректировочный коэффициент на площадь, в отсутствии анализа значения, определенного экспертным мнением, на соответствие рыночным данным; в отсутствии дополнительного обоснования применения коэффициента торможения 0,82, рассчитанного для Московской области, при нахождении объекта исследования и объектов-аналогов на территории Ямало-Ненецкого автономного округа; в ошибочном допущении эксперта о нахождении объекта исследования на незначительном удалении от крупных автомагистралей, что привело к необоснованному применению корректировки на местоположение относительно крупных автомагистралей 1,0, учитывая нахождение города Лабытнанги на значительном удалении от крупных автодорог и необходимость учитывать сезонность.

Административный истец в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции в части распределения судебных расходов отменить, взыскать расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В обоснование жалобы со ссылкой на правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, административный истец указывает, что судебные расходы по данной категории дел взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости при условии, когда кадастровая стоимость значительно превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере рыночной, и когда административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости. При этом ни одним нормативным правовым актом не установлено, что свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, выступает погрешность в размере 50%. Истец полагает, что интервал допустимого расхождения стоимостей в своих максимальных значениях составляет 33%, что следует из положений статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития от 4 мая 2012 года N 263, Рекомендаций по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки, под ред. Лейфера Л.А. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, находящегося во владении ООО "Реском-Тюмень", и рыночной его стоимостью объективно существенна. Департамент имущественных отношений ЯНАО, будучи органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также лицом, возражавшим против удовлетворения административного иска, должен нести бремя судебных расходов.

Заинтересованное лицо администрация города Лабытнанги представило отзыв, поддерживает позицию Департамента имущественных отношений ЯНАО.

Административным ответчиком Департаментом имущественных отношений ЯНАО принесены возражения на апелляционную жалобу административного истца.

Представители административного истца, административных ответчиков Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, Администрации города Лабытнанги в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили. Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Администрация города Лабытнанги просят рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции не усматривает.

Выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), статей 245,248 КАС РФ, основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N 1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1,7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО N 1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N 1).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28) разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 77 КАС РФ, определением суда первой инстанции от 18 ноября 2020 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" ФИО1

По заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 14 250 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив заключение судебной экспертизы, отчет оценщика ООО "Судебная экспертиза и оценка", пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

В связи с имеющимися у Департамента возражениями относительно содержания экспертного заключения судом апелляционной инстанции от эксперта ФИО1 истребованы пояснения, сопровожденные подпиской об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Представление экспертом письменных пояснений не противоречит положениям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судебная коллегия, исследовав заключение экспертизы с учетом письменных пояснений эксперта, соглашается с оценкой заключения экспертизы, данной ему судом первой инстанции, как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, которое может быть положено в основу решения по делу.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе Департамента, не указывают на наличие в заключении эксперта недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства либо свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости находящегося во владении истца объекта недвижимости.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Заключение дано в пределах имеющейся у эксперта специальности, является логичным и последовательным, исследование проведено всесторонне и в полном объеме, не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования результата оценки, на поставленный судом вопрос дан конкретный ответ.

Экспертом в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости приведено описание объекта экспертизы; определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки; произведен анализ цен и предложений, арендных ставок; приведен обзор общепринятых подходов оценки, произведена оценка их применимости к установлению стоимости объекта исследования с приведением результатов такого анализа.

Для оценки объекта избран метод капитализации земельной ренты в рамках доходного подхода, предусматривающий расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты, то есть путем определения на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет основан на делении величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Экспертом приведено описание пяти земельных участков, подобранных в качестве аналогов объекту оценки, произведен расчет арендной ставки.

На замечание Департамента об использовании при отборе аналогов данных об итоговых величинах годовой арендной платы, установленных по результатам состоявшихся открытых аукционов, эксперт пояснила, что итоговые величины, независимо от способа формирования начальной цены, сформированы в процессе торгов на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; условия торгов соответствуют типичным условиям рынка.

Цены отобранных объектов-аналогов скорректированы путем применения корректировок по ценообразующим факторам: дата сделки, функциональное назначение, площадь, возможность подключения к коммуникациям, местоположение, местонахождение в пределах города, расположение относительно автомагистралей, наличие железнодорожной ветки. Средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов, входящих в доверительный интервал, принято за величину арендной платы за единицу площади земельного участка; произведен расчет коэффициента капитализации в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2018.

Поскольку при оценке объекта недвижимости был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости, согласование результатов не потребовалось.

По замечанию Департамента к расчету корректировки на дату предложения с использованием инфляционных калькуляторов, отражающих изменение цен на потребительские товары, эксперт указала, что применение наиболее точного способа расчета корректировочного коэффициента на дату предложения методом парных продаж не представляется возможным, поскольку рынок земельных участков на территории Ямало-Ненецкого автономного округа является неразвитым. Индекс инфляции является косвенным индикатором для учета изменения цен на рынке недвижимости, используется на практике для корректировки цен предложений. Данный способ расчета корректировки также предусмотрен изданием "Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом" Вольновой В.А. Предложенный административным ответчиком способ расчета корректировки по данным информационно-аналитического портала недвижимости "РосРиэлт" имеет свои недостатки, учитывая, что наличие ошибок и неточностей в статистике цен данного ресурса не исключается, поскольку используется методика автоматического расчета на основе имеющихся на сайте объявлений и указанных в них цен пользователями сайта без учета торга и скидок, которые (цены) могут быть как завышенными, так и заниженными.

Расчет корректировочного коэффициента на площадь, как пояснено экспертом в ответ на замечание об отсутствии к тому обоснования, произведен на основании результатов статистического исследования зависимой цены на земельные участки от размера участка, представленного в статье Власова А.Д. "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях" в журнале "Имущественные отношения в Российской Федерации" N 1 (40), позволяющего наиболее точно рассчитать поправку на площадь. Исследование являлось ретроспективным, базой для него стали цены земельных участков под промышленными предприятиями, однако влияние данного фактора для различных сегментов равнозначно, с течением времени практически неизменно.

Экспертом также пояснено, что применение величин средней заработной платы для городов Московской области, с чем не согласен Департамент, обосновано тем, что требуемый диапазон величин заработной платы от 35 000 до 110 000 рублей в Справочнике оценщика недвижимости-2018 представлен для городов Московской области, что не исключает возможности его применения к иным городам с соответствующим уровнем заработной платы (Лабытнанги - 80 025 рублей; Ноябрьск - 90 138,6 рублей, Губкинский - 87 390,3 рублей). Данные величины соответствуют интервалу, представленному для городов Московской области, и значительно превышают верхнюю границу интервала для других городов. Основным критерием для классификации служит не указание на территориальную принадлежность, а предложенные интервалы величин средней заработной платы.

Относительно замечания административного ответчика по поводу расчета корректировки на местоположение относительно крупных автомагистралей эксперт пояснила, что данный корректировочный коэффициент отражает влияние на цену объекта его транспортной доступности (наличия вблизи крупных автомагистралей), а не интенсивность транспортного потока, находящуюся в зависимости от местоположения населенного пункта.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает в выводах эксперта противоречий, неясностей, искажения фактических данных, которые ставили бы под сомнение результат оценки, вопреки доводам Департамента имущественных отношений ЯНАО, несогласие с ним административного ответчика не является критерием для признания экспертного заключения недостоверным доказательством.

26 мая 2021 года в адрес Второго апелляционного суда общей юрисдикции поступило мнение Департамента имущественных отношений ЯНАО на пояснения эксперта ФИО1, в котором выражается несогласие с методологией расчета корректировок на дату предложения, на площадь, на местоположение, с содержанием и значением корректирующего коэффициента по фактору расположения относительно крупных автомагистралей, описанным экспертом, обладающим специальными познаниями в требуемой области и предупрежденным об уголовной ответственности. Между тем Департаментом приведены доводы, основанные на собственных утверждениях, не подкрепленные какими-либо объективными данными, о назначении повторной оценочной судебной экспертизы административный ответчик не ходатайствует, готовности нести расходы, связанные с ее проведением, не выражает.

Судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, для проведения повторной экспертизы по собственной инициативе ввиду отсутствия сомнений в обоснованности и противоречий в выводах эксперта.

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с определением суда первой инстанции от 18 ноября 2020 года о назначении по делу судебной оценочной экспертизы судебные издержки на ее производство в размере оплаты стоимости работы эксперта подлежат взысканию при вынесении решения по существу.

Из материалов дела следует, что стоимость услуг эксперта ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" ФИО1 по исполнению определения суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 ноября 2020 года составила 39 000 рублей (л.д.183 том 1).

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят судебный акт по делу, что следует из положений главы 10 КАС РФ и разъясняется в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

Судебные издержки состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.